Isolation thermique de la copropriété : un projet gagnant-gagnant !

Depuis 2017, une copropriété qui souhaite effectuer des travaux de ravalement de façade doit également réaliser des travaux d’isolation du bâtiment. Le gouvernement a l’ambition d’obtenir 100% de bâtiments basse consommation (BBC) d’ici à 2050. Une partie de ces travaux peut être prise en charge financièrement.

Obligation d'isolation thermique en copropriété : ce que dit la loi

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (TEPCV) du 17 août 2015 (article 14), mise en vigueur en janvier 2017, donne l’obligation aux copropriétés qui font réaliser certains travaux d’effectuer, par la même occasion, une isolation thermique du bâtiment. On appelle cela des « travaux embarqués ». Cela concerne les travaux suivants :

• Les ravalements comprenant plus de 50 % de la façade. L’isolation extérieure sera réalisée en même temps.
• La rénovation de la toiture à plus de 50 % de la surface de toit nécessite aussi de s'occuper, en même temps, des combles ou (s’il n’y en a pas) du plancher du dernier niveau occupé.
• Les travaux d’aménagement pour augmenter la surface de logement habitable. Cela concerne les copropriétaires qui souhaitent transformer une partie de leur habitation (garage, combles, local annexe), pour une surface supérieure à 5 m2.

Certaines copropriétés échappent toutefois à ces obligations. Il s’agit de bâtiments soumis à des contraintes juridiques, techniques (appartenant à des sites patrimoniaux ou classés « Architecture contemporaine remarquable », ou pour lesquels les travaux présentent un risque pour le bâti) ou architecturales (cas de bâtiments réalisés dans des matériaux sensibles à l’humidité : pierre, terre, bois, etc.).
Sont également exonérées les copropriétés qui n’ont pas de système de chauffage ou pour lesquelles le retour sur investissement des travaux serait supérieur à dix ans.

Pour obtenir une dérogation, il est nécessaire de faire appel à un professionnel Reconnu Garant de l'Environnement (RGE).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est indispensable pour évaluer les travaux à mener. Ce diagnostic est d’ailleurs obligatoire pour toute copropriété faisant plus de 50 lots qui possède un chauffage collectif.

Qu’apportent les travaux d’isolation d’une copropriété ?

Le premier avantage, c’est de réduire les charges liées à l’énergie. Selon le ministère de la Transition écologique, l’économie moyenne d’un logement ayant bénéficié de travaux d’isolation (toit, mur ou plancher) est de 3 280 kWh/an, soit 800 euros en moyenne par an selon les derniers tarifs EDF en vigueur. De plus, selon une étude de BBC Observatoire de 2022, les bâtiments collectifs constatent une diminution de leur consommation énergétique de 65 % et ce, quelle que soit la zone climatique où ils sont implantés.

Le deuxième avantage, c’est de renforcer l’étanchéité du bâti, pour prévenir des dégâts des eaux (infiltrations, gel de canalisations) et la résistance au feu.

Le troisième avantage, c’est d’améliorer la classification énergétique de la copropriété, ce qui permettra d’en augmenter la valeur marchande. Depuis l’instauration de la loi, de nombreux biens, qualifiés de « passoires thermiques », ont été mis à la vente, ce qui déprécie encore plus ce type de logement. En revanche, acheter un bien classé D et les rénover pour le faire passer à A peut être un bon investissement, d’autant que des aides existent pour les travaux d’isolation.

Comment financer les travaux d’isolation thermique d’une copropriété ?

Une fois les travaux d’isolation votés en assemblée générale des copropriétaires, la copropriété doit tout d’abord obtenir un audit énergétique global des bâtiments concernés. Ce bilan complet permettra de déterminer les points faibles du bâtiment, puis d’établir un devis complet pour les travaux d’isolation thermique pour les copropriétés et de monter un dossier pour avoir recours aux aides. Il en existe plusieurs.

MaPrimeRénov’ Copropriété

Il s’agit d’une aide de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) spécifique aux propriétaires bailleurs ou aux copropriétés pour les aider dans la réalisation de travaux d’isolation dans les parties communes. MaPrimeRénov’ Copropriété peut couvrir jusqu’à 25% du devis, mais est limitée à 25 000 euros par logement. Elle peut aussi subventionner l’assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO).

La Prime CEE

Dans le cadre d’un dispositif – le Certificat d’Économie d’Énergie (CEE) –, le gouvernement demande aux fournisseurs d’énergie qu’ils entreprennent des actions pour réduire les émissions de CO2. Pour cela, ils prennent en charge les travaux d’isolation de particulier ou de professionnels. Un comparateur CEE permet d’obtenir la meilleure offre pour les travaux.

L’eco-PTZ copropriété

Cette aide, sous forme de prêt bancaire, est accordée seulement au syndic ou au gestionnaire de la copropriété. Son montant peut atteindre 50 000 euros et elle est remboursable sur vingt ans. Elle ne concerne que les copropriétés construites depuis plus de deux ans.

Le prêt copropriétés dégradées d’Action Logement

Ce prêt à taux très faible (1,5%), d’un montant de 10 000 euros, a été conçu pour aider les copropriétés dégradées à financer des travaux d’isolation thermique. Il est remboursable sur dix ans.

Il est important de noter que certaines de ces primes peuvent se cumuler.