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L'appel de fonds de copropriété pour travaux est voté en Assemblée Générale (ou AG). Son montant doit être réglé au syndic avant le début des travaux pour financer le chantier et faire venir les artisans.
Les appels de fonds sont émis par le syndic de la copropriété. Ils servent à payer les charges courantes, mener à bien des travaux et constituer la réserve et les provisions spéciales prévues par la loi du 10 juillet 1965.
On vous épargne les textes juridiques, mais voici ce qu'il faut en retenir :
Chaque année, le syndic calcule un budget prévisionnel qui servira aux dépenses courantes du syndic et des parties communes. Ce budget de copro annuel est ensuite voté en assemblée générale et versé par les copropriétaires en une fois ou en début de trimestre.
Bien souvent, la copro a besoin de fonds supplémentaires pour gérer des aléas (dégât des eaux, casse dans les parties communes, etc.). Parfois, la résidence doit aussi mener à bien des travaux d'ampleur. Typiquement, à chaque ravalement de façades ou rénovation énergétique, le syndic prévoira un appel de fonds pour travaux en copropriété.
Chaque fois qu'il faut faire un nouvel appel de fonds pour des provisions non compris dans le budget prévisionnel, le syndic convoque une nouvelle AG. Un nouveau vote est organisé pour valider la décision, l'objet de la dépense, l'échéance de paiement et décider de la date de mise en œuvre...
En règle générale, les appels de fonds sont toujours payés par les copropriétaires.
Lorsqu'un appartement est mis en location, c'est toujours au propriétaire du lot - et non au locataire - de répondre aux appels de fonds pour travaux. Le locataire ne participe qu'au financement des charges récupérables fixées entre le bailleur et le locataire dans le contrat de location. Si les charges locatives augmentent ou diminuent d'une année sur l'autre, le propriétaire devra en informer ses locataires et régulariser le loyer.
Lorsqu'un lot est vendu, c'est au copropriétaire vendeur de payer les appels de fonds pour travaux appelés jusqu'à la signature de l'acte de vente. Si de nouveaux budgets sont votés après la signature de la vente, la propriété est déjà transmise. C'est donc à l'acquéreur de payer sa part des fonds de la copro, puisqu'il est devenu copropriétaire.
La loi ALUR prévoit la mise en place d'un fonds de travaux bien pratique dans les grandes copropriétés pour faire face aux imprévus !
Le fonds ALUR est bien souvent insuffisant pour faire face aux montants des devis obtenus par le syndic. Dans toute copropriété, des travaux urgents non prévus au budget (bris de vitre, risque d'éboulement…) peuvent vite devenir incontournables. Le syndic de copro a également besoin de fonds pour réparer ou remplacer des équipements communs comme la chaudière du chauffage collectif, établir un diagnostic technique ou faire de gros travaux.
De plus, même les petites copros de moins de 10 lots ou les immeubles neufs hors loi ALUR ont aussi besoin de financer certains travaux…
Donc oui, le versement de l'appel de fonds pour travaux est toujours obligatoire. Si le montant est élevé, vous pourrez vous concerter avec les autres copropriétaires durant l'AG pour décider d'échelonner les versements.
Que faire lorsqu'un copropriétaire ne règle pas sa quote-part de l'appel de fonds dans les délais ?
Un copropriétaire qui ne participe plus aux frais de l'immeuble est un copropriétaire débiteur. Le syndic et les autres copropriétaires vont évidemment chercher à recouvrer les sommes impayées et, pour ce faire, ils disposent de plusieurs recours.
Depuis 2018 et la loi Elan, les syndicats de copropriété peuvent intenter une procédure accélérée au fonds auprès du tribunal judiciaire. La procédure est valable dès qu'un copropriétaire a plus de 30 jours de retard sur le règlement de son appel de fonds. Le copropriétaire débiteur doit alors verser ses arriérés, mais aussi toutes les provisions pour charge déjà votées, même celles qui ne sont pas encore demandées aux autres propriétaires…
Depuis 2020, si un copropriétaire n'est pas en mesure de payer malgré sa mise en demeure, le syndic peut inscrire une hypothèque sur le lot concerné. Si le logement est loué, le syndic pourra ainsi être remboursé directement par les loyers du copropriétaire mauvais payeur. Un prélèvement à la source redouté des bailleurs !
Les appels de fonds copropriété pour travaux jouent un rôle majeur dans la conservation des immeubles. Si les travaux ne sont pas payés à temps à cause d'un copropriétaire défaillant, un simple défaut de toiture peut causer de gros dégâts des eaux à de nombreux propriétaires.
Pour protéger les autres copropriétaires de ce préjudice, l'arrêt du 7 septembre 2017 les autorise à saisir la Cour de cassation. Avec l'aide du syndic, ils devront évaluer l'impact financier de la non-réalisation des travaux pour obtenir une compensation à la hauteur du préjudice subi : impossibilité de louer ou d'habiter le bien, devis des travaux supplémentaires à prévoir pour cause de dégradation…
Depuis la mise en place du décret n°2019-502, le syndic doit obligatoirement archiver certains documents dans un espace en ligne sécurisé accessible aux copropriétaires. Tous les membres de la copro doivent pouvoir s'y connecter pour retrouver à minima :
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