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Votée le 17 août 2015, la loi de transition énergétique pour la croissance verte a pour objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre et d’améliorer la performance thermique du parc immobilier français. Le but : que l’ensemble des logements réponde aux normes de basse consommation à l’horizon 2050. Quelle conséquence pour les copropriétés ?
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A la suite des lois Alur et Grenelle II, la loi de transition énergétique pour la croissance verte impose aux propriétaires de rénover leur logement afin d’en améliorer les performances thermiques. Le décret d’application de cette mesure est attendu pour le 1er janvier 2017.
Les propriétaires des logements dont la consommation excède 330 kilowatts par heure, par mètre carré et par an devront engager des travaux de rénovation énergétique avant 2025. Cette mesure concerne les appartements ou les maisons des classes F et G, soit environ dix millions de résidences ou un tiers du parc immobilier français. Les copropriétés sont donc fortement impactées, puisque les travaux d’amélioration des performances thermiques touchent par nature l’ensemble d’un immeuble et ne peuvent pas être réalisés à l’échelle d’un appartement.
Même les copropriétés dont le classement énergétique dispense de cette obligation dans les dix années à venir sont concernées par la loi de transition énergétique. En effet, tous les futurs chantiers de rénovation des parties communes devront également améliorer l’isolation du bâtiment. Tous les types de travaux sont concernés :
Des sanctions administratives pouvant aller jusqu’à 1500 euros par logement sont prévues, mais le texte de loi fait état de cas de dispense relativement nombreux.
Parmi les mesures phares introduites par la loi de transition énergétique pour la croissance verte, on retrouve l’individualisation des frais de chauffage. Ce volet devrait bousculer les habitudes dans de nombreuses copropriétés qui effectuaient jusqu’ici une proratisation de ces coûts.
Toutes les copropriétés devront être équipées d’un dispositif permettant de déterminer les quantités d’eau chaude et de chaleur consommées par chaque logement, et ce afin d’individualiser les factures. Cette installation devait fonctionner avant le 31 mars 2017 pour les ensembles qui consomment plus de 150 kilowatts heure par mètre carré (de surface habitable) et par an. Cependant, même les bons élèves qui ne rentrent pas dans cette catégorie étaient dans l’obligation de s’équiper au plus tard au 31 décembre 2017.
L’installation de l’appareil de mesure doit faire l’objet de plusieurs devis réalisés par des professionnels du bâtiment. Ces documents sont ensuite soumis au vote des copropriétaires lors d’une assemblée générale afin de valider le choix d’un prestataire. Malgré le surcoût qu’elle engendrera, l’introduction de cette mesure devrait en réjouir quelques-uns, notamment les ménages les plus économes qui n’auront ainsi plus à supporter sur le plan financier les excès de leurs voisins.
La loi de transition énergétique pour la croissance verte n’est pas uniquement constituée d’obligations pour les propriétaires. Elle introduit également un certain nombre de mesures concrètes qui devraient permettre de faire progresser les performances énergétiques de l’ensemble du parc immobilier.
La législation prévoit de nouvelles facilités pour contourner les règles d’urbanisme en vigueur afin de simplifier les travaux qui permettent de réduire la consommation, comme :
Par ailleurs, toutes les décisions concernant la rénovation énergétique dans les parties communes seront à l’avenir soumises au vote de la majorité des propriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale afin d’éviter des blocages dus aux absents.
En marge de la loi de transition énergétique, la loi Alur impose aux copropriétés comprenant plus de dix lots de créer un fonds de travaux. Alimenté par cotisation annuelle, son montant sera voté en assemblée générale et ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. La copropriété décidera à quel moment et pour quels travaux utiliser ces sommes, qui seront attachées aux lots et donc non récupérables en cas de vente. A l’échelle de chaque logement, un carnet numérique de suivi et d’entretien a été créé au 1er janvier 2017 pour les constructions neuves et dès 2025 pour l’immobilier ancien.
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