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La réglementation qui encadre les copropriétés a évolué au fur et à mesure des années, apportant à différents moments des précisions, des nouveautés ou des innovations dans les modes de fonctionnement. Depuis la loi du 10 juillet 1965, la première à instaurer un véritable cadre juridique pour les copropriétés, plusieurs autres textes législatifs ont été mis en place, notamment dans les années 2000. Entre l’arrêt Novelli, la loi ALUR de 2014, et surtout la récente loi ELAN, des évolutions importantes sont à noter pour le fonctionnement et les règles régissant les copropriétés.
La loi dite du 10 juillet 1965, qui a été votée par le Parlement sous la présidence du Général de Gaulle, est structurée en cinq grandes parties. Elle a pour mission première de fixer le statut de la copropriété des immeubles dont la propriété est justement répartie entre plusieurs propriétaires. Ceci implique notamment de donner la définition précise des parties communes, exprimées en quote-part, ainsi que des parties privatives. Elle fait en fait suite à plus d’un siècle de pratique, une première définition de la copropriété ayant été donnée dans le Code civil en 1804. C’est le développement important du nombre de copropriétés dans les années 1960 qui nécessite la mise en place de la loi de 1965.
Les articles 1 à 16 s’attachent en effet à définir ce qu’est une copropriété ainsi que son mode d’organisation. Il s’agit là d’une avancée majeure, car ces articles définissent aussi bien le règlement de copropriété, que la répartition des charges, le budget prévisionnel, ou encore les parties communes et privatives et la mission du syndicat des copropriétaires. Même si les lois postérieures ont fait évoluer ces notions, elles restent toutefois à la base des règles d’une copropriété encore aujourd’hui. Cette première partie de la loi du 10 juillet 1965 revêt une importance fondamentale, notamment avec la question des parties communes et privatives, qui sont encore au cœur des enjeux d’une copropriété.
La deuxième partie de cette loi du 10 juillet 1965 concerne l’administration de la copropriété, avec les différentes règles de majorité, les questions relatives à l’assemblée générale, au syndic ou encore aux procédures de copropriété en difficulté. Ici encore, cette avancée majeure aura un impact jusqu’à aujourd’hui, malgré des évolutions récentes avec la loi ELAN sur les modalités de participation aux assemblées par exemple. Ensuite, le chapitre trois est relatif aux différents travaux qui vont modifier la structure d’un immeuble, et la partie quatre, avec les articles 38 à 41, évoque la question des résidences seniors, un cas particulier. Enfin, la cinquième et dernière partie de cette loi fondatrice concerne les dispositions générales. Il s’agit ici des différentes procédures concernant la copropriété, et notamment les contestations d’assemblée générale.
C’est donc cette loi qui pose véritablement les bases juridiques de l’organisation et du fonctionnement des copropriétés, la plupart des notions définies étant toujours en vigueur aujourd’hui, malgré plusieurs aménagements législatifs ces dernières décennies. C’est principalement la loi ALUR en 2014, puis la loi ELAN en 2018, qui vont commencer à réellement faire évoluer les règles de la copropriété.
La loi SRU, relative à la Solidarité et au renouvellement urbain, datant du 13 décembre de l’année 2000, apporte quelques changements, notamment en ce qui concerne le rôle du président du Tribunal de Grande Instance. En effet, le texte va donner davantage de pouvoir à ce président dans le contexte de copropriétés en difficultés, qui a alors la possibilité de confier tous les pouvoirs du syndic à un administrateur provisoire. Il peut par ailleurs décider du retrait d’un ou de plusieurs bâtiments d’une copropriété si la situation le nécessite, afin de créer une propriété séparée.
Par ailleurs, cette loi SRU va apporter des modifications en ce qui concerne la prise de décision (notamment le vote de travaux), en redéfinissant le vote à majorité simple, qui devient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Enfin, le texte va également offrir la possibilité de voter à majorité simple des décisions qui relèvent de la majorité absolue.
L’arrêté Novelli, datant du 19 mars 2010, apporte quelques précisions concernant la question des contrats de syndics, et notamment la liste des prestations qui seront comprises dans les honoraires du syndic de copropriété lors de la signature du contrat. Il évoque notamment les clauses abusives pouvant exister dans ces contrats de syndics, et il fait figure d’étape importante dans la mise en place quelques années plus tard de la loi ALUR. L’arrêté Novelli donne une liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel d’un contrat de syndic, et il précise notamment que les différents diagnostics, ou encore les appels d’offres et mises en concurrence, font partie de la gestion courante du syndic, et ne doivent donc pas faire l’objet de frais supplémentaires.
Cette loi a pour objectif principal de débloquer la chaîne du logement, en réformant le statut et le champ d’intervention des différents acteurs du logement social. Elle introduit ainsi l’obligation pour les organismes HLM de signer une convention avec l’Etat, concernant notamment le nombre de logements à construire. En matière de copropriété, cette loi accorde un droit de priorité aux copropriétaires dans le cas où des places de parking sont à vendre au sein d’un immeuble, si toutefois une clause spécifique le précise dans le règlement de copropriété.
Cette loi apporte ici des précisions concernant la participation des différents copropriétaires aux frais de procédure des copropriétés. En effet, elle stipule que les propriétaires en sont dispensés dans le cas où ils ont vu leurs droits reconnus en justice lors d’un litige. De plus, cette loi précise que les copropriétaires ne peuvent plus refuser l’accès à leurs appartements privatifs dans le cas de l’exécution de travaux ayant été votés en assemblée générale, sauf circonstances exceptionnelles. La loi dite de simplification va en fait compléter et modifier les articles 9 et 10 de la loi de 1965.
La loi ALUR, pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, datant du 14 mars 2014, est une étape importante dans la modification des règles des copropriétés. Ainsi, elle aborde la question des copropriétés en difficultés, en faisant passer de 25 à 15% le seuil d’impayés à partir duquel la saisine du juge est nécessaire pour obtenir la nomination d’un mandataire judiciaire, pour les copropriétés de plus de 200 lots. La loi prévoit également qu’un opérateur capable d’effectuer les travaux nécessaires se voit confier la gestion des parties communes d’une copropriété en carence.
De plus, la loi ALUR apporte une nouveauté avec la création du registre d’immatriculation des copropriétés, comportant différentes informations. Il s’agit là de lister le nom du syndic, l’identité du syndicat des copropriétaires, les données relatives au bâti, ou encore le nombre et la nature des lots en copropriété. Les aides publiques potentiellement perçues par les copropriétés sont alors conditionnées à l’immatriculation à ce registre, qui devient obligatoire.
Enfin, la dernière des sept lois qui ont façonné le droit de copropriété depuis plus d’une cinquantaine d’années est la loi ELAN, pour évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, publiée le 23 novembre 2018. Il s’agit d’une grande réforme du domaine de la copropriété, qui touche aussi bien aux modalités de vote en assemblée générale qu’au conseil syndical ou à l’extranet des copropriétés.
Elle introduit ainsi notamment un pouvoir de contrainte du conseil syndical vis-à-vis du syndic, qui peut être pénalisé s’il ne fournit pas les documents demandés par le conseil syndical dans le mois de sa demande. Concernant les assemblées générales, plusieurs mesures ont été prises dans l’objectif de lutter contre l’absentéisme. Les modalités de délégation de pouvoir sont ainsi assouplies et la loi introduit la possibilité de participer à l’assemblée générale par visioconférence.
La loi ELAN apporte une autre nouveauté avec l’obligation d’avoir un carnet numérique d’entretien du logement à jour, pour toutes les constructions dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2017. Ce carnet doit permettre de connaître l’état du logement et le fonctionnement des équipements, afin de faciliter le suivi de la performance énergétique du bâtiment. Enfin, une avancée fortement attendue par les professionnels du secteur concerne l’obligation pour les copropriétaires de constituer un fonds travaux afin de faire face à certaines dépenses, financé par le versement d’une cotisation annuelle obligatoire. Le montant total ne pouvant être par ailleurs inférieur à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Retoquée en octobre 2019, cette mesure devrait être réintégrée dans la loi en 2020.
Cette loi ELAN, qui apporte des avancées majeures pour le fonctionnement des copropriétés, innove également dans d’autres domaines, comme le développement de la fibre optique, les notions de parties communes spéciales et à jouissance privative, ou encore l’obligation de mettre en ligne des documents précis sur l’extranet de la copropriété.
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