Freelance, profession libérale, commerce : peut-on travailler dans une copropriété ?

Pour pouvoir exercer une profession libérale ou une activité professionnelle dans un immeuble, plusieurs éléments seront à vérifier préalablement, avec en premier lieu la destination de cette copropriété. En fonction de ce que définit le règlement de copropriété, et en fonction du type d’activité qui sera exercée et du lieu où se trouve l’habitation, plusieurs autorisations devront être obtenues, auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, mais aussi de la mairie et du service d’urbanisme.

Connaître avant tout la destination du lot de copropriété

Le premier élément à prendre en compte lorsqu’il s’agit de savoir si l’exercice d’une activité professionnelle en copropriété est possible, est la destination du lot concerné.
Dans le cas où le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une profession libérale ou qu’il définit un usage professionnel de ce lot, alors rien n’empêchera la possibilité d’y exercer une activité professionnelle. Il faudra toutefois vérifier quelles activités sont autorisées, et lesquelles ne le sont pas.
Dans le cas où la destination de la copropriété n’est pas spécifiquement définie, ou qu’elle est de type mixte, entre habitation et usage professionnel, alors l’exercice d’une profession libérale y sera possible, et il faudra néanmoins veiller à ce que le type d’activité envisagé soit autorisé. En effet, plusieurs contraintes peuvent empêcher cette possibilité, par les désagréments qu’elles peuvent causer aux autres copropriétaires, comme le fait de recevoir du public de façon régulière, ou encore le fait de transporter souvent des marchandises.
Les choses peuvent se compliquer dans le cas où la destination du lot de copropriété est strictement à usage d’habitation. Pour avoir le droit d’y exercer une activité professionnelle, il faudra alors obtenir différentes autorisations.

Des autorisations nécessaires pour modifier la destination

Le fait de vouloir installer une activité professionnelle dans un lot de copropriété prévu pour l’habitation seulement nécessite une modification de sa destination, ce qui peut passer par l’obtention d’autorisations au niveau de la copropriété, mais aussi de la mairie et du service d’urbanisme.
Premièrement, pour réaliser un changement de destination d’un lot, il faut obtenir un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, pour modifier le règlement de copropriété. En effet, le changement de destination d’un lot peut avoir pour conséquence de modifier la répartition des charges, et également apporter des nuisances aux autres copropriétaires, notamment dans le cas d’un accueil du public par exemple. Le vote à l’assemblée générale doit donc se faire à l’unanimité des copropriétaires.
Ensuite, pour réaliser ce changement de destination, il est obligatoire d’obtenir une autorisation du service d’urbanisme, qui est la déclaration préalable. Enfin, dans certains cas, une autorisation du maire sera nécessaire pour changer la destination d’un lot. C’est une obligation pour tout lot situé dans une commune de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les départements du Val-de-Marne, de la Seine-Saint-Denis et des Hauts-de-Seine, et toute autre ville ayant étendu sa réglementation.
Pour cette raison, il sera dans tous les cas nécessaire de se renseigner directement en mairie pour connaître la réglementation locale. Pour les communes de Paris, Marseille et Lyon, c’est le marie d’arrondissement qui devra donner son autorisation. Généralement, l’autorisation du maire va dépendre du type d’activité en question, avec la possibilité de nuisances ou de danger pour le voisinage, ou encore le fait de recevoir de la clientèle ou de la marchandise dans cette copropriété.

Une autorisation personnelle et incessible

En cas de refus de l’autorisation, trois recours sont possibles :

• soit un recours gracieux ;
• soit un recours hiérarchique dans les deux mois suivant le refus ;
• soit un recours contentieux devant le Tribunal administratif dans les deux mois.

Dans le cas où l’autorisation est obtenue, il faut savoir que celle-ci est personnelle, c’est-à-dire qu’elle est donnée à la personne qui en a fait la demande et non pas aux locaux. Le lot concerné redeviendra alors à usage d’habitation une fois l’exercice d’activité professionnelle terminé. Cette autorisation étant par ailleurs incessible, un nouveau propriétaire aura l’obligation de refaire une demande d’autorisation pour changement de destination s’il souhaite lui aussi exercer une activité professionnelle dans ce lot de copropriété.

Les risques en cas de changement de destination sans autorisation

Le changement de destination d’un lot de copropriété, s’il est nécessaire, est une obligation à respecter. La loi prévoit que toute personne, locataire ou propriétaire de locaux, exerçant une activité professionnelle dans un lot sans autorisation, encourt une amende de 25 000 euros. De plus, le local concerné devra alors être remis en l’état, puis réaffecté à son usage d’habitation dans les 6 mois, ou bien dans un délai défini par le tribunal. Le propriétaire devra alors apporter la preuve que toute activité professionnelle dans le lot a bien cessé.
Enfin, dans le cas d’une location, le locataire devra bien s’assurer que la destination correspond à l’usage qui est fait du logement, notamment dans le cas d’un usage professionnel.