Délai de contestation d’assemblée générale en copropriété

Une décision vient d'être votée et vous souhaitez la contester ?

Depuis la loi Elan, le délai de contestation est de 2 mois maximum à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété. Pour ce faire, il faut écrire au tribunal en expliquant clairement ce que l’on conteste et pourquoi.

Faire un recours en annulation auprès du tribunal

Le recours en annulation d’une décision votée en assemblée générale de copropriété peut porter sur 2 choses :

• La décision en elle-même, si vous aviez voté contre l’avis de la majorité et que la résolution à laquelle vous vous opposez présente un vice de fond. Dans ce cas, aux yeux du tribunal, on parle de copropriétaire opposant.
• L’irrégularité de la convocation en assemblée générale, par exemple si celle-ci a été tenue par le syndic sans vous en informer formellement avec une convocation et que, par conséquent, vous n’étiez ni présent ni représenté à l’AG. Dans ce cas, le terme juridique est celui de copropriétaire défaillant.

Un copropriétaire qui est bien présent à l’assemblée générale est ne prend pas part au vote ne peut pas contester la mesure adoptée, hormis s’il faut une majorité absolue pour l’approuver. Dans ce cas précis, l’abstention correspondra à un « non ».

Qui peut contester une décision prise en AG ?

En dehors des copropriétaires opposants et défaillants, quelques résidents peuvent s’impliquer dans la contestation d’AG :

• L’usufruitier d’un lot, en accord avec le nu-propriétaire
• Un époux ou une épouse si le contrat de mariage est en biens communs (et ce, même si le lot est la propriété de l’autre partenaire uniquement)
• Un locataire accédant, car il obtient progressivement la propriété du lot qu’il habite
• Le mandataire commun d’une indivision

De même, si une SCI ou une société civile d’attribution possèdent des biens dans l’immeuble, leur représentant légal a tout à fait le droit d’agir en tant que copropriétaire !

Comment contester une assemblée générale en copropriété ?

La contestation doit être adressée par courrier, en passant par l'intermédiaire d'un avocat, au tribunal judiciaire en charge de la ville ou de la zone où se situe la résidence en copropriété.

Le recours doit être dirigé contre le syndicat de copropriétaires, mais, juridiquement, il est inutile de leur écrire une lettre recommandée.

Les effets d’une contestation d’AG

Le tribunal juge du bien-fondé de la contestation.

Si la contestation est justifiée, la décision prise en AG est annulée. Le copropriétaire ayant saisi le tribunal peut même éventuellement obtenir une compensation sous forme de dommages et intérêts de la part du syndic ou du syndicat des copropriétaires en fonction du recours et de la condamnation.

Si le tribunal juge que la demande est abusive, c’est le copropriétaire requérant qui devra potentiellement verser les dommages et intérêts au syndicat de copropriété.

Dans tous les cas, même si la décision de l’assemblée générale est annulée une fois, les copropriétaires peuvent tout à fait décider de revoter à nouveau pour la même mesure.

La notification du procès-verbal, un enjeu fort pour le syndic

Saviez-vous pourquoi, avant la loi ELAN, les procès-verbaux d’AG étaient toujours envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception, voire par acte d’huissier ?

L’accusé de réception démontre la date précise de remise du courrier, que celui-ci soit accepté ou non. Même si le copropriétaire refuse de signer l’accusé de réception ou d’aller chercher son courrier à la Poste, le syndic de copropriété a une preuve formelle qu’il a bien respecté le Code de Procédure civile ! Les 2 mois du délai de contestation démarrent donc rapidement.

Si la notification du procès-verbal était envoyée par lettre simple – donc sans preuve de réception – les copropriétaires auraient jusqu’à 5 ans pour contester la décision prise en AG, en vertu du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Ce que change la loi ELAN

Avec la loi ELAN passée en novembre 2018, les démarches du syndic et des propriétaires sont largement plus faciles.

Les procès-verbaux des 3 dernières AG sont rendus accessibles à tous les copropriétaires via un site ou une appli sécurisée comme Syndic One. Les AG peuvent même être tenues en visioconférence pour que chaque copropriétaire puisse toujours être présent, même à distance.

Pour éviter de démarrer des travaux qui seraient annulés par une contestation, la loi prévoit désormais un délai de 2 mois entre le vote de la décision et le début du chantier.

Si les copropriétaires le souhaitant, ils peuvent également désormais déléguer la décision des travaux de copropriété au conseil syndical, plutôt que de tout voter en AG.

Le cas particulier d’une toute petite copropriété

S'il n'y a que 2 copropriétaires sur la parcelle ou dans la résidence, chaque décision d'assemblée générale est votée à 50/50 et ce, quelles que soient les parts de chacun.

Il n'y a donc pas matière à contester une décision, puisqu'elles sont toujours prises et validées à deux.

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