Définition d’une copropriété : tout ce que vous devez savoir

La copropriété est un régime juridique selon lequel un immeuble bâti ou un ensemble d’immeubles est partagé entre plusieurs propriétaires, chacun ayant des droits exclusifs sur des parties privatives et une quote-part des parties communes.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

La copropriété se définit par le partage de la propriété d’un bien immobilier entre plusieurs personnes, qu’il s’agisse d’individus ou d’entités juridiques. Ce mode de propriété est particulièrement répandu dans les zones urbaines, où l’espace est compté. Les immeubles résidentiels, commerciaux et mixtes peuvent tous être sujets à ce type de propriété, soulignant ainsi sa versatilité et son importance dans le secteur immobilier.

Comment fonctionne une copropriété ?

Les copropriétés sont constituées de parties communes et de parties privatives.
Les parties communes concernent, par exemple, les couloirs, les ascenseurs, les façades ou encore les espaces verts. Ces espaces sont partagés par tous les copropriétaires.

Les parties privatives correspondent à l’espace individuellement possédé par chaque copropriétaire, souvent un appartement ou un local commercial. Cette distinction détermine les droits, les charges et les responsabilités de chacun au sein de la copropriété.

Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

Comme tout régime juridique, les copropriétaires ont des droits, mais aussi des obligations.

Les droits des copropriétaires

Les droits des copropriétaires s’étendent de l’usage et de l’aménagement de leurs parties privatives à la participation dans les décisions collectives concernant les parties communes, grâce à l’assemblée générale des copropriétaires. Cet organe démocratique est le lieu où se prennent les décisions relatives à la gestion de l’immeuble, à l’entretien des espaces partagés, et aux travaux de rénovation ou d’amélioration. La loi encadre strictement ces processus, veillant à protéger les droits de chaque propriétaire tout en assurant une gestion équitable et transparente de la copropriété.

Les obligations des copropriétaires

Afin d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété, les obligations sont réparties en deux catégories : les obligations financières et les obligations liées à la maintenance.

Les obligations financières

Les obligations financières concernent principalement les charges de copropriété. Ces dernières, divisées en deux grandes catégories, représentent les dépenses nécessaires au fonctionnement et à l’entretien des parties communes de l’immeuble, ainsi qu’aux services collectifs.

• Charges courantes : Elles couvrent les dépenses régulières et prévisibles liées à la gestion de l’immeuble, comme l’entretien des espaces verts, le nettoyage des parties communes, les frais de syndic, l’éclairage, et l’assurance de l’immeuble. Les copropriétaires doivent contribuer à ces charges selon leur quote-part, définie dans le règlement de copropriété.
• Charges exceptionnelles : Ces charges concernent les dépenses imprévues ou les travaux de rénovation majeure, telles que la réfection de la toiture, le ravalement de façade, ou la mise aux normes des installations. Leur répartition entre copropriétaires suit généralement la même logique que pour les charges courantes, mais peut varier en fonction des décisions prises en assemblée générale.

Les obligations de maintenance

• Entretien des parties privatives : Bien que les parties privatives soient la propriété exclusive de chaque copropriétaire, leur entretien a un impact direct sur la sécurité et l’esthétique de l’ensemble de l’immeuble. Par exemple, le maintien en bon état des fenêtres et des balcons relève de la responsabilité de chaque propriétaire.
• Respect des décisions de l’assemblée générale : Les décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires concernant la maintenance et l’entretien des parties communes doivent être respectées par tous. Cela peut inclure l’approbation de travaux nécessaires pour la préservation de l’immeuble ou des améliorations des équipements communs.
• Participation aux travaux d’intérêt collectif : Les copropriétaires sont tenus de participer financièrement aux travaux décidés en assemblée générale qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, même s’ils concernent indirectement leurs parties privatives. Cela peut inclure, par exemple, la contribution aux coûts de rénovation énergétique de l’immeuble, qui bénéficie à tous à long terme.

Quelles sont les particularités juridiques d’une copropriété ?

Le cadre juridique de la copropriété est principalement structuré par deux documents (le règlement de copropriété et l’état descriptif de division) et une loi (la loi ALUR).

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document juridique qui énonce les droits et obligations des copropriétaires et définit les règles de vie de l’immeuble. Il décrit les parties communes et privatives, précisant l’usage que l’on peut en faire et les restrictions éventuelles.Ce document détaille également la répartition des charges entre charges communes et charges privatives, le fonctionnement du syndicat des copropriétaires, et les conditions d’administration de l’immeuble.

L’état descriptif de division

L’état descriptif de division complète le règlement de copropriété en détaillant la répartition des lots au sein de l’immeuble. Chaque lot, composé d’une ou plusieurs parties privatives et d’une quote-part des parties communes, est décrit précisément dans ce document.

La loi du 10 juillet 1965

C'est la loi du 10 juillet 1965 qui a mis en place les normes dans l'organisation et la gestion des copropriétés en France. Elle est divisée en 5 grands chapitres, qui permettent d'établir la définition d'une copropriété.

C'est un texte fondateur qui a depuis été mis à jour et complété par d'autres lois, comme la loi SRU ou la loi ELAN.

La loi ALUR

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a introduit des modifications dans la gestion des copropriétés, visant à :

• Renforcer la transparence.
• Améliorer la gestion des syndics de copropriété.
• Accroître l’efficacité énergétique des bâtiments.

Parmi ses mesures, la loi ALUR a rendu obligatoire la mise en place d’un fonds de réserve pour les travaux de grande envergure, assurant ainsi une meilleure planification financière. Elle a également renforcé les obligations d’information du syndicat vis-à-vis des copropriétaires, ce qui facilite la communication au sein de la copropriété. Enfin, elle impose la réalisation d’un diagnostic technique global pour les immeubles de plus de dix ans lors de la mise en copropriété.