Chauffage en copropriété : des enjeux à tous les étages !

C’est un poste de dépense loin d’être anodin, qui pèse pour près des deux tiers des consommations d’énergie de l’habitat. Le chauffage occupe une place importante dans le logement, car il apporte le confort thermique mais représente aussi un coût… que l’on peut optimiser. En copropriété, l’assemblée générale a son mot à dire s’il s’agit d’un chauffage collectif, mais peut aussi peser sur certains choix en matière de chauffage individuel.

La facture de chauffage peut s’envoler

Le chauffage coûte en moyenne 1683€ par an aux Français d’après une enquête QuelleEnergie.fr de 2017. Ce montant atteint même 1750€/an pour ceux qui ont fait le choix d’un chauffage électrique, à savoir la majorité des foyers (41%). Mais les plus pénalisés sont les 19% de Français qui se chauffent au fioul avec un budget annuel de 2230€, qui correspond certes à des résidences de plus de 120 m², contre moins de 100 m² le plus souvent pour ceux équipés de radiateurs électriques. Les utilisateurs de chauffage au gaz (27%) dépensent 1475€ par an quant à eux, tandis que la minorité qui privilégie le chauffage au bois (6%) affiche une facture annuelle riquiqui de 769€. Le choix du type de chauffage a donc une lourde incidence sur le montant de la facture : le prix au mètre carré varie de 5,90€ pour le bois à 16,10€ pour l’électrique, plus coûteux que le fioul (14,90€) et que le gaz (12,20€).

Chauffage collectif : sortir du cercle vicieux

Dans une copropriété équipée d’un chauffage collectif, la pratique voulait que la facture soit partagée entre les occupants en fonction des tantièmes qu’ils détiennent ou au prorata de la surface de leurs logements respectifs. Ce fonctionnement qui s’appuie sur l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 a un gros défaut : il ne favorise pas les copropriétaires aux comportements les plus vertueux, car la répartition via les appels de charges ne tient pas compte de la consommation réelle de chaque lot. Et pourtant, cette logique a été sciemment choisie par le législateur, qui entendait ainsi «pénaliser» les occupants souhaitant profiter de la configuration de leur lot pour se faire chauffer aux frais de leurs voisins… Une option désastreuse d’un point de vue économique et écologique, car cette déresponsabilisation a conduit à des excès.

La révolution des répartiteurs

La réaction du gouvernement a pris la forme du décret n° 2016-710 du 30 mai 2016, afin d’instaurer l’individualisation des frais de chauffage concernant les parties privatives dans l’habitat collectif. Ce texte a entraîné la modification de l’article R 241-7 du Code de l’énergie afin d’inscrire l’obligation d’individualisation dans tous les immeubles… sauf lorsque c’est techniquement impossible ou manifestement trop coûteux. Pour les bâtiments concernés – on parle de 4,5 millions de copropriétaires, des répartiteurs individuels doivent donc être installés et mis en service d’ici le 25 octobre 2020 au plus tard, après que les travaux aient été votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. La loi Elan s’est également emparée du sujet en 2018 en autorisant les immeubles où l’installation de compteurs individuels n’était pas viable à opter pour un répartiteur de frais. Ce dernier ne mesure pas précisément la consommation, mais plutôt la température moyenne dans chaque logement.

L’individualisation a du bon

Avec l’individualisation, les occupants paient ce qu’ils consomment, ce qui les incite à mieux contrôler leur utilisation dans l’optique de réaliser des économies d’énergie. Selon l’Ademe, cela permet de réaliser 15% d’économies ! Néanmoins, l’AG de copro peut toujours faire jouer la « solidarité » en instaurant une part fixe de 30% ou des coefficients de correction, afin d’apporter une part d’équilibre entre les logements les mieux situés (en rez-de-chaussée ou en contact avec un pignon) et ceux en situation défavorable (fenêtres à l’est et à l’ouest, dernier étage, exposés nord).

Chauffage individuel ou collectif, le match

Moins de la moitié des copropriétés repose sur un chauffage collectif, mais ce système possède de sérieux atouts pour ses occupants. Les frais d’entretien sont partagés entre les copropriétaires, et les équipements (ballon, chaudière) ne viennent pas obstruer l’espace dans les logements, ce qui est un vrai gain de place quand on connaît le prix au mètre carré dans les grandes villes et certaines régions… C’est aussi moins de risque de pollution dans son intérieur ! Néanmoins, qui dit habitat collectif ne dit pas forcément chauffage collectif ! Dans une majorité d’immeubles, les logements sont équipés de systèmes de chauffage individuel. Certains installent des radiateurs électriques, d’autres des chaudières à gaz ou à granulés de bois… Le premier avantage est la grande liberté dans le choix du mode de chauffage. On peut ainsi choisir entre prix bas ou confort élevé ! À titre individuel, il est ainsi possible de profiter d’un crédit d’impôt transition énergétique (CITE) en installant une chaudière à très haute performance énergétique, ce qui valorise le bien en vue d’une revente et réduit drastiquement les consommations énergétiques, un choix rentable à moyen terme. Autre avantage : la plus grande réactivité en cas de panne, un chauffage individuel étant plus simple à prendre en charge qu’un système collectif…

Rénovation : quel chauffage choisir ?

Les propriétaires d’un logement en habitat collectif désireux de réaliser des économies d’énergie peuvent changer le chauffage, surtout si la chaudière donne des signes de faiblesse. Vers quel choix de porter ?

• • Près de la moitié des Français se chauffe à l’électricité. Les logements des années 1990 avaient notamment bénéficié d’aides pour l’installation de convecteurs dans les foyers, dans un pays où la part du nucléaire dans le mix énergétique est fortement majoritaire (plus de 70%). Convecteurs, radiateurs à inertie, Panneaux rayonnants : ces équipements nécessitent moins d’entretien et de maintenance, s’avèrent sains et performants et peuvent être facilement régulés. Mais ils souffrent d’un prix au m² plus élevé…
  • Le chauffage au gaz a été adopté par plus d’un Français sur cinq. C’est simple en copropriété, il suffit de se raccorder au gaz de ville ! Et c’est d’une efficacité redoutable grâce à une diffusion optimale de la chaleur… et plus encore dans le cas d’une chaudière gaz à condensation, éligible au CITE grâce à son rendement extrême qui permet de réaliser jusqu’à 30 % d’économies. Son secret ? Elle récupère la chaleur pour la réinjecter dans le circuit de chauffage. Cela a un autre avantage, celui de réduire les rejets de CO2.
  • Le chauffage bois a séduit près d’un Français sur sept. On l’a vu, c’est le plus économique ! Mais installer un poêle dans un appartement n’est toutefois pas chose aisée, notamment dans le cas d’un poêle à bûches en raison de la problématique du stockage du bois. Mais ce problème ne se pose pas avec un poêle à granulés ! Dans les deux cas, il faut disposer d’une évacuation vers l’extérieur, via un conduit de cheminée existant ou un conduit en inox. Et pour cela, l’accord de la copropriété est incontournable en raison des rejets de fumées qui pourraient incommoder des voisins.

Isolation thermique, une solution individuelle ou collective

Le mode de chauffage n’est pas le seul levier que peut activer le propriétaire d’un logement pour réduire ses consommations d’énergie. L’isolation thermique de l’appartement notamment permet de lutter contre les déperditions d’énergie. Sols, murs, toitures, mais aussi fenêtres et ponts thermiques génèrent des pertes caloriques de 7 à 30 %. Un propriétaire peut agir seul sur l’isolation intérieure, avec des isolants qui vont densifier les parois mais aussi réduire la surface habitable… Le changement des fenêtres et portes ne présente pas cet inconvénient. Les autres options, à savoir l’isolation par l’extérieur et la ventilation, se décident au niveau de la copropriété. C’est le conseil syndical qui a un rôle moteur à jouer, en s’appuyant par exemple sur un audit énergétique voté en AG, avant de passer de nouveau au vote pour l’adoption d’un plan de travaux d’économie d’énergie à la majorité absolue. Le financement est alors partagé entre les copropriétaires : il peut prendre la forme d’un emprunt (voté en AG), mais aussi d’aides comme les CEE ou les subventions de l’Anah. Le fonds de travaux, que les copropriétaires abondent chaque année, peut aussi être mobilisé.

Thermostat d’ambiance, l’arme ultime !

Au-delà du mode de chauffage et de la qualité thermique du logement, c’est le comportement des occupants qui détermine en grande partie le montant de la facture d’énergie. En la matière, le bon sens est une bonne base de départ évidemment, pour s’en tenir à des températures raisonnables (19°C dans les pièces à vivre, 16 à 17°C dans les chambres). Mais le thermostat d’ambiance s’avère indispensable pour réguler de manière précise la température, avec la possibilité de programmer des variations en fonction des heures de la journée et de la nuit pour réduire au maximum le fonctionnement de la chaudière lorsque ce n’est pas nécessaire. Le thermostat permet de concilier confort thermique et économies d’énergie !

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