5 choses à savoir sur le syndicat des copropriétaires

Dans le jargon de la copropriété, je demande le syndicat des copropriétaires ! Une notion parfois floue, et pouvant prêter à confusion avec le syndic de copropriété.

Le syndicat réunit pourtant tous les copropriétaires, au sein d’un même organe décisionnel pour l’immeuble, via les votes en assemblée générale. Explications.

1. Une personne morale consubstantielle à la copropriété

Dès lors qu’un immeuble ou un lotissement est divisé en différents lots, possédés par au moins deux personnes (physiques ou morales), le syndicat des copropriétaires existe de fait. Sa création est automatique comme le stipule l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Son nom et son siège – l’adresse de l’immeuble – doivent apparaître dans le règlement de la copropriété ainsi que dans l’immatriculation effectuée auprès du registre national des copropriétés.

Qui est le syndicat des copropriétaires ? D’un point de vue légal, c’est une personne morale. Ce qui lui permet notamment d’agir en justice. Il est le propriétaire des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, les parties privatives – les lots – appartenant individuellement à chaque copropriétaire.

2. Le syndicat des copropriétaires est une entité regroupant tous les copropriétaires

Par définition, le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires, sans aucune exception. C’est-à-dire tous les détenteurs d’au moins un lot au sein de la copropriété. L’identification de ces lots apparaît dans l’état descriptif de division, document obligatoire annexé au règlement de la copropriété.

L’EDD associe par ailleurs à chaque partie privative une quote-part de parties communes, qui détermine les tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Cet élément est déterminant car il sert au calcul des charges de copropriété liées aux parties communes, et il indique le poids de chaque copropriétaire lors du vote des résolutions en assemblée générale.

A noter : lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, des syndicats secondaires peuvent être créés afin de gérer chaque bâtiment de manière autonome. Le syndicat secondaire va alors regrouper les copropriétaires du bâtiment en question.

3. Un organe différent du syndic de copropriété et du conseil syndical

Syndicat de copropriétaires, syndic de copropriété, conseil syndical : il peut exister une confusion autour des différents organes de la copropriété et de leurs rôles et missions. Il ne faut pas confondre syndicat des copropriétaires et syndic de copropriété ! Le second est désigné par le premier pour assumer l’administration de l’immeuble. C’est aussi lui qui représente le syndicat des copropriétaires légalement.

Si l’on devait faire un parallèle avec une république, le syndicat des copropriétaires représente à la fois le peuple – les copropriétaires – et le pouvoir législatif – l’assemblée générale –, tandis que le syndic incarne le pouvoir exécutif. Quant au conseil syndical, il est composé de copropriétaires élus par le syndicat, avec la mission d’assister et de contrôler le syndic de copropriété.

Dans certains cas, une personne peut être à la fois membre du syndicat des copropriétaires et syndic de la copropriété. C’est le cas lorsque la gestion de l’immeuble est assurée par un syndic bénévole ou coopératif – à ne pas confondre avec un syndic en ligne. Cette personne cumule également la casquette de président du conseil syndical dans ce genre de situation.

Avec un syndic professionnel en revanche, le syndicat des copropriétaires fait le choix de confier la gestion de l’immeuble à un professionnel reconnu, titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le CCI et disposant d’une garantie financière ainsi que d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

4. Le syndicat des copropriétaires détient le pouvoir dans la gestion de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires est souverain : c’est lui qui prend les décisions relatives à la copropriété en matière de conservation de l’immeuble (travaux, entretien) et d’administration (budget prévisionnel, règlement de copropriété). Comment ?

Lors de vote des résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndic a l’obligation d’en organiser une chaque année – l’AG annuelle –, mais une AG extraordinaire de copropriété peut être convoquée à tout moment lorsqu’une décision importante ou urgente l’exige.

En assemblée générale, le syndicat de copropriétaires constitue le corps électoral, celui qui va se prononcer à propos du choix du syndic et des éventuels prestataires, du vote des travaux dans les parties communes ou encore de la modification du règlement de copropriété. Selon les résolutions, différentes majorités sont appliquées (relative, absolue, double majorité, etc.).

Tous les votes n’ont pas le même poids : le nombre de voix de chacun dépend des tantièmes qu’il détient.

5. Sa responsabilité pénale peut être engagée

En tant que personne morale, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée devant un tribunal dans un litige avec un prestataire, un copropriétaire ou même un tiers. Cela signifie qu’il peut être condamné en cas de préjudices ou dommages dont il est reconnu responsable.

Peuvent être concernés un mauvais entretien des parties communes ou des équipements de l’immeuble par exemple, mais aussi en cas de créance impayée. Une infraction du syndicat des copropriétaires peut être la conséquence d’une décision abusive en AG, de travaux non votés ou d’une faute commise par un préposé (exemple : le gardien d’immeuble).

C’est pour ces raisons que le syndicat de copropriétaires a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile. Cette démarche est confiée au syndic de copropriété.