Un immeuble, c’est une petite communauté. Et en France, cette communauté a fait le choix de la démocratie à travers les différents textes de loi sur la copropriété. Mais lorsqu’on accède à la propriété dans un logement collectif, on découvre tout un jargon et une organisation qui nous sont inconnus ! Voici notre guide pour identifier qui est qui et qui fait quoi dans la copropriété !
Vous êtes copropriétaire ? Le syndicat des copropriétaires, c’est vous ! Il existe dès lors que la propriété d’un immeuble est partagée entre au moins deux personnes par partie du bâtiment. Créé sans formalité, il est systématiquement composé de l’ensemble des propriétaires de la résidence : tous forment le syndicat des copropriétaires, sans qu’aucune démarche ne soit à mener. Quelle que soit la copropriété, il a pour missions principales d’administrer et de conserver l’immeuble dans un bon état. Pour cela, il se réunit au minimum une fois par an lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, afin de voter les décisions nécessaires à son bon fonctionnement. Les résolutions soumises au vote de l’AG de copro concernent l’entretien courant de l’immeuble – à la majorité simple –, mais aussi des travaux lourds qui nécessitent la majorité absolue. Outre ses missions premières, le syndicat des copropriétaires peut également décider des actes d’acquisition ou de vente de la copropriété, de la souscription d’un prêt bancaire collectif, ou encore des modifications du règlement de copropriété. Afin de garantir une vie paisible au sein de l’immeuble, le syndicat peut agir en justice à l’encontre d’un copropriétaire qui ne paye pas ses charges ou qui ne respecte pas le règlement de copropriété, ou bien d’un tiers tel qu’un fournisseur ou un prestataire.
Le syndicat des copropriétaires délègue au syndic de copropriété la gestion de l’immeuble. Professionnel ou non professionnel choisi parmi les copropriétaires, il a pour principale mission d’appliquer les décisions prises par le syndicat. Le syndic de copropriété professionnel doit remplir différentes conditions :
En tant que représentant légal du syndicat des copropriétés, le syndic doit notamment administrer et gérer les dépenses de l’immeuble. Pour la partie financière, son rôle est de réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, afin qu’ils soient soumis aux votes des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Côté administratif, le syndic doit notamment réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété et la liste de tous les copropriétaires, faire exécuter le règlement de copropriété, les décisions de l’AG ou encore gérer les archives du syndicat des copropriétaires.
Le choix du syndic de la copropriété s’effectue via un vote lors de l’assemblée générale. Il est ensuite lié au syndicat des copropriétaires via un mandat d’une durée maximale de trois ans, qui peut être révoqué en cas de grave manquement.
Le conseil syndical est un organe qui assiste le syndic et contrôle le bon déroulement de ses missions de comptabilité, d’élaboration du budget prévisionnel ou encore de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.
Plusieurs conditions sont à remplir pour faire partie du CS et être élu pour trois ans renouvelable. Par exemple, si vous n’êtes pas copropriétaire, il est nécessaire que vous soyez ascendant ou descendant des copropriétaires, usufruitier, conjoint ou partenaire pacsé ou bien représentant légal des copropriétaires. Lorsqu’un membre du conseil syndical part à la suite de la vente de son bien ou de sa démission, le conseil syndical peut continuer à fonctionner mais sous quelques réserves. En effet, lorsqu’il y a plus d’un quart des sièges vacants, l’assemblée générale doit être convoquée pour que de nouveaux membres soient désignés, afin que le conseil syndical puisse reprendre ses fonctions.
Il peut ainsi donner son avis sur tous les sujets qui concernent la copropriété et demander conseil auprès des personnes de son choix. Cet organe de la copropriété possède également le droit de consulter les différents documents de gestion de l’immeuble : le syndic dispose alors d’un mois pour les lui transmettre.
Cette activité bénévole nécessite des compétences administratives et de la rigueur. Mais un conseil syndical zélé pourra s’assurer que le syndic travaille dans l’intérêt de l’immeuble et que les choix des prestataires sont effectués après une mise en concurrence efficace.
Pour que le syndic de copropriété puisse assurer son rôle au sein de la copropriété, il peut être amené à faire appel à différents types de prestataires et fournisseurs :
À chaque date d’anniversaire des différents contrats avec les fournisseurs et les prestataires, le syndic de copropriété peut renégocier les tarifs afin d’obtenir le meilleur prix, année après année. Pour cela, il est nécessaire de conserver une copie de chaque document pour garder en tête les prestations proposées par les fournisseurs et les prestataires et ainsi essayer d’obtenir toujours mieux pour la copropriété. La renégociation permet alors au syndic de faire baisser les différentes charges, au plus grand plaisir des copropriétaires.
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