Que faire en cas d’abus de pouvoir du conseil syndical ?

Le conseil syndical a normalement pour rôle de défendre les intérêts des copropriétaires auprès du syndic, mais un élu peut s’écarter du droit chemin et utiliser sa fonction à son propre bénéfice et au détriment d’autrui. Heureusement, il existe à la fois des outils démocratiques et légaux pour réagir en cas d’abus de pouvoir du conseil syndical.

Quel est le rôle du conseil syndical ?

Le conseil syndical est l’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. En d’autres termes, il fait le lien entre les copropriétaires et l’entreprise chargée d’administrer l’immeuble dans le cas d’un syndic professionnel. Concrètement, le conseil syndical doit remplir trois missions :

• Donner son avis au syndic lorsque ce dernier le sollicite ou l’émettre lorsqu’il juge nécessaire d’user de son droit de parole. Le syndic a d’ailleurs obligation de consulter le conseil syndical pour certains contrats et marchés dépassant un montant fixé en assemblée générale des copropriétaires.
• Assister le syndic dans certaines tâches. Le conseil syndical peut en effet apporter sa connaissance du terrain au gestionnaire, par exemple lors de l’élaboration du budget prévisionnel ou en amont d’une AG. Dans le cas d'un syndic en ligne, le conseil syndical pourra notamment être son relais sur place pour accueillir les prestataires.
• Contrôler la gestion de l’immeuble par le syndic. Le conseil syndical peut par exemple vérifier les comptes, surveiller la gestion des impayés de charges ou s’assurer que les résolutions votées en assemblée générale sont bien exécutées.

Quels sont les droits et obligations d’un conseiller syndical ?

Un conseil syndical compte généralement au moins trois membres, élus en assemblée générale des copropriétaires, pour une durée maximale de trois ans renouvelable. Seuls les copropriétaires ou les personnes liées à un copropriétaire (époux ou partenaire, ascendant ou descendant, représentant légal ou usufruitier) ou à un lot de copropriété (associé d’une société propriétaire, acquéreur) peuvent déposer une candidature pour intégrer le conseil syndical.

Une fois élu, le conseiller syndical est bénévole et ne dispose pas de pouvoir décisionnaire. Sa responsabilité civile et pénale peut néanmoins être engagée s’il commet une faute entraînant un préjudice pour la copropriété ou pour un tiers. Une assurance spécifique doit d’ailleurs être souscrite par le syndicat des copropriétaires pour couvrir les conseillers syndicaux de l’immeuble. En revanche, le conseil syndical en tant qu’entité ne possède pas de personnalité juridique, sa responsabilité ne peut donc pas être remise en cause de manière collective.

À quel moment le conseil syndical s’expose à un abus de pouvoir ?

Le syndicat des copropriétaires attend des élus du conseil syndical la défense de leurs droits. Ces derniers s’investissent dans un mandat de conseiller syndical pour veiller à la bonne gestion de l’immeuble et à la valorisation des parties communes. Mais comme dans toute organisation humaine, des conflits de personnes ou l’appât du gain peuvent conduire un conseil syndical mal intentionné à des actions qui vont contre l’intérêt des copropriétaires et de la copropriété.

Un abus de pouvoir du conseil syndical peut être d’ordre organisationnel, lorsqu’il agit avec mauvaise foi pour nuire à un ou plusieurs copropriétaires. C’est par exemple le cas quand un conseiller syndical décide d’ignorer les demandes d’un copropriétaire d’inscrire une résolution à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale et de ne pas les relayer au syndic. Un conseiller syndical qui se rend coupable d’une violation de domicile en prétextant sa fonction est également dans un cas de figure d’abus de pouvoir. Idem s’il outrepasse sa fonction en tenant des propos diffamatoires envers le syndic, un copropriétaire ou un prestataire.

L’autre volet est évidemment financier. Le détournement de fonds est à ce titre le cas le plus classique d’abus de pouvoir de la part d’un conseiller syndical, par exemple en demandant le remboursement de frais alors qu’il s’agit de dépenses non justifiées (sans rapport avec sa fonction). De même, l’entente frauduleuse avec un prestataire est un abus de pouvoir assimilable à une faute, lorsqu’il existe un conflit d’intérêts avec une entreprise ou encore une collusion avec le syndic.

Quels recours en cas d’abus de pouvoir du conseil syndical ?

La meilleure des manières pour éviter un abus de pouvoir au sein d’un conseil syndical est de veiller à une meilleure formation des conseillers syndicaux, et de s’assurer qu'il existe une communication et une transparence saine entre membres. Néanmoins, lorsqu’une faute est constatée, il existe plusieurs leviers pour réagir à un abus de pouvoir du conseil syndical :

• Une solution à l’amiable va consister à demander la démission du conseiller syndical en cause, en s’appuyant sur le président du conseil syndical ou sur le syndic de copropriété pour amener le fautif à se retirer de sa fonction.
• Soumettre la révocation d’un membre du conseil syndical à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, via un vote à la majorité absolue. La résolution doit s’appuyer sur un motif sérieux afin de se prémunir d’une contre-offensive pénale du conseiller syndical révoqué à l’endroit du syndicat des copropriétaires.
• Engager la responsabilité civile ou pénale d’un conseiller syndical, en fonction de la nature de la faute (préjudice à un tiers dans le premier cas, infraction pénale dans le second).