Pourquoi la copropriété a-t-elle mauvaise réputation ?

Le syndic-bashing, une mode intemporelle ! Les critiques à l’égard des syndics de copropriété dépassent souvent le cadre de l’acceptable car elles touchent parfois à des problématiques qui sortent de son registre d’intervention. Il est néanmoins possible de ne plus subir la vie en copropriété en prenant en main la gestion de son immeuble avec un syndic en ligne.

Une défiance institutionnalisée

Lorsqu’il a parlé de la France comme d’une « espèce de syndic de copropriété » en 2018 devant les caméras de France 3, Emmanuel Macron ne se voulait pas laudatif à propos de l’entité qui administre l’habitat collectif. Il faut dire que le syndic n’a pas bonne presse et fait figure de punching-ball un peu facile car guère populaire. Le baromètre de satisfaction des copropriétaires envers leur syndic publié par Notre Temps et CLCV est d’ailleurs assez parlant : ils étaient seulement 47% à émettre un avis positif. Certes, ce chiffre progresse chez les conseillers syndicaux (60%) qui sont investis dans l’administration de leur immeuble, et il est plus important aussi pour les syndics issus d’entreprises indépendantes (50%) alors que les grands groupes sèment davantage d’insatisfaction (seulement 43% d’avis positifs). Près de sept interrogés sur dix regrettent un manque de réactivité, six sur dix pointent le manque de suivi des contrats et des prestataires.

Les reproches adressés aux syndics

Ce que veulent les copropriétaires ? De la rigueur, de la réactivité et surtout un bon relationnel. C’est sans doute sur ce point que le bât blesse, car le syndic de copropriété est avant tout vu comme un coût, celui des provisions sur charges qu’il prélève chaque mois sur le compte des copropriétaires. C’est un peu comme pour les frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier, que l’on assimile à tort à la rémunération du juriste qui authentifie les actes alors qu’il n’en touche que 10%. C’est à d’ailleurs à peu près la même proportion dans la copropriété : les honoraires du syndic pèsent pour 12% en moyenne du montant total des charges d’après baticopro. Le reste – 88% des sommes – sert à financer l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble ! Elles sont d’ailleurs votées par les copropriétaires eux-mêmes à travers le budget prévisionnel, et couvrent les factures énergétiques, les contrats des prestataires qui interviennent sur les équipements collectifs ou les parties communes, les travaux, les assurances ou encore les frais liés à la tenue des AG de copro.

Le syndic-bashing peut aller loin

Cette détestation du syndic de copropriété, Nafy-Nathalie la dénonce. La secrétaire de l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) déplore notamment l’agressivité à laquelle sont confrontés les professionnels de la copropriété au quotidien. À la fois sur les réseaux sociaux, où les commentaires négatifs pullulent à la moindre contrariété, que dans la « vraie vie » avec des cas de séquestration lors de réunions qui tournent mal. Il y a pire ailleurs toutefois, comme ce gestionnaire de copropriété américain qui a essuyé deux coups de feu en début d’année à Las Vegas de la part d’un copropriétaire de 93 ans excédé à propos… d’un dégât des eaux. On rappelle toutefois que c’est la déclaration d’un tel sinistre en copropriété est particulièrement complexe du fait de la multiplicité des cas possibles entre parties privatives et communes, dégât visible ou invisible… Pas sûr qu’un coup de feu n’accélère le règlement du problème !

La mise en concurrence comme réponse

Ce que Nafy-Nathalie regrette, c’est le climat de suspicion permanent à l’égard du syndic de copropriété. Le syndic-bashing s’appuie sur un ressenti à propos de l’opacité des tarifs ou de l’inertie en cas de problème (fuite d’eau, panne d’ascenseur, etc.)… Des motifs qui ont conduit le gouvernement à renforcer la mise en concurrence avec la loi ALUR. Depuis le 1er janvier 2015 en effet, le conseil syndical a obligation de soumettre à l’assemblée générale annuelle des copropriétaires plusieurs projets de contrat de syndic avant de se prononcer sur le renouvellement ou non du syndic en place. Dans les faits, de nombreuses copropriétés se sont absoutes de cette obligation en faisant voter une dispense en AG… ou en ignorant cette disposition de la loi ALUR, d’autant qu’elle ne fait planer aucune sanction sur le conseil syndical et ne remet pas en cause la validité de la désignation du syndic.

Les effets pervers du contrat type

Le contrat de syndic type hérité de la loi ALUR a pour sa part contribué à apaiser les relations entre copropriétaires et syndics. En cadrant les prestations du syndic – gestion courante et services particuliers –, il a apporté un gain en lisibilité comme l’ont reconnu les associations de copropriétaires et de consommateurs dans un rapport d’information déposé par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale début 2017. S’il n’a pas entrainé une vague de changements de syndic, il a permis de limiter les abus… Mais les réformes de la loi ALUR ont plus largement provoqué une hausse des tarifs des syndics, ce qui a contribué à nourrir le ressentiment des copropriétaires à leur égard !

Une complexité accrue

En même temps, difficile de proposer un service toujours plus pointu à des tarifs constants. La profession dénonce en effet une certaine surenchère en forme d’acharnement législatif : 47 nouvelles obligations ont été imposées aux syndics de copropriété en vingt ans. Le 20 mars 2019 dans les colonnes des Echos, le président de la Fnaim Jean-Marc Torrollion et le président de l’Unis Christophe Tanay justifiaient cette hausse des tarifs par une technicité du métier qui s’accroît et impose de former en continu les professionnels, mais aussi une exigence de qualité toujours plus forte. A la défiance à l’égard de leur profession, ils opposent leur code déontologie. Il s’agit de professionnels titulaires d’une carte professionnelle soumise à des critères de compétence et de moralité, à savoir un diplôme du supérieur ou une expérience de plusieurs années dans l’immobilier. On parle d’une profession qui gère tout de même 15 milliards d’euros de charges annuelles en administrant un tiers des logements des Français, ce qui représente environ 10 millions de copropriétaires.

Un problème de perception ?

En définitive, est-ce le syndic de copropriété que l’on déteste ou les missions qu’il assume, c’est-à-dire assurer le bon fonctionnement et le bon entretien d’un immeuble ? Ce sont en effet des coûts qui viennent grever le pouvoir d’achat, mais des missions nobles qui favorisent le bien-être dans l’habitat et la pérennité du bâti. Ignorer ces enjeux peut entrainer des drames comme celui de l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille le 5 novembre 2018. S’astreindre à une réunion annuelle empreinte de formalisme, avec des lignes de budget à étudier et un champ lexical juridique rebutant, ce n’est certes pas ce qu’il y a de plus fun. Mais on est là dans le registre de la responsabilité et de la vie en société. Un immeuble, ce sont des occupants qui partagent un espace commun, ce qui implique une forme de collaboration bien que l’on ne partage pas toujours les meilleurs sentiments pour ceux qui nous entourent du fait des bruits de voisinage par exemple…

Le syndic en ligne, une autre voie

On peut aussi changer d’attitude vis-à-vis de la copropriété et prendre les choses en main. Le développement des syndics en ligne démontre qu’il existe une autre voie. Plutôt que de laisser le destin de son immeuble entre les mains à des professionnels qui n’habitent pas sur place, il est possible de participer activement à la vie de l’immeuble grâce aux outils digitaux qui transforment le rapport au syndic. Ce dernier devient un back-office qui assure la gestion administrative et comptable, alors que les membres du conseil syndical assument un rôle plus actif avec l’aide d’un référent pour couvrir les tâches opérationnelles. C’est un mode de fonctionnement qui convient parfaitement aux petites copropriétés, celles qui se sentent délaissées – souvent à juste titre – par les syndics professionnels davantage concentrés sur les gros immeubles qui s’avèrent mécaniquement plus rémunérateurs et donc plus stratégiques. Une petite copropriété, sans gardien ni concierge et avec un niveau d’équipement réduit, va en effet demander une gestion minimale.

Les copropriétaires prennent le pouvoir

Le syndic en ligne ne révolutionne pas l’administration de l’immeuble. Les règles sont les mêmes, le syndic assume les mêmes missions, mais les acteurs de ce secteur émergent – à l’instar de Syndic One – sont davantage à la pointe de la digitalisation de la copropriété. Espace en ligne, conseiller joignable par messagerie… La dématérialisation fait baisser les prix et elle s’appuie sur le relais des copropriétaires pour assurer une présence sur place dans la gestion des sinistres, le suivi des travaux ou la mise en place des réunions du conseil syndical. Mieux vaut pour cela que les occupants soient eux-mêmes copropriétaires afin de s’investir pleinement dans la vie de leur immeuble. Mais c’est aussi un moyen de tissu du lien entre eux. L’intérêt collectif est évident : réduire le coût de la copropriété et mieux connaître son fonctionnement pour prendre les meilleures décisions. C’est peut-être ici que se situe le meilleur levier pour briser la mauvaise réputation du syndic de la copropriété !