Notre guide pratique de la vente immobilière en copropriété

Estimer, mettre en vente, assurer les visites, signer un compromis puis finaliser devant notaire : voici le processus classique pour une vente immobilière. Mais vendre un appartement au sein d’une copropriété implique plusieurs spécificités, notamment sur les documents à fournir. Entre l’état daté et le pré-état daté, ainsi que les différents documents à annexer lors de la promesse de vente, le rôle du syndic est important car c’est lui qui va en donner l’accès au copropriétaire vendeur.

Des documents relatifs à la copropriété à fournir à l’acquéreur

Que l’on se rassure tout de suite : un copropriétaire est libre de vendre un appartement, il n’a pas besoin pour cela d’un vote en assemblée générale ou même d’une autorisation du syndic de copropriété. Même s’il est propriétaire bailleur et que le logement est occupé, il peut donner congé pour vendre (jusqu’à 3 à 6 mois de la fin du bail selon que l’appartement soit meublé ou vide) ou décider de le vendre occupé.

La vente d’un bien en copropriété est soumise à l’ensemble des règles usuelles qui sont appliquées lors de toute vente immobilière, mais il faut y ajouter certaines formalités particulières.

Le premier type de document à rassembler concerne l’ensemble des diagnostics classiques demandés pour d’autres types de biens, relatifs à l’amiante, au plomb ou encore aux termites. Il faut également fournir un document concernant la superficie du bien, établie avec la loi Carrez. Une attestation doit ainsi détailler la surface des parties privatives et la surface habitable du bien. Il faut savoir que si le vendeur a surestimé cette surface de plus de 5%, une réduction du prix de vente peut être demandée par l’acquéreur.

Le titre de propriété du bien vendu, ainsi que l’avis d’imposition pour la taxe foncière, et éventuellement la liste du mobilier détaillé, doivent aussi figurer parmi les documents. Il faut enfin compter la liste de pièces justificatives concernant l’identité du vendeur, comme pour toute opération de vente immobilière.

Le troisième type de documents à fournir, et qui concerne plus spécifiquement les biens en copropriété, est relatif à l’organisation de la copropriété. Ces documents sont obligatoires pour pouvoir rédiger le contrat de vente, et ils peuvent être longs à obtenir,.

Le premier volet concerne l’information sur l’organisation de la copropriété :

• du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, et des modificatifs éventuels ;
• des procès verbaux des trois dernières années ;
• du carnet d’entretien ;
• de la fiche synthétique de copropriété, regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti ;
• du diagnostic technique global, s’il existe ;
• de la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

Le deuxième volet de documents obligatoire à fournir lors d’une vente en copropriété sont liés à l’état financier de la copropriété. Cela inclut :

• le montant des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire lors des 2 derniers exercices comptables précédant la vente ;
• le montant des charges courantes ;
• le montant de la part du fonds de travaux qui est rattachée au lot principal et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur ;
• l’état global des impayés de charges au sein du synducat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• les sommes potentiellement dues au syndic par l’acquéreur.

L’ensemble des informations concernant l’état financier sont regroupées dans ce qui est appelé le pré-état daté. Si ce document n’est pas obligatoire dans la loi, il est toujours demandé en pratique par l’acquéreur et par le notaire. Il permet en effet de bien connaître la situation financière d’une copropriété.

Ensuite, l’état daté, qui est obligatoire, est un document officiel, qui donne la situation financière de la copropriété à un moment donné, et qui permet d’établir la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur.

Ce document fait le bilan des charges de copropriété liées au lot de copropriété. L'état daté se présente en 3 parties :

• sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires ;
• sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire vendeur ;
• sommes qui devraient incomber à l'acheteur du lot.

Ce document indique les informations suivantes :

• somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les 2 derniers exercices ;
• objet et état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés de charges par exemple).

Enfin, en plus de l’état pré-daté et de l’état daté, le vendeur devra fournir avant la signature de l’acte de vente, un certificat du syndic, attestant que le copropriétaire est libre de toute obligation à l’égard de ce dernier. Ce certificat délivré par le syndic doit dater de moins d’un mois.

Comment obtenir les documents auprès de la copropriété ?

Tous les documents relatifs à la copropriété doivent être demandés et obtenus auprès du syndic, et il est donc important de bien prévoir le délai nécessaire à leur obtention, notamment le règlement de copropriété. Pour rédiger l’avant-contrat, le notaire a en effet besoin de ces documents, et selon les cas et les syndics, un délai de 3 à 5 semaines doit être compté.

Les documents peuvent être fournis par voie électronique ou bien au format papier au notaire, et en ce qui concerne les documents sur l’état financier, et plus précisément l’état daté, c’est également au syndic qu’il faut s’adresser. Ce document doit en effet être obligatoirement rédigé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire, et sa rédaction est facturée par le syndic, le tarif étant mentionné dans son mandat. Il ne peut pas être facturé au-delà de 380€.

De même, dans le cas de l’état pré daté, la rédaction par le syndic est une prestation payante. Si le propriétaire a directement accès aux documents de l’état pré-daté, il peut lui-même les faire parvenir à l’acquéreur si ce dernier l’accepte.

Pour l’ensemble de ces spécificités, la vente d’un appartement en copropriété suit une procédure plus longue que la vente d’un bien individuel, avec la fourniture d’un nombre important et précis de documents, à la demande du vendeur et auprès du syndic.