Location courte durée : la copropriété a-t-elle son mot à dire ?

Depuis plus d’une décennie, le phénomène Airbnb déferle sur la planète et réinvente l’hébergement de loisir, les voyageurs préférant désormais souvent passer leurs séjours dans des logements de particuliers que dans des établissements de tourisme de type hôtels ou chambre d’hôtes. Chacun peut mettre sa chambre ou son logement en location, mais est-ce aussi simple que cela lorsqu’on vit en copropriété ?

Les Français fous de Airbnb

La France est le deuxième marché mondial de Airbnb et les Français en sont de vrais adeptes : 8,5 millions ont effectué une réservation sur la plateforme durant l’été 2019 ! Cette tendance s’explique de plusieurs façons. Tout d’abord parce qu’elle permet en général de faire des économies : les particuliers louent la plupart du temps leur logement à un prix inférieur à ceux affichés par les professionnels du secteur. Le voyageur économise par ailleurs sur les frais de ménage et de séjour qui font généralement grimper les notes dans les hôtels.

Ensuite, parce qu’avec un appartement ou une maison entière à disposition, le voyageur se sent comme chez lui et peut cuisiner sur place, inviter des amis, etc. Mais dans certains cas, les allées et venues permanentes de voyageurs peuvent nuire à la tranquillité d’une copropriété.

Une nouvelle pratique source de tensions

Airbnb, Booking : l’offre de location de courte durée est riche et le voyageur n’a que l’embarras du choix. Côté propriétaires, l’option de la courte durée est en effet très tentante puisque, pour un logement bien mis en valeur et entretenu, le turn-over des touristes peut rapporter plus d’argent qu’une location classique.

Dans des villes comme Paris où l’immobilier est un sujet très tendu, les propriétaires préfèrent parfois aussi opter pour la location courte durée plutôt que de chercher un locataire longue durée qui pourrait s’avérer être un mauvais payeur ou, pire, refuserait de quitter les lieux même après un congé pour reprise. Aussi, et en particulier dans les points touristiques de l’Hexagone, de nombreux appartements et maisons ne servent aujourd’hui qu’à accueillir des voyageurs de passage.

Aussi, les arrivées incessantes de nouveaux locataires sont susceptibles de gêner les voisins, d’autant que certains visiteurs de passage se soucient moins du respect des autres lorsqu’ils sont dans un logement pour seulement quelques jours. Une succession d’épisodes désagréables entre les locataires et les voisins permanents peut ainsi mettre en difficulté le propriétaire qui doit donc se prémunir en instaurant des règles claires pour les personnes qu’il héberge. Lorsque les tensions se font trop vives, les copropriétaires disposent en effet de différents leviers pour restreindre voire interdire à un autre copropriétaire la location de courte durée.

Que prévoit le règlement de copropriété ?

C’est la première question à se poser : un copropriétaire qui souhaite faire interdire la location de courte durée doit donc le lire attentivement. Dans certains cas, le règlement stipule en effet que ce type de location n’est pas autorisé ou alors dans des conditions bien particulières. Néanmoins, la loi de 1965 affirme que ce type de location ne peut être totalement interdit que s’il va à l’encontre de la destination de l’immeuble. Une clause qui interdirait sans motif les locations de courte durée dans une copropriété ne serait donc pas légale.

De plus, si le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise non-exclusive, il est a priori possible d’entretenir dans l’immeuble une activité commerciale. Mais depuis 2018, la Justice a durci les conditions de location de courte durée en adoptant un arrêté qui confirme qu’elles ne correspondent pas à la destination d’une copropriété à usage mixte professionnel-habitation, contrairement aux immeubles qui abritent des bureaux de professions libérales.

A noter également que, dans le cas où le règlement de copropriété laisse libres les copropriétaires de mettre en place de la location de courte durée, celui-ci et ses locataires sont tout de même tenus de respecter les règles d’usage au sein de l’immeuble, notamment le respect de la tranquillité d’autrui et des parties communes.

Les autres moyens pour lutter contre la location de courte durée

Si un ou plusieurs copropriétaires constatent des nuisances aussi bien sonores que matérielles provenant des locataires de courte durée, ils peuvent en avertir le syndicat, représenté par son syndic, qui a la possibilité d’agir en informant le copropriétaire du logement loué puis, si cela ne donne rien, en faisant appel à la Justice. Ce dernier doit alors répondre pour « trouble anormal de voisinage », un terme qui inclut l’ensemble des nuisances constatées sans forcément qu’une faute précise ait été constatée. Le syndicat doit néanmoins être à même de justifier que ces nuisances ont été constatées par l’ensemble de la copropriété et gênent tout le monde.

Si un copropriétaire est seul à être affecté par des nuisances, il peut effectuer les mêmes démarches mais seul, sans passer par le syndicat. Autre levier utilisable pour les copropriétaires qui souhaitent faire interdire la location de courte durée : il est aujourd’hui obligatoire, pour les propriétaires de résidences secondaires qui les mettent en location, de passer par une procédure de changement d’usage du lot d’habitation. Celle-ci est possible à condition d’obtenir une autorisation définitive dans la grande majorité des communes françaises.

A Paris par exemple, si cette réglementation n’est pas respectée, les membres du conseil syndical ont la possibilité de le signaler à la mairie. Cette dernière peut ensuite mener une enquête et obliger le propriétaire à renoncer à la location de courte durée.