Contrairement aux immeubles réunissant de nombreux interlocuteurs, certaines copropriétés ne font intervenir qu’un petit nombre de lots — parfois même avec seulement deux copropriétaires. Depuis le 1er juin 2020, des règles spécifiques sont entrées en vigueur pour ces « petites copropriétés », afin d’assouplir leur gestion, leur entretien ainsi que leur comptabilité.
Qu’est-ce qu’une petite copropriété ? Quelles en sont les spécificités ? Quel choix de syndic pour une petite copropriété ? Comment réduire leurs postes de dépense, et faciliter les échanges entre copropriétaires ? Découvrez toutes réponses ci-dessous.
La définition de « petite copropriété » est établie par une ordonnance publiée le 31 octobre 2019, en application de la loi ELAN de 2018, et entrée en vigueur le 1er juin 2020. Une copropriété est considérée comme « petite » lorsqu’elle comporte au maximum cinq lots principaux (c’est-à-dire des lots destinés à un usage d’habitation, de bureau ou de commerce, et donc hors lots annexes, tels que les parkings ou les caves) et que le montant total de son budget prévisionnel est inférieur à 15 000 € sur trois ans consécutifs. On parle enfin de « très petite copropriété » pour celles qui ne comportent que deux copropriétaires, et ce quel que soit le nombre de lots.
A titre d’information, la copropriété moyenne en France compte 23 lots dont 22 à usage d’habitation d’après les données de l’Anah issues du registre national d’immatriculation des copropriétés. Cette copropriété moyenne affiche des charges courantes légèrement inférieures à 40 000 euros. La petite copropriété se situe donc largement en-dessous de ces moyennes.
Dès lors qu’un immeuble entre dans cette définition de « petite copropriété », le conseil syndical devient facultatif. Le choix de sa constitution, facultatif, est donc laissé à la décision des copropriétaires. Pour rappel, le rôle du conseil syndical est d’exercer un contrôle sur les missions du syndic de copropriété, mais aussi de le mettre en concurrence en amont du vote en AG.
Attention : certains éléments demeurent obligatoires même dans une petite copropriété, comme :
Une petite copropriété peut néanmoins opter pour un syndic coopératif, une forme de gouvernance dans laquelle le président du conseil syndical occupe le rôle de syndic de copropriété : il est le président-syndic. Le syndic coopératif diffère du syndic bénévole dans la mesure où les tâches sont partagées entre les membres du conseil syndical.
La règle veut que les copropriétés sont dans l’obligation de tenir une comptabilité en partie double, une technique comptable qui impose une symétrie entre les mouvements de débits et de crédits, qui doivent être répertoriés dans deux listes distinctes.
Cette obligation ne concerne pas le syndic d’une petite copropriété, qui peut opter pour une comptabilité simplifiée. Un assouplissement bienvenu pour faciliter la gestion de ces copropriétés dont les dépenses d’entretien sont moins élevées et moins nombreuses. L’assemblée générale des copropriétaires peut néanmoins se couvrir en désignant des personnes – copropriétaires ou experts extérieurs à l’immeuble – afin d’assurer le contrôle des comptes.
Un point de vigilance toutefois : les impayés ! Dans une petite copropriété, ceux-ci peuvent s’avérer lourds de conséquences. Pour s’en prémunir, mieux vaut donc privilégier une bonne communication entre les copropriétaires et s’assurer que le règlement des provisions sur charges soit régulier… Ou bien veiller à réduire au maximum les postes de dépense et donc le montant des charges.
La comptabilité simplifiée de la petite copropriété ne l’exonère pas de l’obligation de présenter un budget prévisionnel lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, ni de mettre l’approbation des comptes de l’exercice écoulé à l’ordre du jour lors de cette même AG. L’élaboration du budget prévisionnel est de la responsabilité du syndic de copropriété, en concertation avec le conseil syndical lorsqu’il existe.
Le vote du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes sont d’ailleurs les deux seules résolutions qui rendent obligatoire la tenue d’une assemblée générale annuelle obligatoire dans une petite copropriété. Les mêmes règles s’appliquent pour les copropriétés à deux membres.
Heureusement, la gestion est également facilitée dans une petite copropriété, grâce à la possibilité de prendre des décisions en dehors de toute assemblée générale, à l’occasion d’une simple consultation écrite, d’une réunion informelle ou encore d’une visioconférence, par exemple. En revanche, l’avis de tous doit être clairement exprimé, et l’unanimité est requise.
C’est le syndic de la petite copropriété qui est garant de recueillir l’avis des différents copropriétaires (ou d’organiser l’assemblée générale, si tel est leur choix). C’est aussi lui qui fixe le délai pour rendre sa réponse. Un copropriétaire peut aussi prendre l’initiative d’une réunion pour trancher collectivement une problématique. L’avantage avec une petite copropriété, c’est que cela peut se dérouler dans un cadre moins formel : dans les parties communes, dans le logement d’un copropriétaire ou encore dans un établissement proche dans un climat de convivialité ! La consultation écrite est également autorisée, ce qui peut se traduire par un groupe de discussion sur une messagerie en ligne type WhatsApp par exemple.
Comme vu précédemment, le vote du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes ne peuvent faire l’objet d’une consultation écrite. En revanche, elle peut être utilisée pour voter une modification du règlement de copropriété, le choix d’un prestataire ou encore la décision d’engager des travaux.
L’avantage d’une petite copropriété est qu’elle occasionne moins de frais et d’opérations d’entretien, puisqu’il s’agit généralement de résidences comportant peu, voire pas d’équipements coûteux (tels que des ascenseurs ou des portes automatiques). Les parties communes sont également moins spacieuses et leur aménagement s’avère donc moins onéreux. De même, il n’y a généralement pas de gardien d’immeuble.
Attention, toutefois, pour les travaux incontournables : puisque la copropriété est de taille modeste, les entreprises tierces ont tendance à facturer plus cher, là où les grosses copropriétés parviennent souvent à négocier des tarifs avantageux. C’est pourquoi il est souvent plus intéressant, pour les petites et très petites copropriétés d’opter, pour une répartition des tâches bénévole — ce qui nous amène à notre point suivant.
C’est en effet un autre avantage d’une petite copropriété : la possibilité de se répartir les tâches afin de diminuer les frais d’entretien et de nettoyage des parties communes. C’est encore plus simple à mettre en place dans le cas des copropriétés à deux. N’hésitez pas à communiquer régulièrement avec les autres copropriétaires, afin de convenir d’un roulement pour la maintenance des espaces intérieurs et extérieurs, qu’il s’agisse des opérations courantes ou de travaux plus importants. En plus de créer une belle dynamique de solidarité entre copropriétaires, cela vous évitera à tous les frais d’intervention d’entreprises tierces.
Le syndic d’une petite copropriété occupe alors un rôle d’animateur, et doit pour cela disposer de bonnes en termes de communication afin de veiller à la bonne entente dans l’immeuble. Cela évitera les conflits et permettra de garantir un climat de bienveillance et d’entraide entre voisins.
Compte tenu de la plus forte proximité entre occupants, une petite copropriété peut plus facilement mettre en place un jardin partagé par exemple lorsque les parties communes le permettent ! La décision peut être prise de manière très formelle en assemblée générale des copropriétaires, avec une modification du règlement de copropriété afin d’en préciser les règles d’usage. Jardin fleuri ou potager, c’est l’opportunité de créer de la convivialité dans une petite copropriété, et même de produire ses fruits et légumes.
Le choix d’un syndic est parfois complexe dans les grosses copropriétés, puisque la majorité absolue est requise afin de nommer ou de révoquer un syndic. Pourquoi ne pas profiter d’être un faible nombre de copropriétaires pour vous mettre d’accord sur une gouvernance plus souple et moins coûteuse ?
Le choix d’un syndic en ligne voire d’un syndic bénévole convient tout particulièrement à une petite copropriété. C’est en effet un bon moyen de réduire les dépenses et d’impliquer tous les copropriétaires dans la vie de l’immeuble. Le recours à un syndic en ligne notamment, car ce système hybride – et moins coûteux qu’un syndic classique – met aussi à contribution les copropriétaires tout en conservant l’appui de professionnels pour les opérations de gestion les plus complexes.
Comme évoqué précédemment, le syndic d’une petite copropriété peut aussi prendre la forme d’un syndic coopératif, ce qui revient à partager les tâches de gestion de l’immeuble entre les différents copropriétaires autour d’une référent qui conjugue les casquettes de président du conseil syndical – s’il existe – et syndic. Dans le cas particulier où la petite copropriété ne compte pas de conseil syndical mais que l’assemblée générale des copropriétaires souhaite privilégier une gouvernance par un syndic coopératif, le président du syndic pourra être choisi par l’AG.
Dans le cas très particulier des immeubles comprenant seulement deux copropriétaires, il existe une possibilité que la décision d’un seul copropriétaire puisse justifier l’adoption d’une résolution. Cela concerne exclusivement l’enjeu de la conservation de l’immeuble. Un copropriétaire peut ainsi prendre l’initiative de travaux lorsqu’il considère qu’ils sont nécessaires au maintien en bon état de l’immeuble. Il devra néanmoins prévenir l’autre copropriétaire de sa décision, et justifier le coût de la dépense engagée.
Cette décision « en solo » fonctionne aussi pour un vote nécessitant la majorité simple, lorsque le copropriétaires détenant la majorité des tantièmes se prononce. Dans le cas d’un vote à la majorité absolue, il devra détenir au moins deux tiers des tantièmes pour peser seul sur le vote de la résolution.
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