Les 3 grandes évolutions de la copropriété en 2020

La crise sanitaire a chamboulé la vie de la copropriété en 2020 et commandé des mesures d’urgence. Mais l’entrée en vigueur de la réforme de la copropriété prévue par la loi Elan (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) a également participé à redéfinir la gouvernance de l’immeuble. Tour d’horizon des mesures qui ont changé la donne dans la copropriété en 2020.

1. La participation à l’assemblée générale sans être présent

L’ordonnance du 18 novembre 2020 autorise jusqu’au 1er avril 2021 la tenue des assemblées générales des copropriétaires sous deux formes :

• L’assemblée générale en visioconférence : c’est la solution préconisée en priorité en raison de l’interdiction des AG en présentiel. Elle permet en effet aux copropriétaires de pouvoir interagir entre eux.
• Le vote par correspondance : c’est le mode de vote « de repli » lorsque la visioconférence n’est techniquement pas possible. Pour y participer, les copropriétaires ont l’obligation de renvoyer le formulaire joint à la convocation. Ils précisent leur choix de vote en cochant la case idoine : pour, contre, abstention. Puis, ils apposent leurs initiales sur chaque page et signent sur la dernière.

L’assemblée générale des copropriétaires en visioconférence s’inscrit dans la digitalisation de la copropriété impulsée par la loi Elan. Elle l’avait d’ailleurs autorisé en 2018 avant que le décret n° 2019-650 du 27 juin 2017 n’en précise les conditions, à savoir «un moyen de communication électronique [...] permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant». Mais il a fallu attendre le premier confinement et l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 pour que l’AG en visio soit encouragée par la loi «à condition d’informer les personnes concernées de ces nouvelles modalités au moins quinze jours avant sa tenue».

L’ordonnance du 20 mai 2020 est venue conforter cette option que le syndic peut décréter seul, c’est-à-dire sans vote de la part de l’AG pour la valider. Zoom, Skype, Google Meet, Facetime serveur téléphonique dédié : il a le choix des moyens techniques, et il a également toute latitude pour demander à une société extérieure d’organiser l’assemblée générale en visioconférence. Le syndicat de copropriétaire peut néanmoins refuser ce surcoût si le montant est supérieur à celui initialement voté en assemblée générale. Une mise en concurrence est obligatoire dans ce cas.

Si ce progrès technique rencontre forcément une résistance au changement – 20% des copropriétaires s’y opposent d’après une récente étude Ifop, ils sont une majorité (60%) à y être favorables. Le problème : la difficulté des syndics à mettre en œuvre des solutions technologiques pour assurer les assemblées générales de copropriété en distanciel.

Néanmoins, la visioconférence ne s’impose pas à tous les copropriétaires : lorsque le présentiel n’est pas possible, ils peuvent avoir recours au vote par correspondance comme l’indiquent l’ensemble des ordonnances prises en urgence face à la situation sanitaire. Seule différence notable avec une AG sur place : un mandataire peut concentrer jusqu’à 15% des voix, contre 10% en temps normal.

Pour autant, syndicats de copropriétaires et syndics sont confrontés à des difficultés. De nombreux formulaires de vote par correspondances sont mal remplis ou renvoyés hors délais. Quand les copropriétaires n’exigent pas tout simplement l’envoi de formulaires de vote vierges, une pratique interdite pour éviter les tentatives de fraude. Par ailleurs, si le vote par correspondance permet à chaque copropriétaire de se positionner, il reste difficile de connaître les tenants et les aboutissants de la résolution concernée. Et lorsqu’elle n’est pas adoptée en première lecture, la loi impose qu’elle soit entendue en deuxième lecture, ce qui est impossible par correspondance.

La visioconférence offre donc de nombreux avantages aux copropriétaires :

• La possibilité de se concerter à l’inverse du vote par correspondance.
• Un meilleur taux de participation qu’en présentiel du fait de la flexibilité des horaires.
• Un véritable gain de temps : une assemblée générale à distance peut se tenir en 1h30 contre 2h30 en moyenne en présentiel.
• Pas de surcoût pour les copropriétaires.

Reste à inscrire cette pratique dans les habitudes, aussi bien sur le plan technique que « culturel ».

2. Les pouvoirs renforcés du conseil syndical

Depuis le 1er juin 2020 et l’entrée en vigueur d’une grande partie de la réforme de la copropriété (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019), le conseil syndical a le pouvoir de prendre des décisions courantes en dehors de toute assemblée générale dès lors qu’il est composé d’au moins trois membres.

Pour l’y autoriser, le syndicat de copropriétaires doit voter une délégation de pouvoirs à la majorité des voix exprimées par tous les copropriétaires. Toutefois, elle reste circonscrite à certaines décisions :

• Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et la sécurité des personnes.
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.
• La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.
• L’équipement des parkings en bornes électriques.
• L’autorisation pour un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux pour le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes.

La délégation de pouvoirs est limitée à une période de deux ans et à un plafond de budget pour les travaux. L’approbation des comptes et du budget prévisionnel est donc exclue, ainsi que toute modification au règlement de copropriété.

3. La gestion simplifiée des petites copropriétés

Autre mesure liée à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les syndicats de copropriétaires d’immeubles de moins de 6 lots ou dont le budget est inférieur ou égal à 15 000€ depuis 3 années consécutives peuvent prendre leurs décisions sans avoir à recourir à une assemblée générale.

Dans les copropriétés composées de deux lots, les décisions votées à la majorité de l’article 24 peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. Celles votées selon l’article 25 (la majorité des voix de tous les copropriétaires) pourront être prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. En revanche, chaque copropriétaire a la possibilité de décider les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, même non urgents. Enfin, chacun peut convoquer une assemblée générale des copropriétaires.