Contrat type de syndic : l’ère de la transparence !

En 2014, la promulgation de la loi ALUR pour l’accès au logement et pour un urbanisme rénové apportait son lot de nouveautés pour les locataires, les propriétaires et les copropriétés. Outre les mesures concernant l’encadrement des loyers ou les frais d’agence, cette loi touche au domaine des syndics de copropriétés, et ce à différents niveaux. En plus de l’obligation de disposer d’un compte séparé, ou d’être immatriculés, les syndics doivent adopter un contrat type, afin d’introduire davantage de transparence et d’offrir une meilleure concurrence pour les copropriétaires. Explications.

Une mesure de la loi ALUR

La loi ALUR apporte des éléments importants en matière de réforme du droit au logement en France. Si des nouveautés ont été ajoutées depuis sa promulgation en 2014, notamment avec la loi Elan de 2018, la loi ALUR pose plusieurs innovations marquantes pour le secteur de l’immobilier. Une partie importante des mesures de cette loi concerne les locataires, et notamment la question des loyers, avec les premières idées d’encadrement, mais également les contrats de bail, ou encore les délais de préavis, qui sont raccourcis selon les zones. Plusieurs mesures sont ainsi mises en place pour faciliter l’accès à la location de personnes plus fragiles, ou pour protéger davantage les locataires, comme la suppression des pénalités pour loyer en retard, l’encadrement des frais d’agence immobilière, ou encore la prolongation de la trêve hivernale de deux semaines. Si cet aspect de l’accès au logement est central dans la loi ALUR, d’autres domaines sont abordés, et notamment celui des copropriétés, et plus précisément des syndics.

Comment la loi ALUR a changé la donne pour les syndics

En effet, en ce qui concerne les syndics de copropriété, plusieurs avancées majeures sont à noter avec la loi ALUR, qui avait pour objectif dans ce cadre de donner une meilleure transparence aux copropriétaires sur les offres de syndic, afin d’en améliorer la mise en concurrence. Le rôle du syndic, qui représente la copropriété et s’occupe de sa gestion financière et administrative, est essentiel. Notamment chargé d’exécuter les décisions qui ont été prises en assemblée générale, le syndic va voir son rôle évoluer et précisé par la loi ALUR, et ce sur plusieurs points.
Premièrement, cette loi va renforcer l’encadrement des honoraires du syndic. En effet, elle définit les prestations relevant de la gestion courante, et ne pouvant donc faire partie d’une facturation supplémentaire, en plus du forfait annuel. Les frais particuliers qui sont facturés en supplément sont alors listés. Ensuite, elle impose l’immatriculation dans un registre national de chaque syndic de copropriété, et ce en application pour toutes les copropriétés depuis 2018. La loi ALUR impose par ailleurs au syndic d’informer les locataires des décisions qui ont été prises en assemblées générales depuis 2016.
Enfin, en plus de la nécessité d’ouvrir désormais un compte séparé au nom de la copropriété pour les syndics, la loi met en place un contrat de syndic type.

Un contrat type qui s’applique à l’ensemble des syndics

Depuis le 1er juillet 2015, tous les contrats de syndic doivent en effet respecter la même trame, en suivant un modèle type défini par la loi ALUR. Cette uniformisation a pour objectif principal de permettre aux copropriétaires une meilleure lisibilité de l’offre des syndics, afin d’offrir une concurrence plus saine.
Le contrat type de syndic se compose de plusieurs parties :

• En premier lieu il détaille les garanties professionnelles du syndic de copropriété, ce qui inclut des éléments comme sa garantie financière, son assurance ainsi que la preuve qu’il est titulaire d’une carte professionnelle.
• Ensuite, le document comprend la durée du contrat, qui peut s’échelonner entre 1 et 3 ans, les pénalités en cas de retard de délivrance de la fiche synthétique, le nombre de visites prévues par le syndic dans la copropriété ainsi que leur durée, ainsi que la tenue de l’assemblée générale annuelle. Ce point détaille la plage horaire et la durée de l’AG, ce qui peut avoir une incidence sur le calcul des honoraires du syndic.
• De plus, un modèle type de contrat de syndic se compose de détails sur l’organisation de réunions avec le conseil syndical, puis du prix des prestations particulières, ainsi que du tarif horaire du syndic. Ce dernier article est d’une importance fondamentale, car c’est ici qu’est fixée la rémunération du syndic pour ses missions de base.
• D’autres éléments apportent un complément aux modèles types de contrat de syndic, comme les fais liés à l’immatriculation initiale du syndic, ou encore les frais imputables au seul copropriétaire, ce qui comprend par exemple l’envoi d’une mise en demeure avec accusé de réception.

Cet ensemble de points qui doivent apparaître de façon obligatoire dans tout contrat type de syndic, permet en fait aux copropriétaires d’y voir plus clair lors de sa comparaison des différentes offres, ce qui représente une meilleure mise en concurrence. L’un des points centraux de ces contrats types concerne plus précisément la question des prestations du syndic comprises dans le forfait, et celles au contraire considérées comme hors forfait.

Les prestations du syndic dans le contrat type

L’une des avancées majeures de la loi ALUR concerne en effet l’encadrement des honoraires du syndic, qui sont désormais plus lisibles, principalement entre les prestations incluses et non incluses dans le forfait. Ce point essentiel est intégré au contrat type du syndic. En effet, hormis les frais particuliers qui peuvent être facturés en plus du forfait, tous les autres doivent être intégrés en tant que gestion courante. De façon générale, il faut savoir que le forfait va couvrir l’ensemble des frais de gestion courante et d’administration de la copropriété, ce qui comprend notamment la comptabilité, ainsi que les prestations liées à la maintenance et aux travaux courants. De plus, le forfait du syndic couvre la tenue des assemblées générales et les assurances. Les prestations pouvant alors être considérées comme hors forfait sont les situations exceptionnelles comme les sinistres, les litiges ou les visites supplémentaires. Si une prestation ne fait pas partie de cette liste figurant dans l’annexe 2 du décret 2015-342 de la loi du 26 mars 2015 alors elle fait partie du forfait.

Une volonté de faciliter la mise en concurrence

En fonction de ces éléments, il doit ainsi être plus facile et rapide de comprendre le fonctionnement des prestations d’un syndic de copropriété. L’idée globale de la loi ALUR étant de permettre aux copropriétaires une meilleure comparaison des offres des syndics, d’après un contrat similaire, facile à mettre en concurrence.
En obtenant sur le contrat la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et en connaissant les prestations qui y sont liées, les copropriétaires peuvent calculer ce forfait par lot et ainsi comparer automatiquement les tarifs des syndics mis en concurrence. En effet, la loi ALUR a par ailleurs défini l’obligation de mettre en concurrence le syndic tous les 3 ans par le conseil syndical des copropriétés. Cette mesure permet de soulever la question de l’opportunité ou non de changer de syndic pour les copropriétaires, et la mise en place du contrat type va alors faciliter le choix, le cas échéant. De façon pratique, le conseil syndical doit proposer plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale.
Cela permet aux copropriétaires d’étudier ces différents contrats, plus faciles à comparer avec l’uniformisation apportée par la loi ALUR. Inscrite à l’ordre du jour, cette question sera alors soumise à un vote en assemblée générale. Il faut savoir que ces projets de contrat doivent être accompagnés d’une fiche d’information sur les prix et les prestations proposées.

L’assemblée générale des copropriétaires peut tout à fait dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, et le syndic peut être réélu, qu’il y ait mise en concurrence ou pas. Enfin, il faut noter que cette procédure ne peut pas être faite pendant le mandat du syndic, mais uniquement à la fin de son mandat, pour préparer le suivant.