Comment se décomposent les honoraires du syndic de copropriété ?

Il assure le bon fonctionnement de l’immeuble, mais cela a un coût : le syndic de copropriété professionnel est lié au syndicat des copropriétaires par un mandat dans lequel sont mentionnés des honoraires. Que comprennent-ils ? On dresse l’inventaire.

Honoraires du syndic de copropriété : le forfait de base, combien ça coûte ?

Mis en place depuis le 1^er juillet 2015, le contrat type du syndic de copropriété a été impulsé par la loi Alur du 24 mars 2014. Il a notamment permis d’augmenter le nombre de prestations de service inclus dans le forfait. Une liste limitative des frais particuliers a été fixée par décret pour informer des missions qui ne figurent pas automatiquement dans le forfait de base du syndic. Lorsque la copropriété fait appel à un syndic professionnel, ce forfait comprend la délégation de la gestion de l’immeuble, en contrepartie d’une rémunération afin qu’il exerce les missions dédiées initialement au syndicat des copropriétaires.

Les prestations regroupent :

• la gestion financière et administrative de l’immeuble ;
• la représentation du syndicat des copropriétaires dans ses actes et ses actions en justice.

Pour l’exécution de ces diverses missions, le syndic professionnel propose des honoraires inclus dans le forfait de base. Le prix du forfait peut notamment varier en fonction de la taille de la copropriété : plus elle est petite, plus le montant par copropriétaire sera élevé. Le forfait annuel moyen est fixé entre 120 et 200 euros par an et par copropriétaire mais, il peut aussi être évalué aux alentours de 12 % du montant global des charges. Pour les dépassements de durée des prestations stipulées dans le forfait de base et qui concerne les horaires de bureau, le syndic professionnel peut demander entre 60 et 120 euros de l’heure. Un taux horaire entre 90 et 250 euros peut également être ajouté en cas d’horaires nocturnes ou en week-end.

Quel coût pour les prestations hors forfait ?

En parallèle du forfait de base, d’autres prestations peuvent venir s’additionner : celles-ci sont définies par l’annexe 2 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. La facturation des prestations particulières peut ainsi être définie sur la base d’un coût horaire ou bien en appliquant le tarif convenu entre la copropriété et le syndic professionnel. Voici quelques exemples de missions qui impliquent des frais supplémentaires :

• La durée des assemblées générales : si l’AG dépasse 18 heures, le syndic peut facturer des frais supplémentaires.
• La préparation, la tenue et la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE).
• L’organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical (CS).
• La prise en charge de visites supplémentaires de la copropriété.
• Les travaux : lors de travaux, la rémunération prend la forme d’un pourcentage fixé selon le montant hors taxe de ces travaux. La somme est alors votée en assemblée générale des copropriétaires, en même temps que les travaux concernés. Cette rémunération pour travaux peut ainsi se situer entre 2 et 5 % du montant HT des travaux.
• Les frais d’envoi et de photocopie du carnet d’entretien ou du diagnostic technique global : 40 euros sont estimés pour l’envoi d’une lettre de mise en demeure et 25 euros pour la copie d’un diagnostic technique global ou du carnet d’entretien.
• L’état daté et le pré-état daté en cas de vente d’un lot dans une copropriété (380 euros maximum pour l'état daté).
• L’établissement ou la modification du règlement intérieur de la copropriété suite à une décision du syndicat.
• Lors de sinistres, des frais supplémentaires peuvent être demandés en cas de déplacements sur les lieux du syndic, de prise de mesures conservatoires, d’assistance aux mesures d’expertise et de suivi du dossier de l’assureur.

Comment diminuer le coût du syndic ?

Pour diminuer les coûts du syndic, trois solutions sont à la portée des copropriétaires :

• Vous pouvez mettre le syndic de copropriété en concurrence : le choix du syndic est soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Son mandat peut varier entre 1 et 3 ans renouvelable. Si la mise en concurrence du syndic est obligatoire, l’AG peut s’en dispenser sous l’impulsion du  conseil syndical via un vote. Ce serait néanmoins une bien mauvaise initiative, car la confiance n’interdit pas la concurrence : elle oblige le syndic en place à maintenir des tarifs compétitifs, et donne la possibilité aux copropriétaires d’en choisir un autre plus pertinent... ou moins coûteux.
• L’alternative la moins coûteuse, c’est le syndic bénévole. Il peut certes demander une rémunération, mais elle n’est généralement pas comparable aux honoraires d’un syndic professionnel !  Mais malgré toute sa bonne volonté, le syndic non-professionnel pourra très vite se retrouver face à un plafond de verre s’il ne dispose pas des multiples compétences requises pour mener à bien l’ensemble de ses missions et ainsi assurer le bon fonctionnement de la copropriété. C’est pour cela que dans la majorité des cas, il est assisté d’un professionnel tel qu’un comptable ou un juriste.
• Le syndic en ligne s’impose comme la meilleure alternative à un syndic classique. Notamment pour les petites copropriétés grâce à leur gestion simplifiée. Celles pour qui les syndics traditionnels appliquent un barème par copropriétaire plus élevé ! Concrètement, il ne dispose pas de présence réelle sur le terrain et effectue toute la gestion à distance. Ce mode de fonctionnement explique ainsi les prix bas qui sont proposés. En moyenne, le prix s’élève à 100 euros d’honoraires HT par lot et par an.