Comment contester une décision prise lors d’une assemblée générale de copropriété ?

Vous êtes en désaccord avec une décision votée par votre assemblée générale de copropriété ? Le mode de votation évite généralement d’imposer une décision contraire aux intérêts des copropriétaires, mais il se peut que l’un d'eux se sente lésé. Si c’est votre cas, il vous est (peut-être) possible de la contester, au prix d’une longue démarche semée d’embûches, qui peut se retourner contre vous en cas de procédure abusive. Découvrez dans quelles conditions, et surtout comment !

La contestation de décision d’AG de copro, une course à obstacles

Avant de vous lancer, sachez que contester une décision adoptée en assemblée générale de copropriété – une décision votée, aussi appelée résolution – est une procédure longue et coûteuse. Vous devrez prendre un avocat et saisir le juge du tribunal de grande instance contre le syndicat des copropriétaires : ce n’est pas le rôle du conseil syndical ou du syndic de traiter directement ce type de demande. Prévoyez un à deux ans pour obtenir une décision de première instance, et si vous allez jusqu’au bout de la procédure – si vous faites appel, puis vous pourvoyez en cassation – cela pourra prendre une petite dizaine d’années, pour un coût pouvant grimper jusqu’à 10 000 euros. Mieux vaut donc vous assurer de votre légitimité ainsi que de celle des motifs d’annulation que vous souhaitez invoquer.

Qui peut contester un vote d'assemblée générale ?

Seul un copropriétaire qui a voté contre une décision prise en AG de copro, pour une décision rejetée ou n’ayant pas assisté à l’assemblée générale peut demander l’annulation d’une résolution. C’est ce que l’on appelle intenter une action en nullité.

• Sont appelés « opposants » les copropriétaires ayant voté contre une décision ou pour une décision rejetée.
• Sont nommés « défaillants » les copropriétaires n’ayant pas assisté à l’assemblée générale, n’y ayant pas été représentés ou ayant assisté seulement à l’assemblée, mais pas au vote.

Les copropriétaires qui ont voté – directement ou par leur mandataire – pour la résolution adoptée ou contre une résolution rejetée n’ont pas le droit contester. Idem pour les abstentionnistes, qui peuvent cependant agir s’ils démontrent avoir été trompés ; on parle alors de dol. De leur côté, les tiers, locataires, syndicat des copropriétaires, promoteurs et associés d’une société civile d’attribution ne peuvent pas remettre en cause une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

Que se passe-t-il en cas de vente ?

En cas de vente, c’est la personne qui est copropriétaire au moment de l’assemblée générale qui peut agir. Le vendeur peut contester uniquement des décisions prises avant la vente. Quant à l’acquéreur, il ne peut contester une décision prise avant son acquisition, sauf si celle-ci a été votée sans son avis à la date à laquelle statue le tribunal.

Et si un lot appartient à plusieurs personnes ?

Lorsqu’un lot appartient à plusieurs personnes, aussi appelés indivisaires, le consentement de tous est nécessaire pour contester les décisions qui ne relèvent pas de l’exploitation normale du bien. L’usufruitier d’un lot a le droit de contester les décisions votées en assemblée au même titre qu’un copropriétaire.

Dans quels délais peut-on agir ?

Un copropriétaire qui souhaite faire annuler une décision a deux mois pour agir, à compter de la date de réception du procès-verbal de l’assemblée générale, ce document envoyé par le syndic aux copropriétaires et qui rend compte des décisions adoptées à l’issue de l’assemblée générale. Après deux mois, les décisions votées sont considérées comme définitives. Ce délai s’applique même si l’irrégularité d’une procédure est découverte après l’expiration de ces deux mois.

Attention au calcul du délai :

• Il ne faut pas prendre en compte le jour de la notification du procès-verbal. Par exemple, pour une notification faite un 3 mai, il faudra agir avant le 3 juillet à minuit.
• L’introduction de l’instance commence à date de la délivrance de l’assignation au défendeur et non de son placement au greffe du tribunal.
• Si un copropriétaire fait une demande d’aide juridictionnelle dans un délai de deux mois, le délai pour contester court à compter de la date d’admission à l’aide.
• Quand un copropriétaire reçoit deux fois le procès-verbal et qu’une présomption d’irrégularité pèse sur la première notification, c’est le rôle du syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que la première notification était régulière.
• Ce délai ne peut être interrompu ou suspendu, que par une assignation en justice.

Contester une décision après le délai dépassé

Il est possible de contester une décision après le délai de deux mois si elle est contraire aux dispositions impératives à la loi de 1965, texte fondateur de la copropriété selon lequel la copropriété est tenue de garantir les intérêts individuels tout en préservant l’intérêt collectif.
Autre fenêtre de tir : si vous n’avez pas reçu de procès-verbal, ou qu’il n’a pas été envoyé en bonne et due forme (par lettre recommandée avec accusé de réception), vous avez 10 ans pour contester.

Quid du compte individuel d’un copropriétaire ?

Le vote d’une assemblée de copropriétaires approuvant les comptes de la copropriété ne vaut pas approbation du compte individuel d'un copropriétaire. Celui-ci peut donc demander la rectification des erreurs commises dans l'établissement de son compte sans que puisse lui être opposé le délai de deux mois.

Que se passe-t-il pendant les deux mois de délai ?

Si un copropriétaire conteste une décision concernant des travaux, leur exécution sera suspendue, sauf en cas d’urgence. Passés deux mois, ils pourront être exécutés même si la décision a été attaquée. Toutes les autres décisions prennent effet immédiatement, sauf si les copropriétaires en décident autrement. En cas de travaux d’amélioration votés par l’assemblée, et malgré une action en justice intentée par un copropriétaire ne les voulant pas, il ne pourra pas réclamer le paiement de sa quote-part pour ces travaux.

Contester une décision d’AG : oui, mais sur quels motifs ?

Il est possible de déposer une demande d’annulation pour une décision, ou pour l’assemblée générale de copropriété dans son ensemble. Dans les deux cas, le tribunal se prononcera non pas en fonction de l’appréciation des décisions prises, mais de la façon dont elles ont été prises. C’est donc du côté des irrégularités de procédures qu’il va falloir chercher.
Voici des motifs valables pour l’annulation d’une décision votée en assemblée générale :

• Manque d’information. Par exemple : le syndic a envoyé une convocation en assemblée générale, voté des travaux, mais n’a pas envoyé les devis des travaux aux copropriétaires.
• Atteinte au droit de propriété. Par exemple : on fait passer une canalisation dans votre cave sans indemnité ou contrepartie.
• Décision contraire à l’intérêt collectif. Par exemple : on accorde le changement d’affectation d’un lot à un copropriétaire, en transformant, par exemple, en appartement un local commercial, et pas aux autres.

Et des motifs valables pour l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble :

• Non-respect des formalités légales de la convocation en AG de copro. Par exemple : le non-respect du délai (la convocation doit arriver chez vous au moins 21 jours avant la date de l’assemblée) ou le non-respect de l’organisation d’une assemblée générale. Par exemple : la question votée ne figurait pas à l’ordre du jour ou le président de la séance n’était pas un copropriétaire mais un mandataire extérieur, ce qui est interdit.
• L’abus de majorité. Par exemple : si l’assemblée vous refuse, sans justification, une autorisation de travaux  ou toute autre décision qui favorise, sans raison légitime, un copropriétaire au détriment d’un autre.

Quelle issue pour une contestation de décision prise en AG ?

Si vous obtenez gain de cause auprès du tribunal, vous ne pourrez pas demander la restitution des charges de copropriété déjà versées. Les tribunaux acceptent cependant d’indemniser le préjudice en « perte de temps, souci et tracas ». Par ailleurs, le syndicat de copropriété peut contre-attaquer en réclamant des dommages et intérêts s’il estime la procédure abusive.