Le rôle du syndic de copropriété est de représenter légalement l’ensemble des copropriétaires. Elu à la majorité des voix, son rôle est de mener des missions aussi variées que convoquer et tenir les assemblées générales, mettre en exécution les décisions votées, ou encore gérer les travaux d’entretien de l’immeuble.
En tant que copropriétaire, votre immeuble est géré par un syndic de copropriété pour une durée maximale de 3 ans. Le choix du syndic est donc un moment crucial. Depuis le 1er juin 2020 et la réforme du droit de la copropriété, la mise en concurrence est obligatoire avant le vote en assemblée générale des copropriétaires. Une étape importante pour changer de syndic, qui doit se préparer bien en amont de l’AG.
Si vous souhaitez changer de syndic et mettre en concurrence votre syndic actuel, il vous suffit de suivre simplement les démarches ci-dessous.
Toute copropriété doit désigner un syndic pour assurer la gestion administrative et l’entretien de l’immeuble. Cependant, il arrive parfois que le service rendu génère des insatisfactions pour diverses raisons :
Quelle que soit la raison, vous êtes en droit de changer de syndic de copropriété lors du renouvellement du mandat du syndic actuel ou dans le cadre d’une révocation anticipée pour faute de gestion dans le pire des cas. Dans les deux cas, la démarche sera la même pour choisir un nouveau syndic : effectuer une mise en concurrence en sollicitant plusieurs devis suffisamment en amont de l’assemblée générale lors de laquelle les copropriétaires seront appelés à voter.
Il existe néanmoins une différence importante : pour changer de syndic en cours de mandat, il faut disposer d’un motif légitime pour invoquer une inexécution suffisamment grave de ses missions. La révocation du syndic doit en effet s’appuyer sur une faute avérée, généralement définie par la jurisprudence (résolution votée mais non exécutée, faute de gestion, manquement dans le recouvrement des impayés, retards de paiement, travaux sans autorisation, etc.).
Au-delà de la démarche administrative, le changement de syndic doit s’appuyer sur une volonté partagée d’une majorité de copropriétaires pour avoir des chances d’aboutir. Et ce n’est pas une mince affaire lorsque l’on connaît l’intérêt à géométrie variable de ces derniers pour la gestion de leur immeuble, comme l’illustre l’absentéisme lors des assemblées générales de copropriétaires. Un désintérêt qui profite le plus souvent au syndic en exercice.
Pour impulser un changement de syndic, il va donc falloir aller au-delà du cadre strictement réglementaire afin d’attirer l’attention des autres copropriétaires sur l’enjeu de ce choix !
Une copropriété n’est pas la propriété de son syndic à vie ! Si votre interlocuteur ne répond pas à vos attentes, ne vous laissez pas décourager par les démarches pour changer de syndic. Voici quelques raisons qui pourraient motiver un changement de syndic.
La qualité du syndic, et particulièrement la bonne entente entre celui-ci et le conseil syndical, est un élément-clé du bon fonctionnement d’une copropriété. Pourtant, d’insatisfactions en mécontentements, le besoin peut se faire sentir d’en changer. Ainsi, de nombreux motifs peuvent conduire à vouloir changer de syndic :
L’accumulation des motifs conduit à conclure qu’il vaut mieux changer de syndic, afin d’améliorer la gestion de sa copropriété.
Lorsqu’une faute est commise, le syndic risque la révocation en cours de mandat. Les copropriétaires peuvent révoquer le syndic de copropriété via un vote majoritaire en assemblée générale, dès lors qu’une faute engageant la responsabilité contractuelle de ce dernier est constatée. Les motifs légitimes de révocation sont :
Le syndic doit pouvoir se défendre lors de l’assemblée générale qui statue sur sa révocation en cours de mandat, sans quoi il pourrait réclamer des dommages-intérêts pour révocation abusive. Si seule une minorité de copropriétaires souhaite révoquer le syndic, elle peut passer la voie judiciaire en invoquant l’abus de majorité.
Le coût de gestion de certains syndics est parfois très élevé, surtout lorsque l’on parle des plus petits immeubles.
La loi ALUR impose désormais une forme particulière aux contrats de syndic qui doivent comporter des éléments de gestion incluses dans le forfait annuel.
Ce formalisme désormais commun à tous les syndics facilite la comparaison des contrats entre eux et permet ainsi une meilleure visibilité en cas de changement de syndic.
Vous souhaitez changer de syndic mais vous ne savez pas comment faire ? Voici la démarche à suivre.
Le syndic est lié à la copropriété par le biais d’un mandat dont la date d’échéance est inscrite sur le contrat de syndic.
Pour changer de syndic, il existe deux cas de figures :
Avant de changer de syndic, assurez-vous d’avoir déjà trouvé votre nouveau syndic car une copropriété ne peut rester sans syndic et, le cas échéant, c’est le Tribunal de Grande Instance qui vous désignera automatiquement un administrateur provisoire.
Une fois le nouveau syndic nommé, l’ancien syndic est tenu de transmettre les documents et les fonds de la copropriété à ce dernier.
Les formalités de changement de syndic vous paraissent trop longues ou compliquées ? Vous n’avez pas le temps de vous en occuper ? Syndic One, votre syndic en ligne peut vous aider gratuitement et sans engagement dans les formalités de changement de syndic. Chaque copropriété étant différente, le plus simple est de nous contacter. En fonction des particularités de votre dossier, nous pourrons vous assister dans ces démarches.
Si vous n’êtes pas satisfait des prestations de votre syndic, vous n’êtes certainement pas le seul. C’est pourquoi, il est indispensable d’informer les autres copropriétaires de l’immeuble de votre volonté de changer de syndic. Leur vote est décisif le jour de l’assemblée générale des copropriétaires, ne l’oubliez pas !
Avant toute chose, n’hésitez pas à argumenter en mettant en avant les manquements de votre syndic actuel et les avantages dont vous pourriez bénéficier en changeant de syndic :
Ces arguments ont d’autant plus de poids lorsqu’il s’agit d’une petite copropriété. Dans un immeuble à taille humaine comportant une dizaine de lots ou moins, il sera à la fois plus facile d’entrer en contact avec les copropriétaires – davantage de proximité – et de pointer les carences d’un syndic professionnel avec ce type de copropriété.
En effet, une petite copropriété n’est pas un enjeu crucial pour un syndic traditionnel, qui focalise davantage son attention sur les immeubles plus importants comportant plusieurs dizaines de lots. Il est donc possible pour une petite copropriété de bénéficier d’une gestion plus efficace et offrant un meilleur rapport qualité-prix en s’adressant à un autre modèle que le syndic traditionnel.
C’est notamment le cas du syndic en ligne, un modèle de gestion innovant qui convient tout particulièrement aux petites copropriétés. Un syndic en ligne va fournir les outils digitaux et l’assistance aux copropriétaires afin de les aider à reprendre en main la gestion de leur immeuble, tout en réalisant d’importantes économies sur les honoraires et donc les charges de copropriété.
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Avant de faire le tour des offres de syndic présentes sur le marché, prenez le temps de lister vos besoins et les manquements de votre syndic actuel.
Quels sont par exemple les besoins de votre immeuble par rapport à son état général (mise aux normes, travaux de rénovation), sa taille (plus ou moins de 30 lots) ou ses spécificités (ascenseur, accès multiples) ?
Quels sont vos besoins par rapport au mode de gestion et votre implication dans l’immeuble (copropriétaires impliqués dans la gestion ou dépendance par rapport au syndic) ?
Une fois vos besoins clairement définis, il n’y a plus qu’à comparer afin de trouver les syndics à mettre en concurrence avec votre syndic actuel. Il est préférable de présenter tous ces arguments et comparatifs aux copropriétaires avant l’inscription du syndic concurrent dans la convocation de l’AG. Cela simplifiera la prise de décisions le jour J.
Concrètement, c’est au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs syndics en amont du vote. D’abord instituée par la loi ALUR de 2014, cette mesure a été encadrée par la réforme du droit de la copropriété au 1er juillet 2020, bien qu’il n’existe aucune sanction ni risque d’annulation si elle n’est pas appliquée.
Depuis l’arrêté du 30 juillet 2021, il existe néanmoins une fiche d’information type que les syndics doivent renseigner pour faciliter la mise en concurrence. Cette fiche est à joindre à la convocation à l’assemblée générale chargée de choisir le syndic.
La dernière étape consiste à inscrire le nouveau syndic sur la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour se faire tout copropriétaire peut demander au syndic d’ajouter un point particulier à l’ordre du jour par recommandé avec AR. N’oubliez pas d’y joindre tous les documents nécessaires à la prise de décision, notamment le contrat de syndic et la fiche d’information.
Il est conseillé de faire le nécessaire au moins 3 mois avant l’AG de copro pour éviter que votre syndic actuel n’ait déjà imprimé et mis sous enveloppes les convocations. Une fois les convocations mises au courrier, plus aucun point ne pourra être ajouté à l’ODJ.
Dès lors que l’on fournit aux copropriétaires un choix entre plusieurs syndics et une information exhaustive sur les prestations comprises dans le forfait et les tarifs proposés, le changement de syndic a davantage de chances d’aboutir !
Sachez également que certains syndics vous accompagnent dès le début de vos démarches.
Comme pour toute décision au sein de la copropriété, remplacer votre syndic traditionnel par un syndic en ligne va nécessiter un vote lors de l’assemblée générale avant l’arrivée à échéance du mandat en cours. Et cette résolution demande un travail préparatoire afin de faire établir un ou plusieurs devis. Vous devez demander à votre syndic actuel – par courrier recommandé avec accusé de réception – d’inscrire l’examen de la concurrence à l’ordre du jour de l’AG suivante.
Le jour J, les projets de contrat de syndic en ligne doivent être annexés à l’ordre du jour. Avec l’arrivée des contrats types depuis la loi ALUR, il est plus aisé de comparer les prestations de syndics professionnels. Chacun votera ainsi en son âme et conscience, la majorité de l’article 25 étant requise pour désigner le nouveau syndic.
Pour vous donner toutes les chances de voir le syndic en ligne privilégié à un syndic traditionnel, c’est à vous de convaincre les autres copropriétaires ! N’hésitez pas à en parler à vos voisins en amont de l’AG de copro, en leur présentant les arguments suivants.
L’avantage financier du syndic de copropriété en ligne sur le syndic traditionnel réside principalement dans leur modèle économique. Le syndic en ligne assure la gestion de l’immeuble à distance et utilise des outils digitaux pour s’appuyer sur les copropriétaires là où un syndic classique va se déplacer et engendrer ainsi des frais. Concrètement, certaines missions simples relevant de la vie courante et des travaux de l’immeuble sont déléguées aux occupants (relève des compteurs, identification d’un sinistre, etc.).
Ces processus permettent à un syndic en ligne de vous faire réaliser au moins 50% d’économies sur les honoraires ! De quoi alléger considérablement vos charges, sans transiger sur la qualité du suivi. Les collaborateurs des syndics en ligne possèdent en effet toutes les compétences nécessaires pour superviser l’administration de l’immeuble, en liaison étroite avec les copropriétaires.
Le syndic en ligne se voit confier les mêmes missions qu’un syndic de copropriété traditionnel :
Pour chacune de ces missions, votre syndic en ligne vous garantit un suivi professionnel similaire à celui d’un syndic traditionnel. En début de contrat, il vous dédie un référent au sein de l’agence. C’est avec cette personne référente que vous pouvez échanger autour de tous les sujets qui concernent votre immeuble.
L’assistance humaine de votre syndic en ligne se fait en partie par téléphone ou par mail mais vous avez la possibilité de convoquer la présence de votre référent quand vous le jugez nécessaire.
La gestion mise en place par les syndics traditionnels ne tend-elle pas à déresponsabiliser les propriétaires ? Pourtant, n’êtes-vous pas le plus à même de savoir ce qui est bon pour le devenir de votre immeuble ? Comment faire rimer syndic de copropriété avec autonomie ?
Avec un contrat de syndic en ligne, le président du conseil syndical joue un rôle étendu. Cela offre aux propriétaires de l’immeuble une plus grande indépendance et une belle liberté d’action.
De ce fait, le président du conseil syndical peut, par exemple, choisir lui-même et avec votre accord, les prestataires qui interviendront dans votre immeuble.
On ne présente plus le concept de « coliving », cette colocation nouvelle génération qui permet de partager un espace de vie, de travail, et de loisirs. Sans aller jusqu’à cette manière collaborative de vivre, vous ressentez peut-être le besoin d’échanger davantage avec les personnes qui habitent le même immeuble que vous ?
Sachez que le syndic en ligne permet d’échanger quotidiennement via une plateforme collaborative de partage. Cet outil regroupe aussi bien les différents propriétaires que la personne référente au sein de l’agence virtuelle. Résultat ? Vous pouvez créer du lien avec votre voisinage.
Qui dit voisinage soudé dit décision rapide et collégiale. Le fait de rester en communication permanente avec les autres propriétaires est un avantage de taille pour l’avenir de votre immeuble. Vous n’hésiterez plus à proposer la création d’un espace convivial et la réfection des pots de fleurs en pied de bâtiment !
Il est difficile de contester les multiples avantages offerts par le digital dans votre vie de tous les jours. Pour ce qui est du syndic en ligne, cela offre la possibilité de consulter en permanence, depuis chez vous, les documents administratifs et comptables relatifs à la copropriété.
De même, accédez en temps réel – depuis le bus, une salle d’attente, votre bureau, etc. – aux devis et factures des prestataires, aux convocations et aux PV d’AG, etc. Cela permet, outre une importante économie de papier, un gain de temps considérable.
Vous pouvez aussi vous connecter à l’application web développée par votre syndic en ligne pour :
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