8 critères pour choisir votre syndic de copropriété

Seulement 22% des Français sont satisfaits de leur syndic d’après une récente enquête Ifop. En cause : une trop grande rotation des gestionnaires nuisible à l’avancement des projets, un manque de réactivité dû à un trop grand nombre de copropriétés à gérer ou des outils de gestion jugés obsolètes. Plus d’un tiers souhaite ainsi changer de syndic… Mais sur quels critères se baser ? On en a listé huit.

1. Miser sur un interlocuteur unique

Un gestionnaire dédié à la copropriété est indispensable pour assurer la continuité de la gestion de l’immeuble, le suivi des travaux ou encore la communication avec les copropriétaires. Lors du choix, il faut donc s’assurer de sa proximité et de sa disponibilité pour se rendre sur le terrain ou disposer d’un relais dans l’immeuble, répondre aux attentes des copropriétaires mais aussi anticiper les problèmes. Changer de syndic doit même permettre d’optimiser ce lien en se tournant vers un acteur proposant une plateforme pour la diffusion des informations entre lui, le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires.

2. Vérifier que le syndic est joignable et réactif

Les syndics communiquent volontiers sur leurs outils de communication mais malgré cela, les copropriétaires se plaignent de leur manque de réactivité. Un message ne devrait pourtant pas rester 48 heures sans réponse ! Le syndicat des copropriétaires devra donc vérifier combien de copropriétés le nouveau syndic gère et leur taille, mais aussi que les plages horaires du standard sont suffisamment larges pour le joindre au téléphone.

3. Choisir un syndic qui agit dans l’intérêt de la copropriété

Le syndic doit manifester sa volonté de réduire les charges courantes, en constante augmentation chaque année, et de sélectionner des prestataires de qualité avec qui il négociera des prix attractifs pour l’entretien de l’immeuble et les travaux à engager. Il marquera des points s’il procède par exemple aux relances pour impayés par téléphone plutôt que par courrier, une méthode moins chère et plus efficace.

4. Préférer les outils digitaux pour la dématérialisation des documents

Un syndic qui s’appuie sur un extranet efficace sera capable de diffuser efficacement l’ensemble des documents qui concernent la gestion et l’administration de l’immeuble : convocations en ligne, envoi des PV d’assemblée générale par mail, archivage des documents comptables, des factures, des devis, des contrats, des appels d’offres, des ordres d’intervention…. Cette transparence facilite le contrôle des copropriétaires. Il convient donc de lui demander une démonstration de l’extranet pour en juger.

5. Traquer les suppléments

La loi du 26 mars 2015 en application de la loi ALUR encadre les pratiques des syndics de copropriété. Néanmoins, le syndicat de copropriété scrutera le contrat proposé pour connaître les prestations comprises dans son forfait annuel... et celles qui ne le sont pas. Des syndics facturent en effet au prix fort certains suppléments, par exemple les frais d’envoi (mise en demeure, diagnostics techniques, copies du carnet d’entretien, etc.), les mutations ou les états datés, ces documents demandés par les copropriétaires au moment de la vente de leur bien.

Parfois délivré gratuitement, l’état daté peut en effet coûter jusqu’à 1260€ selon les syndics. Or un décret du 21 février 2020 en vigueur depuis le 1er juin fixe le tarif de cette prestation à 380 € TTC. De plus, s’il s’agit de la mutation d’un lot ou de plusieurs lots pour la même mutation, il n’a pas le droit de multiplier les facturations.

6. Apprécier les services en plus

Certains syndics se démarquent en proposant à leurs clients des services supplémentaires très utiles et répondant aux besoins des copropriétaires. Il peut s’agir d’un service de conciergerie, un service de garde d’enfants ou d’animaux ou encore un service de gardiennage. Selon l’environnement ou le profil des habitants, ce type de prestation peut s’avérer très pertinent et faire la différence à condition que le plus grand nombre y trouve son compte !

7. Un bon rapport qualité-prix

Il est possible de comparer les prix pratiqués par les syndics. Toutefois, leurs honoraires dépendent du nombre de lots à gérer, de ses équipements (la gestion d’un chauffage collectif coûte plus cher par exemple), du nombre d’employés sur place, etc. Il faut donc prendre en compte la qualité de leurs services : disponibilité, écoute, réactivité, gestion des charges optimisée (renégociation des contrats, respect du budget, etc.), comptabilité transparente et rigoureuse, etc.

8. Choisir un syndic de copropriété adapté

Selon la taille de la copropriété, le choix du type de syndic limitera les coûts. Dans une petite copropriété par exemple, plusieurs choix sont possibles :

• Un syndic bénévole assuré par un professionnel qui facturera des honoraires ou un syndic non professionnel où un ou plusieurs copropriétaires se chargeront ensemble de la gestion et de l’administration de l’immeuble. Seuls leurs frais devront leur être remboursés. Mais il faudra trouver des volontaires qui auront le temps et l’envie de s’investir dans le suivi des dossiers en cours.
• Un syndic en ligne, bien moins cher qu’un syndic classique, remplira les missions d’un syndic professionnel mais à distance, ce qui implique la participation active de tous sur le terrain ou du moins du conseil syndical. L’avantage est que ce type de solution est sans engagement de durée. Une application permet aussi de suivre la gestion de l’immeuble.
• Un petit syndic classique, à taille humaine, dont le portefeuille est réduit.