8 choses à savoir sur l’état descriptif de division

L’état descriptif de division est un document obligatoire destiné à identifier chaque lot composant une copropriété (partie privative et quote-part des parties communes). Établi par un professionnel – un géomètre généralement, il peut être modifié en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires. Explications.

1. Un document obligatoire pour la publicité foncière

L’état descriptif de division identifie tous les lots d’un immeuble (parties privatives et quote-part des parties communes). Chaque lot est numéroté. Le document est ensuite obligatoirement publié au Service de publicité foncière. Il permet ainsi de recenser les différents propriétaires et les éventuelles hypothèques. Un futur acquéreur a le droit de le consulter pour vérifier l’existence légale du bien en vente. L’état descriptif de division lui permet également de connaître le nombre de tantièmes attachés au lot qui serviront de base au calcul des charges de copropriété.

2. Acquéreur et locataire doivent se le voir remettre

La loi ALUR de 2014 impose que l’état descriptif de division soit remis à l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. De la même façon, la loi prévoit que le bailleur ou son mandataire remette une copie à son locataire lors de la signature du bail dans la mesure où il sert au calcul des charges de copropriété.

3. L’EDD dans le règlement de copropriété, ce n’est pas automatique

L’état descriptif de division figure dans le règlement de copropriété. Ce document incontournable à la vie de l’immeuble précise en effet la localisation et les conditions d’utilisation des parties communes, des parties communes spéciales et/ou à jouissance privative et des parties privatives. On y trouve entre autres la répartition des charges et la méthode de calcul en fonction des quotes-parts de chacun des copropriétaires, l’identification de chaque lot, leur numéro et leur inventaire précis à l’instar de l’état descriptif de division. Il arrive aussi qu’il fasse l’objet d’un document annexe. Il se présente alors sous la forme d’un tableau où l’on trouve l’identification de l’immeuble, les différents lots numérotés et leur description détaillée.

4. Le détail de chaque lot

Dans l’état descriptif de division, chaque lot est d’abord localisé dans l’immeuble, l’escalier, l’étage et le palier. Puis sa consistance est minutieusement décrite : type de logement, surface, nombre de pièces principales et nombre de pièces de service, dépendances, dégagements, etc. La quote-part des parties communes attachée au lot est y également précisée. Par partie commune, on entend les parties de bâtiment et/ou des terrains affectés à l’usage de tous ou de plusieurs d’entre eux (cour, jardins, parc, voies d’accès, gros œuvre, équipements communs, canalisations qui traversent les parties privatives, etc.).
Bon à savoir : Il existe deux types de lots :

• le lot principal, à usage d’habitation par exemple ;
• le lot secondaire, quand le copropriétaire possède une cave, un garage, un parking ou un grenier.

Les deux figurent dans l’état descriptif de division.

5. Le document de référence pour les tantièmes

Chaque lot est exprimé en tantièmes, ils représentent la part de l’immeuble détenu par chaque copropriétaire. Les tantièmes servent de calcul pour répartir les charges de copropriété. Les tantièmes peuvent toujours être modifiés sur décision prise en assemblée générale.

6. Seule un professionnel habilité peut établir l’EDD

Il est obligatoire d’établir un état descriptif de division dès lors qu’un immeuble est mis en copropriété (article 71 du décret du 14 octobre 1955). Le document est élaboré soit par un notaire, soit par un géomètre expert, à défaut par un huissier. Il nécessite dans tous les cas l’intervention d’un expert en division immobilière ou d’un diagnostiqueur immobilier. Lors d’une construction neuve d’un immeuble, l’EDD est réalisé à la division des lots.

7. Une valeur contractuelle en cas de litige

Initialement, la Cour de cassation refusait par principe tout caractère contractuel à l'état descriptif inclus dans un règlement de copropriété. La jurisprudence a été constante sur ce point en 1992, 1999 et 2009. La justification ? Les juges estimaient que l'EDD n’était dressé que pour sa publication au registre de la publicité foncière. Mais plus récemment en 2017, la Cour de cassation a marqué un infléchissement de sa position puisqu’elle a retenu le caractère contractuel de l’EDD contenu dans un règlement de copropriété. L'arrêté en question indique en effet que le document doit être pris en compte lorsque le règlement de copropriété lui donne une valeur contractuelle. En tout état de cause, il est conseillé d'insérer les mentions d'un état descriptif dans un acte de vente.

8. Il est possible de modifier l’EDD

L’état descriptif de division est modifiable au gré des divers changements qui interviennent dans la vie de la copropriété. Il arrive ainsi que des lots soient assemblés lors d’un achat ou divisés lors d’une vente, qu’une partie commune soit cédée en partie privative ou que d’importants travaux modifient la nature ou la consistance des lots (rehaussement d’un logement au dernier étage, cession d’un droit de surélévation à un tiers, etc.). Un lot à usage privatif peut également changer de destination et vice-versa. Toute modification doit être votée en assemblée générale, les modalités du vote diffèrent selon la nature de la modification.