7 choses à savoir sur les parties communes en copropriété

La différence visible entre l’habitat individuel et l’habitat collectif réside ici : les parties communes. Ces éléments d’un immeuble ou d’un lotissement qui n’appartiennent à personne et à tout le monde à la fois, entendez les copropriétaires. Si tous peuvent en jouir – sauf exception –, tous ont aussi la responsabilité de les entretenir.

1. La définition regroupe des surfaces et des éléments

Les parties communes sont généralement précisées dans le règlement de copropriété. En l’absence de ce document, les copropriétaires peuvent se référer à la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. Elle stipule que les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à tous les copropriétaires. Voici la liste communiquée par la loi de 1965 :

• Les sols et les extérieurs : parcs et jardins, cours et voies d’accès.
• Le gros œuvre des bâtiments et les équipements communs telles que les canalisations qui traversent les locaux privatifs.
• Les gaines, coffres et têtes de cheminées.
• Les locaux des services communs.
• Les passages et couloirs qui relient plusieurs pièces d’un même étage.

2. Une partie commune peut ne concerner qu’un nombre restreint de copropriétaires

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 comporte une définition légale des parties communes spéciales. Elle indique qu’elles sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires par ces termes: "elles sont la propriété indive de ces derniers". Depuis 2020 et la réforme de la copropriété, la loi a changé : les parties communes dites "spéciales" sont celles affectées, non plus à l’usage et l’utilité, mais à l’usage ou l’utilité de plusieurs copropriétaires.

Les copropriétés concernées sont donc celles composées de plusieurs bâtiments avec des parties communes et des parties communes spéciales. Dès lors que des parties communes spéciales sont présentes dans une copropriété, seuls les copropriétaires concernés sont chargés des frais d’entretien et peuvent prendre des décisions concernant des travaux ou des modifications.

3. Un copropriétaire peut bénéficier d’un droit de jouissance exclusif

L’utilisation d’une partie commune à usage privatif est ce que l’on appelle le droit de jouissance exclusif. Cela signifie qu’un droit d’usage est attribué à un ou plusieurs copropriétaires afin qu’ils puissent, temporairement ou en permanence, jouir d’une partie commune.

En théorie, les parties communes détiennent un usage collectif mais en pratique, certaines d’entre elles peuvent bénéficier d’un droit de jouissance exclusif tels que les balcons, les terrasses ou les combles, par exemple lorsque ces endroits ne sont accessibles aux occupants d’un nombre limité de logements. Ce droit exclusif est prévu sur le règlement de copropriété ou par une décision prise en assemblée générale des copropriétaires.

Certaines conditions sont tout de même à respecter lors de son utilisation. Par exemple, la jouissance exclusive doit être conforme à la destination de l’immeuble, c’est-à-dire à ce pour quoi l’immeuble a été construit et son utilisation ne doit pas engendrer de nuisance pour les autres copropriétaires.

4. Un copropriétaire peut proposer d’améliorer les parties communes

Lors de l’assemblée générale annuelle, un copropriétaire peut proposer d’ajouter des équipements ou rénover l’immeuble afin d’améliorer les parties communes et optimiser le confort des copropriétaires. Les travaux de transformation d’un élément d’équipement, d’amélioration ou d’ajout d'un nouvel élément se décident à la majorité absolue des copropriétaires (article 25). Cela concerne par exemple :

• La mise en place d’un ascenseur, ce qui nécessite la modification de la cage d’escalier.
• L’aménagement d’une aire de jeu, d’un toit terrasse ou la création d’une piscine.
• L’installation de panneaux photovoltaïques sur le toit de la copropriété.
• La création d’une vidéosurveillance à l’extérieur.
• Le raccordement de la fibre optique.

5. L’entretien d'une partie commune est l’affaire de tous

Selon la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés dans les parties communes de la copropriété. Pour s’exonérer, le syndicat se voit dans l’obligation de démontrer l’absence de lien de causalité entre l’état du bâtiment et le préjudice causé. Pour éviter tous litiges, l’entretien des parties communes est l’affaire de tous, que vous soyez occupants ou bailleurs.

Dans une petite copropriété, il est possible de s’organiser de manière informelle pour nettoyer un couloir ou une cage d’escalier. Lorsque des travaux d’entretien s’imposent, chacun doit y participer financièrement en fonction de ses tantièmes. Pour les plus gros projets comme le ravalement de façade ou la mise aux normes de sécurité et de salubrité, ils peuvent être réalisés seulement après un vote favorable des copropriétaires durant l’AG. Il suffit de la majorité simple pour lancer les travaux d’entretien.

6. Gare à l’usage abusif des parties communes !

Comme le rappelle la loi, les parties communes sont utilisables par l’ensemble des copropriétaires et à un niveau identique. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise ainsi que l’usage et la jouissance des parties communes sont libres.

En revanche, cette liberté ne doit pas empiéter sur les droits et la sérénité des autres copropriétaires. Par exemple, on parle d’un usage abusif quand il y a accaparement ou encombrement des parties communes avec un vélo ou une poussette. Mais l’usage abusif peut également se manifester lorsqu’un copropriétaire installe une cloison qui occupe une partie de la cour commune.

Pour encadrer l’usage des parties communes, certaines copropriétés disposent de clauses particulières sur leur règlement. Cela peut être l’interdiction d’entreposer des objets ou des matériaux dans les passages ou l’interdiction d’étendre son linge sur le bacon.

7. Il est possible de racheter des parties communes à une copropriété

L’aliénation d’une partie commune en copropriété est le nom donné aux parties communes qui font l’objet d’un transfert de propriété. L’aliénation peut être volontaire : en général, cela concerne les terrains en surplus, les locaux communs sans utilité réelle ou encore l’ancienne loge du gardien. Toutefois, il existe également l’aliénation obligatoire d’une partie commune de copropriété qui est le résultat d’une obligation légale, comme la création d’une cour commune ou encore la cession de terrains ou locaux communs.

Si la vente d’une partie commune n’atteint en aucun cas la copropriété, la décision d’aliénation est votée à la majorité par l’assemblée générale. En revanche, si l’aliénation porte atteinte à la destination du bâtiment, un vote à l’unanimité des copropriétaires est nécessaire.