7 choses à savoir sur la location au sein d’une copropriété

La location au sein d’une copropriété est une spécificité au regard du règlement de copropriété et de la relation entre les différents occupants d’un immeuble et le syndicat des copropriétaires. Certaines notions sont en effet à connaître en tant que locataire, relatives par exemple au paiement des charges, ou à la gestion des litiges. Mais également en tant que propriétaire en lien aux locations saisonnières de courte durée par exemple.

1. Les relations entre le syndic et le locataire

Avant toute chose, il faut bien saisir le type de relation existant entre un locataire et les autres parties d’une copropriété, à savoir les occupants propriétaires, le syndic de copropriété ou encore le conseil syndical. Aucun contrat ne lie un locataire et le syndicat d’une copropriété dans ce type d’occupation, à la différence d’un propriétaire occupant un appartement.

Cette spécificité entraîne plusieurs conséquences pratiques dans le fonctionnement de la copropriété pour un locataire, qui devra s’adresser à son bailleur en cas de problème, par exemple de trouble de jouissance, et non pas au syndic. Des interactions vont toutefois exister entre le locataire et le syndic, mais c’est au propriétaire de faire le lien entre les deux parties, notamment concernant la communication des extraits du règlement de copropriété qui le concernent.

2. Le respect du règlement de copropriété pour le locataire

Le locataire, en tant qu’occupant de la copropriété, se doit de respecter le règlement de copropriété, ainsi que les différentes résolutions qui sont prises lors des assemblées générales. Aucun texte ne prévoit spécifiquement cette opposabilité du règlement aux locataires, mais le respect de ces règles est logique, comme il l’est pour les propriétaires.

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut dans certains cas interdire des pratiques de location, comme la location des logements meublés selon la destination d’un immeuble, ou encore la colocation, soit le fait de loger des personnes différentes dans un même appartement. Les clauses interdisant certains types de location doivent toutefois être fondées et justifiées. A contrario, si rien n’est précisé dans le règlement de copropriété concernant la location de courte durée par exemple, ou la colocation, alors rien n’empêchera ce type de pratique.

3. Les obligations du locataire

Comme tout occupant d’un immeuble, le locataire a certaines obligations, et comme vu précédemment, notamment celle de respecter les termes du règlement intérieur qui le concernent. En dehors de cet aspect de la vie en communauté au sein d’un immeuble, le locataire doit respecter d’autres obligations qui le lient au propriétaire bailleur, et qui sont définies dans le bail de location. Ce bail qui est obligatoire oblige le locataire au paiement du loyer ainsi qu’à celui des charges.

D’autre part, le locataire se doit de respecter les parties communes d’une copropriété comme tout autre occupant propriétaire, et il peut en jouir comme les autres occupants. Il ne pourra toutefois en demander la privatisation pour lui seul. Le locataire doit respecter enfin les autres occupants et les clauses du règlement intérieur, en veillant à éviter les différentes nuisances, notamment sonores.

4. La responsabilité locataire/bailleur dans une copropriété

La relation entre un locataire et un bailleur est spécifique dans une copropriété, car le propriétaire bailleur est le seul intermédiaire et interlocuteur du locataire vis-à-vis de la copropriété et du syndic. Le copropriétaire est donc responsable des actes de son locataire, ce qui peut englober par exemple d’éventuelles nuisances ou des dommages pour la copropriété. Dans certains cas, le syndic pourra agir directement pour demander réparation et éventuellement la résiliation du bail. Pour cette raison, il est impératif lors d’une location de bien définir les modalités de vie de la copropriété et de les faire entendre au locataire.

Enfin, en cas de non-paiement du loyer par le locataire, le bailleur ne pourra demander l’intervention du syndic, mais il devra trouver une solution par lui-même, au moins dans un premier temps.

5. Le pouvoir du syndicat en cas de conflit

En cas de conflit provenant d’un locataire d’une copropriété, il est admis que le bailleur est bien responsable aux yeux des autres occupants. C’est donc à lui de parvenir à gérer un problème de voisinage ou de nuisances sonores par exemple, pour assurer un bon fonctionnement de la copropriété. Dans certaines situations toutefois, lors de dommages créés par un locataire, et en cas d’inaction du bailleur ou de délai d’intervention trop important, le syndicat de copropriété a le droit d’intervenir directement. Il pourra lui-même demander réparation au locataire pour les dommages subis par la copropriété.

Le syndic a également la possibilité de demander la résiliation du bail de ce locataire. Ce pouvoir d’intervention du syndic nommé action oblique est recevable dès lors que la carence du bailleur est démontrée. En dehors de cette action, le syndic peut également engager la responsabilité du locataire en se fondant sur la notion de responsabilité délictuelle, mais aussi agir directement contre le bailleur en engageant sa responsabilité.

6. Le paiement des charges de copropriété, pour le locataire

La question du paiement des charges de copropriété fait partie des points importants dans la relation entre le bailleur et le locataire, mais aussi avec les autres occupants d’une copropriété. Le plus souvent, les charges de copropriété relatives à l’entretien de l’immeuble, ou à des travaux exceptionnels sur les parties communes sont répercutées par le propriétaire sur le loyer mensuel du locataire.

Ces charges dites récupérables concernent les services comme le chauffage collectif, l’eau ou l’ascenseur, mais aussi les dépenses d’entretien courant comme celui des espaces verts par exemple. Certaines charges restent à la charge du propriétaire bailleur, comme le remplacement d’une chaudière par exemple. Ces charges doivent être régularisées tous les ans, et leur répartition est inscrite dans le règlement de copropriété.

7. La location courte durée, un cas à part

Enfin, un autre point spécifique des locataires en copropriété, qui est d’actualité depuis quelques années, concerne les locations de courte durée de type Airbnb. Ce type de pratique d’occupation des copropriétés peut parfois entraîner des désagréments et nuisances pour les autres occupants, avec des allers retours réguliers, ou parfois des nuisances sonores. Selon les villes, des réglementations peuvent limiter ce type de location à 120 nuitées par an, mais si ce n’est pas le cas, rien ne s’oppose à des locations courte durée si ce n’est pas précisé dans le règlement de copropriété.

Pour faire interdire ce type de location dans un immeuble, un vote doit réunir l’unanimité des voix des copropriétaires en assemblée générale, ce qui peut être difficile à obtenir. Aussi, si un locataire souhaite faire interdire les locations courte durée, il devra convaincre l’ensemble des copropriétaires de voter cette décision.