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Trois lots dans une copropriété, cela signifie un immeuble modeste et une gestion allégée. Mais le syndic doit néanmoins être en capacité de répondre avec professionnalisme aux enjeux d’administration et de conservation d’une petite copropriété.
La règle est claire : toutes les copropriétés doivent désigner un syndic depuis la loi de 1965, quelle que soit leur taille. C’est une obligation légale qui ne souffre aucune exception. En revanche, si un seul copropriétaire fait l’acquisition des 3 lots de l’immeuble, ce dernier sort du régime de la copropriété ! On parle alors de mono-propriété.
L’immatriculation est une obligation pour toutes les copropriétés depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Les petites copropriétés de 3 lots ont bénéficié d’un délai jusqu’au 31 décembre 2018 pour se mettre en conformité.
L’obligation d’immatriculer une copropriété s’accompagne de celle de tenir à jour chaque année une fiche synthétique de l’immeuble. Ces tâches incombent au syndic, au même titre que celle de souscrire une assurance responsabilité civile pour le compte de la copropriété.
L’ordonnance de copropriété du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, a introduit plusieurs règles dérogatoires pour les petites copropriétés de cinq lots ou moins. Parmi celles-ci, la constitution du conseil syndical est devenue facultative.
En principe, il n’existe pas de nombre minimum de membres d’un conseil syndical, mais il est recommandé d’en disposer d’au moins trois, ce qui revient pour une copropriété de 3 lots de faire participer la totalité des copropriétaires.
Une petite copropriété peut revêtir plusieurs formes : un immeuble de un ou deux étages, ou encore un ensemble de maisons dans le cas d’une copropriété horizontale. Dans tous les cas, une copropriété de 3 lots est moins sujette à disposer d’un ascenseur, d’un parking souterrain ou de vastes parties communes par rapport à la majorité des copropriétés en France (23 lots en moyenne).
Cela se traduit par des charges de copropriété moins coûteuses en théorie – moins d’équipements et de prestataires –, bien qu’elles soient partagées entre moins de prestataires. Et que l’effet « volume » ou « nombre » fonctionne moins pour réaliser des économies d’échelle pour certaines dépenses comme des travaux ou même pour les honoraires du syndic.
Si les petites copropriétés bénéficient d’une comptabilité simplifiée (exonération de comptabilité en partie double), elles restent soumises à l’obligation de réaliser un budget prévisionnel chaque année. Ce document, qui recense les dépenses courantes pour l’exercice à venir, est réalisé par le syndic de copropriété. Il peut être épaulé dans cette mission par le conseil syndical lorsqu’il existe dans un immeuble de 3 lots.
Le vote du budget prévisionnel est l’une des raisons qui justifient la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires même dans une petite copropriété. L’autre résolution obligatoirement soumise au vote à cette occasion est l’approbation des comptes. Pour le reste, une copropriété de 3 lots peut effectuer ses prises de décision à l’unanimité des voix par consultation écrite, ou même lors d’une réunion informelle. Le syndic doit indiquer un délai de réponse pour les consultations écrites.
Compte tenu de la dimension plus modeste de l’immeuble, du plus petit nombre de copropriétaires et des règles dérogatoires permettant une gestion simplifiée, le syndic bénévole peut convenir pour une copropriété de 3 lots. A condition néanmoins qu’un copropriétaire veuille en assumer la tâche, et qu’il possède des compétences ou d’aptitudes autour de sujets financiers et juridiques ou encore de travaux.
Un syndic en ligne, mêlant l’engagement d’un référent sur place et le support d’un syndic professionnel, peut solutionner les angles morts de la gestion d’une petite copropriété de 3 lots.
Une copropriété de 3 lots peut ne dénombrer que 2 copropriétaires, si l’un d’eux possède 2 lots. L’ordonnance de copropriété du 30 octobre 2019 a aussi apporté des réponses à ce cas de figure spécifique en donnant davantage de poids au copropriétaire majoritaire en tantièmes, qui peut désormais prendre les décisions soumises à la majorité simple de manière unilatérale, et même celles-ci soumises à la majorité absolue dès lors qu’il possède au moins deux tiers des tantièmes.
Par ailleurs, les deux copropriétaires peuvent prendre des initiatives au nom de la copropriété lorsque la conservation de l’immeuble est en jeu : ils devront simplement en notifiant l’autre copropriétaire, sans quoi ce dernier ne sera pas tenu de participer aux dépenses.
La loi ALUR de 2014 a rendu le compte bancaire séparé obligatoire pour toutes copropriétés, et ce quelle que soit sa taille. La dispense prévue initialement pour les petites copropriétés (moins de 15 lots) a été supprimée par l’ordonnance de copropriété du 30 octobre 2019.
Un syndic de professionnel peut tout à fait prendre en main la gestion d’une petite copropriété. Dans les faits, les administrateurs de biens privilégient les mandats avec des immeubles plus importants en nombre de lots.
Dans cet interstice, le syndic en ligne constitue l’alternative idéale pour une copropriété de 3 lots : elle garantit une gestion professionnelle, tout en minimisant les honoraires grâce à l’engagement d’un référent sur place.
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