10 manières de motiver un changement de syndic

Le changement de syndic de la copropriété est un sujet qui revient au moins tous les trois ans sur la table de l’assemblée générale. Néanmoins, le conseil syndical peut entamer une « procédure de destitution » si à ses yeux, il y a une « inexécution suffisamment grave » de la part du syndic. Voici 10 manières de motiver un changement de syndic.

Pourquoi motiver un changement de syndic ?

Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale dont le but est de représenter le syndicat des copropriétaires et ainsi participer à l’amélioration de la vie en copropriété. Mais il arrive parfois que cette personne ne remplisse pas ses missions, ce qui peut motiver un changement de syndic en cours de mandat. Il faut tout de même noter que l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019 a complexifié la procédure de changement de syndic : elle peut désormais s’étendre entre 12 et 15 mois. Elle doit notamment préciser les manquements reprochés. On en a listé sept pour vous aider afin de pouvoir mener à bien le changement de syndic. Car si la demande n’est pas correctement présentée, le syndic en place peut exiger une indemnité.

1. Une faute de gestion

Dans certaines copropriétés, il peut arriver que le syndic commette des manquements à ses obligations légales, ce qui peut entraîner d’importantes conséquences pour l’immeuble et les copropriétaires. Par exemple, le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale annuelle, des anomalies apparaissent dans les comptes ou une mauvaise conservation des archives est constatée. Ce sont autant d’erreurs de gestion qui peuvent conduire à une révocation du syndic si elles sont suffisamment graves.

2. Des négligences renouvelées dans l’administration de l’immeuble

Si le syndic de votre immeuble commet des fautes dans l’administration, ceci constitue un motif de changement. Les négligences renouvelées dans l’administration de l’immeuble peuvent concerner des défauts de paiement de la police d’assurance, des règlements des fournisseurs ou encore du versement des salaires dus à l’employé d’immeuble. Des fournisseurs qui ne sont pas payés dans les délais convenus sont des professionnels moins enclins à intervenir dans l’immeuble, ce qui peut poser des problèmes sur le long terme.

3. Un manque de diligence dans le recouvrement des charges impayées

Le manque de diligence dans le recouvrement des charges impayées est un problème rencontré fréquemment par les copropriétaires. Et pour cause, certains syndics ont pu retarder les procédures judiciaires à l’encontre des copropriétaires afin de leur facturer des sommes couvrant des actes privatifs comme une mise en demeure ou des lettres de relance.

4. Une négligence dans l’entretien de l’immeuble

Le syndic a pour obligation d’entretenir l’immeuble et de mener les actions nécessaires pour réaliser les travaux urgents. Si un accident lié à un mauvais entretien de l’ascenseur survient, la responsabilité pénale du syndic est engagée en cas de dommages subis par des tiers, du fait de la négligence dans l’entretien de l’immeuble.

5. Une faute dans l’application du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document obligatoire, établi au moment de la construction de l’immeuble. Sur celui-ci sont indiquées les différentes règles que doit respecter l’ensemble des copropriétaires. Elles formulent notamment les conditions d’utilisation des parties privatives ou encore la répartition des charges entre copropriétaires. L’une des missions du syndic est donc de faire respecter le règlement de copropriété dans son intégralité.

6. Un défaut dans l’organisation des AG de copro

Le syndic est dans l’obligation de convoquer au moins une fois par an une assemblée générale afin de réunir l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Son organisation est très encadrée, de la convocation (délai, éléments à joindre) à sa tenue (feuille de présence, désignation du présidence de séance et des scrutateurs, vote des points à l’ordre du jour, rédaction d’un procès-verbal). Tout manquement à ce déroulement codifié peut engager la responsabilité du syndic, qu’il s’agisse d’une négligence ou d’une imprudence.

7. La non-exécution de décisions prises en assemblée générale

Le syndic de l’immeuble est tenu d’exécuter les décisions prises lors de l’AG. S’il ne le fait pas, il engage sa propre responsabilité. Par exemple, s’il néglige l’exécution de la décision de remplacer la serrure du local à vélo et qu’un copropriétaire se fait voler sa bicyclette, le syndic n’aura pas satisfait son obligation légale, ce qui signifie qu’il aura commis une faute personnelle. Seulement deux situations peuvent justifier la non-exécution de décisions prises en AG : si la décision est entachée d’illégalité ou que le syndic est confronté à des difficultés de trésorerie.

8. La réalisation de travaux non votés en AG et dépourvus d’un caractère urgent

En copropriété, tous les travaux réalisés dans l'immeuble doivent préalablement être votés par les copropriétaires lors de l'assemblée générale. La seule exception à cette règle est que le syndic considère que ces travaux sont urgents. Dans le cas contraire, il s'agit d'une faute dans ses fonctions, ce qui constitue un motif de changement de syndic.

9. Des irrégularités dans le choix d’un prestataire

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires peuvent choisir une entreprise afin de réaliser des travaux dans l’immeuble. Le syndic ne peut en aucun cas flécher ce choix vers une entreprise particulière afin qu’il en tire un avantage financier. Si les copropriétaires relèvent une tentative d’influence du vote, ils peuvent déclencher une procédure de changement de syndic en cours de mandat.

10. Une fraude

La responsabilité pénale du syndic est engagée en cas de fraude de type escroquerie, abus de confiance ou recours au travail dissimulé en situation de donneur d’ouvrage. Dans ces différentes situations, l’article 16 de l’ordonnance qui est venu modifier l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour les syndics composés de personnes physiques et 15 000 € pour ceux composés de personnes morales. Evidemment, cela justifie également une révocation du syndic fautif.

Comment révoquer le syndic en faute ?

Il est possible de révoquer le syndic en faute avec la révocation « classique » ou « indirecte » :

• selon l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965, la révocation « classique » donne le droit au syndicat de copropriétaires de révoquer à tout moment le syndic par son mandant, avant même l’expiration du terme convenu ;
• lorsque le conseil syndical entend résilier le contrat de syndic pour inexécution par ce dernier de ses obligations, il doit lui notifier une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui sont reprochées au syndic ;
• l'assemblée générale des copropriétaires se prononcera sur la question de la résiliation du contrat à la majorité de l’article 25 ;
• la révocation « indirecte » par l’élection d’un nouveau syndic correspond à la désignation d’un nouveau syndic dont la prise en fonction débute avant le terme du mandat du syndic actuel.