Réforme de la copropriété : ce qui change pour les petits immeubles

Depuis le 1er juin 2020, les règles de fonctionnement de la copropriété ont évolué avec l’entrée en vigueur des mesures de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Ces changements ont pour objectif de moderniser le fonctionnement des copropriétés, tout en fluidifiant les rapports entre les différents acteurs.

Ainsi, les nouvelles règles pour le vote lors des assemblées générales de copropriétaires devraient faciliter les prises de décision (abaissement de certaines majorités de votants, passerelles pour faciliter le vote de certaines résolutions, etc.), tandis que les conseils syndicaux disposent désormais de plus de pouvoirs.

Parmi les nouveautés, on trouve également des mesures précises relatives aux « petites copropriétés ». Un régime de gestion allégé a ainsi été créé spécialement pour elles.

Les petites copropriétés au cœur de la réforme

Le texte de l’ordonnance publié le 31 octobre 2019, en application pour l’essentiel de la loi ELAN de 2018, est entré en vigueur le 1er juin 2020. Cette réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis s’est notamment donnée pour mission de modifier la gestion des «petites copropriétés». Ces dernières se définissent :

• Soit par un critère de taille (le syndicat des copropriétaires doit être composé de cinq lots maximum, qu’il s’agisse de logements, de locaux de commerce ou professionnels).
• Soit par un critère budgétaire (le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires doit alors être inférieur à 15 000€ sur trois années consécutives).

Depuis le 1er juin 2020, ces «petites copropriétés» n’ont plus l’obligation de constituer un conseil syndical. Pour que la copropriété continue de fonctionner normalement et de manière plus fluide, il leur est en effet possible de prendre la plupart des décisions sans organiser d’assemblées générales.

Cette possibilité leur est offerte à la condition que l’ensemble des copropriétaires aient donné leur accord par écrit. Seule reste obligatoire l’assemblée générale annuelle destinée au vote du budget prévisionnel et à faire approuver les comptes par l’ensemble des participants. Des réunions peuvent néanmoins être organisées à la demande du syndic ou de l’un des copropriétaires.

Les «petites copropriétés» n’ont par ailleurs pas l’obligation de tenir une comptabilité double, comme c’est le cas dans les plus grandes copropriétés. Si une «petite copropriété» ne travaille pas avec un syndic professionnel, ses membres doivent, au cours d’une assemblée générale, désigner un syndic bénévole parmi eux. Pour être élu, ce représentant doit obligatoirement rassembler la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires. Un suppléant et une ou plusieurs personnes chargées du contrôle des comptes peuvent également être désignés en assemblée générale.

La révocation du syndic passe quant à elle par la convocation d’une assemblée générale extraordinaire : des motifs tels que la mise en danger des occupants de la copropriété pour des questions sanitaires ou de sécurité peuvent être invoqués pour plaider en faveur de cette révocation.

Des mesures adaptées pour les copropriétés à deux lots

Les copropriétés les plus petites (deux lots maximum) sont quant à elles concernées par des mesures encore plus précises : le dialogue informel y a toujours été privilégié pour des questions évidentes de fluidité mais les copropriétaires pouvaient ensuite rencontrer des difficultés légales pour appliquer leurs décisions.

Afin d’éviter ces blocages, lorsque le syndic est non-professionnel et en cas de conflit entre les deux copropriétaires, celui qui n’incarne pas le syndic a désormais la possibilité d’exercer une action contre l’autre copropriétaire. Cela passe par le paiement des provisions sur charges.

Dans les copropriétés comportant seulement deux lots, il n’est pas obligatoire d’organiser une assemblée générale pour prendre des mesures conservatoires. Là encore, l’assemblée générale n’est obligatoire que pour le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes.

Néanmoins, les deux copropriétaires peuvent, le cas échéant, se convoquer mutuellement à une assemblée générale. Dans ce cas, celui qui convoque l’assemblée générale doit notifier à l’autre l’ordre du jour. Les deux copropriétaires doivent par ailleurs contribuer égalitairement aux dépenses qui relèvent des décisions prises ensemble pour les parties communes.

Le syndic en ligne : une option économique pour les petites copropriétés

Dans les petites copropriétés, l’apparition de tensions entre les différents copropriétaires peut vite empoisonner le quotidien des uns et des autres et rendre impossible la cohabitation. Cela s’avère particulièrement vrai lorsque l’un des copropriétaires endosse le rôle de syndic : il s’expose aux critiques du ou des autres copropriétaires et peut rencontrer des difficultés dans l’application de certaines décisions.

Passer par un syndic professionnel simplifie donc souvent la gestion d’une copropriété et la prise de décision : un acteur neutre, extérieur et spécialisé permet en général aux différents copropriétaires de s’accorder sur une décision finale, même lorsque le débat est vif.

Pour les petites copropriétés, il n’est néanmoins pas toujours facile de trouver un syndic professionnel : jugées moins rentables, elles sont souvent délaissées par les spécialistes qui pratiquent à leur égard des prix parfois dissuasifs. Depuis une dizaine d’années, l’apparition d’offres de syndics en ligne permet néanmoins de trouver un professionnel efficace, disponible et à moindre prix pour les petites copropriétés.

Cette solution peut s’avérer très attrayante pour les «petites copropriétés» puisqu’elle permet, à moindre coût, d’assurer la gestion des parties communes avec des prises de décisions facilitées par l’intervention d’un professionnel qui endosse la responsabilité juridique et tient les comptes. Les prix pratiqués par les syndics en ligne sont inférieurs à ceux affichés par les syndics classiques.

La clé de cette économie ? Les professionnels ont moins de frais de gestion et misent sur la fluidité de communication avec les présidents de conseils syndicaux. La gestion en ligne permet aussi de répondre plus rapidement aux demandes, avec une disponibilité virtuelle quasi-permanente, et d’éviter les frais de déplacements, ce qui contribue aussi à baisser les coûts pour les copropriétaires.