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La réforme du droit de la copropriété entrée en vigueur le 1er juin 2020 a fait évoluer les conditions de mise en concurrence du syndic instaurée par la loi ALUR en 2015. C’est désormais au conseil syndical de mener la danse, à chaque expiration du mandat en cours. Explications.
La mise en concurrence des contrats de syndic avait été instituée par la loi ALUR du 24 mars 2014. L’obligation de mise en concurrence systématique à chaque désignation avait toutefois été allégée par la loi Macron du 6 août 2015. Depuis le 6 novembre 2015 en effet, l’assemblée générale des copropriétaires pouvait dispenser le conseil syndical de mettre systématiquement en concurrence le syndic à chaque désignation via un vote à la majorité absolue (article 25).
De systématique, la mise en concurrence devenait obligatoire tous les trois ans seulement. Et d’ailleurs, un choix de syndic sans mise en concurrence préalable ne pouvait pas remettre en cause sa validité. Et personne n’était par ailleurs en mesure de contraindre le conseil syndical de faire établir des devis d’autres syndics en amont d’une AG de copro.
Quoi de neuf depuis le 1er juin 2020 avec la réforme de la copropriété ? C’en est fini de l’obligation de mise en concurrence tous les trois ans, elle doit désormais intervenir à chaque fois que l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à désigner le syndic. Et ce quelle que soit la configuration : prolongation du syndic de copropriété en cours ou désignation d’un nouveau. Si la durée du mandat du syndic est d’un an, la mise en concurrence sera annuelle !
En revanche, cette réforme du droit de la copropriété ne se montre pas davantage coercitive à l’égard du conseil syndical ; elle ne prévoit pas de sanction ni de peine d’irrégularité à une décision de désignation du syndic de copropriété sans mise en concurrence préalable. La validité du contrat de syndic n’est donc toujours pas remise en cause en cas d’absence de mise en concurrence, aucune contestation ne sera prise en compte après le vote du choix du syndic en AG. La législation se veut donc davantage une préconisation pour le conseil syndical.
Pour rappel, la bonne pratique en matière de mise en concurrence du syndic consiste pour le conseil syndical à solliciter plusieurs devis auprès de syndics professionnels ou bénévoles. Cette démarche est à effectuer suffisamment en amont de l’assemblée générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur le choix du syndic, afin de pouvoir joindre leurs propositions à la convocation.
L’autre nouveauté instaurée par la réforme du droit de la copropriété publiée le 31 octobre 2019 dans le journal officiel réside dans la résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic par le conseil syndical. Ce dernier, qui a vu ses pouvoirs largement renforcés par l’ordonnance n°2019-1101, peut en effet interrompre la mission du syndic avant l’échéance du mandat en cours lorsqu’il estime qu’il existe une «inexécution suffisamment grave de l’autre partie». En d’autres termes, en cas de faute grave (erreur comptable, travaux sans autorisation de l’AG, choix d’un prestataire contraire au vote des copropriétaires, défaut d’assurance obligatoire, etc.).
Lorsque la résiliation du contrat de syndic est à l’initiative du conseil syndical, il doit lui notifier sa demande d’inscription de la question à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires en la motivant par les faits reprochés. C’est alors aux copropriétaires de donner leur accord pour acter la résiliation pour inexécution. Au cours de la même AG de copro, il sera procédé à la désignation du nouveau syndic et à la fixation de la prise d’effet de son contrat.
Et si le syndic de copropriété souhaite interrompre sa mission en cours de mandat ? Il bénéficiait déjà de cette possibilité avant la réforme du droit de la copropriété, et les conditions sont toujours les mêmes pour les contrats de syndic conclus avant le 2 juillet 2020 : avertir le président du conseil syndical ou à défaut les copropriétaires par courrier recommandé trois mois à l’avance. Au-delà de cette date, la démission du syndic de copropriété devra répondre à deux cas de figure :
La réforme du droit de la copropriété entrée en vigueur au 1er juin 2020 précise par ailleurs que la mise en concurrence du syndic doit prendre la forme de contrats types accompagnés désormais d’une fiche d’information sur les prix et prestations proposés par les syndics en compétition.
Le modèle de cette fiche tarifaire a fait l’objet d’un arrêté ministériel: l’arrêté du 30 juillet 2021. Il stipule que l’obligation d’annexer une fiche d’information à la proposition de contrat de syndic s’applique depuis le 1er janvier 2022. Il précise par ailleurs le contenu de la fiche d’information type :
Pour rappel, le contrat type de syndic avait été instauré par la loi ALUR au 1er juillet 2015, via notamment le décret du 26 mai 2015 fixant une tarification forfaitaire pour les tâches de gestion courante et une tarification spécifique pour des prestations particulières facturées au syndicat ou aux copropriétaires de manière individuelle. D’ailleurs, cette nouvelle réforme de la copropriété permet au syndic de diversifier ses prestations et de percevoir une rémunération complémentaire hors gestion courante.
Dernier point : la réforme du droit de la copropriété modifie aussi les obligations de l’ancien syndic. Dans les 15 jours qui suivent la cessation de ses fonctions, il doit en effet fournir à son successeur les références des comptes bancaires et la situation de trésorerie. Il a par ailleurs deux mois pour communiquer l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.
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