La gouvernance d’une copropriété est claire : au syndic l’administration de l’immeuble et sa gestion financière, au conseil syndical la coordination des relations avec les copropriétaires et le contrôle de la bonne gestion. Si une copropriété peut se passer d’un conseil syndical, qu’en est-il du syndic ? Qu’advient-il si, pour une raison ou pour un autre, l’immeuble doit composer sans syndic ? Nos réponses.
La période particulière qui caractérise les premiers mois du printemps 2020 a entraîné des bouleversements importants pour tous les secteurs d’activité. Si l’immobilier a été particulièrement impacté par les mesures de confinement, le domaine de la copropriété a aussi été touché, simplement par le fait de mettre en place des mesures de distanciation sociale. Les copropriétés ont pu alors expérimenter d’autres habitudes de gestion, et évaluer la possibilité de fonctionner différemment, notamment en ce qui concerne le syndic. Il est en effet possible qu’une copropriété se retrouve sans syndic, mais également qu’elle choisisse des alternatives au syndic traditionnel, telles que le syndic en ligne par exemple.
Les conséquences de la crise sanitaire ont impacté la vie personnelle et la vie professionnelle, mais aussi l’immobilier avec la mise en sommeil des transactions et les communautés que constituent les immeubles. Le confinement et les mesures sanitaires obligatoires qui en découlent ont entraîné indirectement toute une série de modifications et d’imprévus, qui concernent notamment les copropriétés. En effet, la tenue des assemblées générales qui étaient prévues à partir de la mi-mars et jusqu’à la mi-mai a été fortement compromise, sinon tout simplement impossible. Or, c’est à cette occasion que sont renouvelés les mandats des syndics de copropriété, ce qui a posé un problème pratique immédiat pour la gestion et le fonctionnement de ces copropriétés concernées. Afin de répondre rapidement à cette problématique, le gouvernement a prolongé par ordonnance, dans un premier temps, les mandats des syndics qui devaient expirer entre le 12 mars et le 24 juin, soit un mois supplémentaire après la fin alors prévue de l’état d’urgence sanitaire. Les mandats pouvaient donc être prolongés jusqu’à 6 mois après l’état d’urgence.
Face à l’évolution de la situation et la prolongation de cet état d’urgence, le gouvernement a finalement étendu cette ordonnance, en prolongeant les mandants jusqu’à 8 mois après l’état d’urgence, cette mesure concernant alors tous les syndics dont le mandat arrive à expiration le 24 juillet. Certains mandats pourront donc être prolongés jusqu’à la fin de janvier 2021. La rémunération de ces syndics sur cette période sera alors calculée au prorata du tarif qui était prévu dans le contrat. Par ailleurs, la même mesure touche le conseil syndical, qui bénéficie de la même prolongation.
Cette situation extraordinaire, qui a donc été réglée par un décret, a mis en lumière l’importance du syndic et de son mandat. Car selon les termes du statut de la copropriété, c’est bien le seul compétent pour traiter toute une série de missions à la fois basiques et indispensables au sein d’une copropriété, comme le règlement des factures de fournisseurs et des entreprises de travaux, du salaire d’un éventuel gardien, ou encore le lancement des appels de charges.
Il existe un certain nombre de cas qui peuvent entraîner la défaillance ou l’empêchement d’exercer d’un syndic, et notamment le décès ou une maladie grave, le rachat par un autre syndic ou encore le non-renouvellement du syndic en raison de la non-convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui a été le cas avec la crise sanitaire. Il faut aussi noter des causes de démission du syndic, sa révocation, ou encore sa carence lorsqu’il ne remplit plus ses fonctions.
Le problème de telles situations est que sans le syndic, la bonne gestion et l’administration d’une copropriété ne peuvent être réalisées, et son fonctionnement normal se voit alors bloqué. Le législateur a bien heureusement imaginé différentes procédures dans un cas d’absence de syndic, notamment en permettant la désignation de personnes qui soient habilitées à administrer la copropriété concernée de façon provisoire. Cette possibilité est offerte suite au dépôt d’une requête d’un ou plusieurs propriétaires auprès du TGI compétent.
La loi Macron de 2015 offre une alternative qui permet de trouver une solution sans avoir à saisir le Tribunal. Il est désormais possible que le maire de la commune, ou bien l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale, puissent se charger de désigner un nouveau syndic. Cette loi précise par ailleurs que tout copropriétaire peut, en cas d’absence de syndic, convoquer une assemblée générale, dans le but de nommer un syndic. Il faut toutefois prendre en compte les difficultés qui peuvent exister lors de la transition entre l’ancien et le nouveau syndic, car le syndic qui n’est plus en poste doit obligatoirement remettre l’intégralité des fonds du syndicat et les documents. Mais dans la pratique, il est possible qu’il ne s’acquitte pas de cette obligation. L’engagement dans une procédure judiciaire est alors possible, ce qui est long et coûteux pour la copropriété. Ces contraintes et ces difficultés potentielles qui peuvent toucher une copropriété en matière de syndic, peuvent alors faire réfléchir sur l’intérêt dans certains cas d’opter pour des alternatives au syndic traditionnel.
Comme vu précédemment, le choix d’un syndic professionnel n’est pas une garantie face à d’éventuels imprévus et des complications qui peuvent s’avérer problématiques dans la gestion d’une copropriété. C’est pourquoi il est judicieux de s’intéresser aux différentes alternatives qui existent face aux syndics traditionnels, et dans un premier temps les syndics bénévoles. D’après la loi du 10 juillet 1965, la nomination d’un syndic est une obligation pour toute copropriété. Face à l’absence d’un syndic, la loi Macron a permis de faciliter les procédures pour nommer un administrateur provisoire, dans le but de retrouver un syndic par la suite lors d’une nouvelle assemblée générale. Toutefois, il existe une alternative au syndic professionnel, qui permette de respecter la loi selon laquelle le syndic est une obligation, sans pour autant passer par la voie traditionnelle. Il s’agit du syndic bénévole.
C’est une option à la fois intéressante au niveau financier, mais aussi pour permettre une proximité optimale des copropriétaires avec leur immeuble et sa gestion. Le syndic bénévole est en fait choisi parmi les différents copropriétaires lors de l’assemblée générale. Contrairement à cette appellation, ce syndic bénévole est rémunéré, mais de façon fortement inférieure à celle d’un syndic professionnel. De plus, il permet d’offrir une excellente réactivité aux problèmes de la copropriété, étant lui-même personnellement impliqué. C’est une idée intéressante pour assurer les missions d’un syndic, sans toutefois connaître le même niveau de dépenses, et en garantissant une implication réelle au quotidien. Dans le même ordre d’idée, figure le choix du syndic coopératif. Il est désigné par les copropriétaires parmi les membres du conseil syndical, et il assure les missions d’un syndic sans rémunération.
Il existe une autre alternative à ce type de syndic bénévole, qui est le syndic en ligne, une option permettant de réaliser des économies par rapport à un syndic professionnel traditionnel.
Le syndic en ligne est un nouveau modèle de syndic qui a vu le jour il y a quelques années, et qui consiste en une administration à distance de la copropriété. Il va en effet s’occuper de la gestion administrative de l’immeuble, ce qui comprend la tenue de la comptabilité, ou encore la gestion des contrats entre les prestataires et salariés de l’immeuble.
Le fait de dématérialiser toute une série de missions permet d’obtenir des économies allant jusqu’à 30% par rapport à un syndic physique traditionnel. C’est donc une option très intéressante au niveau financier avec des honoraires réduits.
Toutefois, il faut bien veiller à choisir un organisme en ligne sérieux, car le fait que le syndic ne soit pas mobilisable physiquement peut entraîner certaines contraintes, par exemple dans la gestion des tâches du quotidien, en cas de travaux d’urgence notamment dans les parties communes ou sur des équipements communs.
Ainsi, il est judicieux de s’intéresser aux alternatives existantes face au choix d’un syndic classique, dont le coût peut être important, et dont les missions peuvent parfois être interrompues. Des imprévus comme la crise sanitaire démontrent en outre la forte dépendance d’une copropriété vis-à-vis du syndic, dans la gestion de nombreuses missions courantes.
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