Comment se partager les parties communes sans accroc ?

Habiter en immeuble, c’est un peu vivre en communauté. Cela suppose un certain sens civique pour respecter la liberté des autres, et il existe de nombreux cas concrets dans l’enceinte d’un bâtiment. Les parties communes en sont la principale expression et si la copropriété fait figure de garde-fou afin de faire régner l’ordre, le relationnel est la clé pour que le partage de cet espace se déroule dans les meilleures conditions !

S’organiser pour le nettoyage

Dans une petite copropriété de moins de dix lots, il est rare que l’on fasse appel à un prestataire pour se charger du nettoyage et de l’entretien des parties communes. Cela représente en effet un coût que les copropriétaires préfèrent économiser plutôt que de voir les charges courantes de la copropriété s’envoler et peser sur leur budget. D’autant que dans une petite copropriété, les parties communes demeurent à taille humaine. Pour desservir moins d’une dizaine de logements, il faut généralement quelques couloirs, montées d’escaliers voir une cour intérieure selon la distribution des biens, mais cela ne fait pas des kilomètres de sols à laver, de murs à lessiver et de vitres à nettoyer. Il est possible pour les occupants de se partager cette tâche à tour de rôle, mais cela va nécessiter l’adhésion de tous ainsi qu’une organisation claire.
Le sujet peut être discuté lors d’une assemblée générale des copropriétaires, ou de manière plus informelle au sein de l’immeuble. Un syndic en ligne peut mettre à leur disposition un espace en ligne où le sujet pourra être mis sur la table et débattu afin d’arriver à un accord tacite sur le mode opératoire à adopter ! La répartition des tâches pourra ainsi être cyclique – une fois par mois par exemple – ou géographique – chacun son périmètre – voire par affinité si l’immeuble abrite des stakhanovistes des vitres, des sols et des espaces verts. Un planning affiché dans l’entrée ou près des boites aux lettres permettra à chacun de signaler lorsqu’il a rempli sa part du travail ! Cela peut aussi passer par un document partagé en ligne si les habitants sont connectés.

Ne pas utiliser le palier comme une pièce de rangement

Où s’arrêtent les parties communes de la copropriété et où débutent les parties privatives ? Au seuil de la porte de ces dernières. Ce qui signifie que l’espace entourant ce seuil appartient à tous et non pas seulement à l’occupant du logement. Certes, ce dernier est tout à fait autoriser à y placer un tapis. Mais se servir de ces quelques mètres carrés comme d’une pièce annexe va à l’encontre de la notion de bien vivre ensemble lorsque c’est un usage abusif. La jouissance privative ne s’étend pas par défaut au palier d’un appartement. Ce dernier est bien une composante des parties communes, « affecté à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires » comme l’indique la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété. Et pourtant, certains y placent un meuble à chaussures – lorsqu’elles ne décorent pas les marches d’escalier –, un coffre de rangement, une plante… Et on ne parle pas pas des cadres ou des posters qui peuvent orner les murs.
Généralement, le règlement de copropriété précise que les copropriétaires sont autorisés à user librement des parties communes sans faire obstacle aux droits des autres. Encombrer un palier, qui peut être un lieu de passage pour rejoindre un étage supérieur, est sans conteste un obstacle et donc une violation du règlement de la copropriété. Il convient donc à chacun de modérer son « débordement » sur le palier en s’assurant qu’il ne contrevient pas à la libre circulation ou à l’harmonie de l’immeuble. Le sujet peut être abordé de manière informelle entre deux étages, faire l’objet d’un rappel de la part du syndic de copropriété ou aller jusqu’à l’intervention d’un juge via une action en référé ou d’une procédure plus lourde avec au Tribunal de grande instance.

Respecter les règles du local à poubelles

C’est un lieu dans lequel on n’est que de passage, et généralement le plus brièvement possible pour ne pas être accommodé par les odeurs. Le local à poubelles – lorsqu’il existe – est un équipement commun de l’immeuble, et à ce titre c’est au règlement de copropriété d’en fixer les règles d’utilisation. Ainsi, des horaires spécifiques peuvent en limiter l’accès la nuit et réduire le risque de nuisances sonores. Et une clé confiée à chaque copropriétaire pour en assurer la sécurité. Mais lorsqu’il n’y a pas de local, les bacs à ordures ne peuvent pas être positionnés n’importe où au sein des parties communes. La législation indique qu’ils doivent être installés « à l'emplacement le moins gênant pour les occupants, sauf dans les lieux d'accès aux cages d'escaliers ».
La copropriété a une obligation d’entretien et de nettoyage du local à poubelles et des bacs à ordures, afin de lutter contre le développement et la propagation de mauvaises odeurs dans l’immeuble. La responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait en effet être engagée dans le cas contraire au motif de « trouble de jouissance ». C’est néanmoins au syndic de la copropriété d’inclure cette tâche dans son mandat et d’en confier la réalisation à un prestataire. Les copropriétaires ont toutefois un rôle à jouer ; pour un partage du local à poubelles dans le respect des règles d’hygiène, l’affichage des obligations de chacun est un bon moyen de s’assurer que les occupants de l’immeuble pourvoient à leur obligation de tri sélectif et au dépôt des déchets dans des sacs adaptés à l’intérieur des bacs et non à côté, en excluant les encombrants.

Définir un règlement intérieur pour la piscine

La présence d’une piscine est souvent un argument-massue pour convaincre un acquéreur de choisir un logement dans une copropriété plutôt qu’une autre. Tu m’étonnes ! C’est un luxe que l’on pense généralement réservé aux propriétaires d’une maison individuelle, mais il existe aussi des piscines privatives à usage collectif dans les immeubles. On les trouve plus facilement dans les stations balnéaires, mais les résidences les plus récentes n’hésitent pas à les intégrer pour en faire un atout marketing dans la commercialisation des logements. Si cela représente un surcoût en termes de charges de copropriété, c’est moins pesant que dans le cas d’une personne seule. C’est aussi ça l’avantage de mutualiser les coûts en collectivité ! Néanmoins, la réglementation est plus stricte concernant les normes d’hygiène et de sécurité. Une piscine en copropriété doit être équipée d’au moins quatre dispositifs de sécurité ainsi que d’un système de filtration efficace.
Une piscine dans un immeuble est réservée exclusivement aux membres de la copropriété. Les invitations de personnes extérieures doivent restées occasionnelles, limitées en nombre et conditionnées par la présence du copropriétaire invitant. Un règlement intérieur spécifique aux règles d’usage de la piscine peut être voté en assemblée générale afin de fixer les dates et horaires d’ouverture ainsi qu’une somme d’interdictions. Cela va concerner l’accès (interdiction aux enfants d’un certain âge sans la présence d’un adulte accompagnant), la tenue (maillot de bain exclusivement, bonnet de bain obligatoire, etc.) et le comportement (interdiction de plonger, courir, fumer, faire de l’apnée, de consommer de l’alcool, etc.). Le syndicat des copropriétaires peut autoriser les forces de l’ordre à pénétrer dans les parties communes afin d’intervenir auprès des contrevenants à ce règlement intérieur. Se conformer à ces règles est indispensable pour faire de la piscine un lieu de plaisir et de détente et non un enfer !

Mettre sur pied un fonctionnement en jardin partagé

Un bout de verdure au pied des logements ! La cour intérieure d’un immeuble peut être goudronnée – ce qui est le plus courant en milieu urbain, mais une petite copropriété peut aussi abriter des espaces verts à l'usage exclusif de ses occupants. Un copropriétaire peut solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la pose d’un panier de basket, en revanche il n’est pas utile de s’adresser à l’AG pour organiser une partie de foot ! On fera confiance aussi au respect du vivre ensemble avec les précautions de rigueur pour limiter les nuisances sonores et les risques de dégradation des équipements et des logements environnants…
Et si on mettait à profit cette verdure pour cultiver son jardin ? On parle de cour intérieure, mais un toit-terrasse peut aussi bien faire l’affaire ! Mais plutôt que de le faire de manière cavalière – ce qui irait à l’encontre du règlement de la copropriété –, il est possible de soumettre le projet en AG afin de réfléchir ensemble à la manière de se partager l’espace pour dresser un potager et de fixer des règles d’usage. Quels types de végétaux ? Quelle hauteur ? Quels outils ? Si le jardin est à la jouissance exclusive de certains copropriétaires seulement, il faudra modifier le règlement de copropriété et les quotes-parts afin de redéfinir la répartition des charges. Au-delà, les relations entre voisins pourront permettre de mutualiser les coûts et le compost et de se partager la récolte. Cette dernière pourra même servir à un grand repas entre voisins pour sceller des relations enrichies autour d’un intérêt commun !