Acheter un immeuble, un investissement locatif XXL

Plutôt que d’avoir des biens dispersés géographiquement, et si on les rassemblait dans un même immeuble ? L’idée peut être séduisante pour un investisseur qui souhaite simplifier la gestion locative. Cette option offre en effet un certain nombre d’avantages, tels que qu’une décote à l’achat, et la possibilité de réaliser des économies sur les travaux par exemple. L’investissement dans l’immeuble de rapport, qui peut représenter une option très rentable, doit toutefois être réalisé avec précaution et étude sérieuse au préalable, aussi bien sur la localisation du bien que sur le montant des travaux à effectuer.

Qu’est-ce que l’investissement dans un immeuble de rapport ?
L’achat d’un immeuble entier, contrairement à l’acquisition d’un seul logement au sein d’une copropriété, est l’une des options possibles lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier. Cette solution logiquement plus onéreuse, mais potentiellement plus rentable, connaît un certain succès depuis plusieurs années chez des investisseurs privés et professionnels. Également appelé immeuble de rapport, ou immeuble en bloc, l’achat d’un immeuble entier offre de nombreux avantages, mais représente également certaines contraintes à l’achat, notamment concernant le droit de préemption des locataires le cas échéant. De façon générale, l’investisseur va par cette opération réaliser un placement sur un immeuble généralement composé de plusieurs appartements, occupés ou non, la plupart du temps en prévoyant un certain nombre de travaux pour valoriser au mieux ces logements et l’immeuble en général.

En plus de permettre une belle plus-value à la revente, aussi bien de l’immeuble entier que de certains lots séparément, ce type d’investissement offre une rentabilité appréciable en matière de revenus locatifs. La difficulté étant ici de bien choisir la localisation du bien, pour ne pas avoir de difficultés à le louer.

Les avantages de l’achat d’un immeuble entier
Le premier avantage de ce type d’acquisition immobilière est un gain d’argent. En effet, une décote du prix assez notable peut être généralement obtenue. Le prix au m² sera assez significativement inférieur dans le cas de l’achat de l’immeuble entier par rapport à celui de l’achat d’un seul appartement au sein de cet immeuble. Ces économies vont également se transformer en économies d’échelle lorsqu’il s’agira de faire réaliser des travaux dans l’immeuble. En achetant du matériel en grande quantité, le prix à l’unité sera logiquement plus faible. Enfin, le coût d’entretien pourra aussi bénéficier d’une certaine décote.

Le deuxième avantage est la bonne rentabilité qu’offre l’achat d’un immeuble en bloc. Le rendement locatif sera assez fortement supérieur à celui d’un seul appartement, à hauteur d’environ 10%, en fonction du choix de l’immeuble. De nombreux investisseurs parviennent en effet à obtenir des rentabilités dépassant les 12% dans certaines zones de province à fort potentiel, par un arbitrage réussi entre localisation intéressante et travaux importants au budget toutefois maîtrisé. Si le rendement locatif est généralement plus important dans les villes moyennes de province, ou encore en région parisienne, dépassant les 10%, la mise en location d’un immeuble entier reste toujours une option rentable, comparée à l’achat d’un appartement. Les frais économisés par l’achat en gros, ainsi que l’absence de syndic, permettent de gagner en rentabilité.

Ensuite, un autre atout de l’acquisition d’un immeuble concerne sa revente. Une grande liberté est en effet offerte au détenteur lorsqu’il souhaite revendre, pouvant choisir de vendre l’intégralité de l’immeuble, mais également lot par lot au fur et à mesure. Cette vente à la découpe peut être pratique pour son côté progressif, alors que certains propriétaires d’immeuble décident parfois d’habiter dans l’un des appartements.

A noter : si l’immeuble appartient à un seul propriétaire, il n’y a pas lieu de créer une copropriété ! Ce sera seulement en cas de revente d’un lot à une autre personne que la constitution d’une copropriété deviendra une nécessité.

Acheter un immeuble en bloc, quels risques ?
Étant donné que l’achat d’un immeuble entier représente des sommes de facto plus importantes, l’un des principaux inconvénients est le risque que peut présenter une telle opération. En effet, contrairement à un investissement classique sur un appartement, à hauteur de quelques centaines de milliers d’euros, l’achat d’un immeuble de rapport s’élève bien souvent à plus d’un million, voire plusieurs millions d’euros. L’investisseur doit donc minimiser les risques en s’assurant que le bien est stratégiquement localisé, et que le montant des travaux ne soit pas trop élevé. Il est ainsi fortement recommandé de se faire conseiller et entourer par un architecte et un artisan avant achat, afin d’évaluer les travaux nécessaires. Le choix de la localisation doit être fait prudemment, car l’achat d’un immeuble entier dont les appartements peinent à se louer représente un risque important au niveau financier.

En dehors de ce premier inconvénient, il faudra également prendre en compte la complexité possible en matière de gestion des locataires et de la copropriété, qu’il s’agisse de conflits de voisinage, de retards de paiement ou encore de lancement des travaux. Il est donc conseillé de passer par une agence qui s’occupera de cette partie à la fois délicate et chronophage.

De façon générale, de bonnes opportunités d’achat d’immeuble entier peuvent se trouver dans les petites villes de province, avec des prix très intéressants, situés sous la barre du million d’euros. Certains biens peuvent parfois être acquis pour 300 000 à 500 000 euros, ce qui peut être une solution moins risquée pour l’investisseur qui se lance dans l’achat en bloc.

Les éléments à prendre en compte lors de l’achat d’un immeuble entier
Plusieurs informations importantes sont à connaître avant de faire l’acquisition d’un immeuble entier. Tout d’abord, la question des locataires présents est importante, si l’immeuble est occupé. Ainsi, si l’immeuble comprend plus de 10 logements, dont une partie est occupée, les locataires peuvent faire valoir leur droit de préemption. Pour éviter qu’ils ne réclament leur lot, il faut donc proroger les baux d’au moins six ans à compter de la signature d’achat. Si l’immeuble contient moins de 10 logements, l’acquéreur devra toutefois tout de même poursuivre les baux en cours. En rachetant l’immeuble entier, il reprend ainsi également les garanties prises par le vendeur, telles que les engagements de cautions personnelles et les dépôts de garantie.

Dans un second temps, il est également indispensable de se pencher sur d’autres éléments entourant cette acquisition, comme le Plan Local d’Urbanisme. Il est en effet possible, selon le Code de l’urbanisme de la commune en question, qu’un nombre de parkings minimum soit imposé, en fonction du nombre de logements de l’immeuble. Un tel investissement va aussi impliquer toute une série de diagnostics, comme pour l’achat d’un appartement seul. L’acquéreur devra donc réaliser le DPE, diagnostic de performance énergétique, un état de risque naturel, ou encore un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, ainsi qu’une recherche d’amiante pour une date inférieure à 1997.

Revente en bloc ou à la découpe, des conséquences sur la copropriété
Enfin, lorsque l’on évoque la notion d’achat d’un immeuble entier, il est important de s’intéresser également à sa revente. Si plusieurs options existent, la solution la plus couramment retenue pour la vente d’un immeuble entier est celle de vendre en un bloc, comme lors de l’achat. Ce choix offre l’avantage d’une relative simplicité. Il sera toutefois nécessaire de faire réaliser des diagnostics obligatoires pour l’ensemble de l’immeuble.

Une deuxième option est de vendre l’immeuble à la découpe, c’est-à-dire lot par lot. Dans ce cas, il est crucial que l’immeuble soit de standing, pour que les frais liés à cette découpe puissent être compensés par la revente des appartements à l’unité. De plus, l’une des principales difficultés de ce choix est qu’il devient obligatoire de créer une copropriété, dès lors qu’un appartement a été racheté. En plus des diagnostics à faire, il faudra aussi réaliser l’état descriptif de division, opérée par un géomètre expert, qui va identifier les lots et définir la quote-part des parties communes en fonction de chacun de ces lots. L’obligation de créer une copropriété entraîne aussi la nécessité de faire rédiger un règlement de copropriété par un professionnel. Document crucial, il va définir les conditions de jouissance des parties communes et privatives, ainsi que les règles visant à administrer la copropriété. Cette solution peut donc avoir des avantages pour l’acquéreur qui souhaite vendre au fur et à mesure, mais il devra auparavant bien évaluer les contraintes qu’elle implique.