Loi Elan : participez aux AG depuis chez vous !

Parmi les nouveautés introduites par la loi Elan du 23 novembre 2018 pour les copropriétés, la possibilité de participer à une assemblée générale par visioconférence est un nouveau marqueur de l’ère du digital. Après l’extranet pour les documents administratifs et financiers, la visio pour les AG de copro ! Du texte de loi à la mise en application, comment ça marche ? On vous explique tout.

Des nouveautés apportées par la loi Elan

La loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est une petite révolution dans le secteur du logement, touchant à de nombreux domaines, comme les cautions, l’encadrement des loyers et notamment la copropriété. La loi vise à simplifier les différentes réglementations des copropriétés, en les unifiant et en apportant plus de transparence et de nouveauté.

Elle fixe par exemple la liste des documents qui vont prochainement devenir obligatoires à faire figurer sur l’extranet d’une copropriété, ou encore elle modifie le rôle du conseil syndical en lui donnant davantage un pouvoir de contrainte sur le syndic. Une partie conséquente de ces améliorations apportées par la loi Elan concerne les assemblées générales, ainsi que leur déroulement et les modalités de vote.

Certaines dispositions vont ainsi modifier les possibilités de représentation des copropriétaires aux AG, et l’une des principales avancées concerne la possibilité d’y participer par visioconférence ! On est en plein dans le « N » de la loi Elan, la partie Numérique...

La visioconférence pour les AG

C’est une mesure particulièrement innovante qui est proposée par la loi Elan, et qui va avoir des conséquences importantes à l’avenir sur le déroulement des assemblées générales. Jusqu’à présent, pour pouvoir participer et voter lors d’une assemblée générale des copropriétaires, il était impératif d’y être physiquement présent, ou alors d’utiliser une procuration.

Cette mesure vise en partie à apporter une solution à l’absentéisme parfois assez élevé lors des AG de copro, permettant à des copropriétaires ne résidant pas dans la ville par exemple, ou ayant un emploi du temps chargé, de pouvoir suivre et voter sans être présent physiquement, et sans avoir à mettre en place une procuration.

Le fonctionnement d’une participation par visioconférence sera celui d’une identification sécurisée du copropriétaire, ainsi que d’un vote à distance valide et sûr. Pour cela, la mise en place d’un système sécurisé et adapté sera nécessaire, et il sera à la charge du syndicat des copropriétaires. Ces moyens techniques seront choisis par les copropriétaires au sein d’une assemblée générale, sur la base de différents devis proposés par le conseil syndical ou le syndic. Certaines contraintes sont nécessaires au niveau technique, avec l’obligation que le système permette de réaliser une bonne transmission des voix électroniques, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Quel fonctionnement pour la visioconférence en AG ?

La possibilité pour un copropriétaire de participer à une assemblée générale via visioconférence est définie par le décret 2019-650 du 27 juin 2019, dans le cadre de l’article 17-1 A de la loi Elan. Ce décret précise que le système mis en place doit obligatoirement assurer de l’identité de chaque participant. Il est également précisé que le copropriétaire souhaitant participer par ce biais à l’assemblée générale devra en informer le syndic trois jours au plus tard avant la tenue de l’assemblée, par tout moyen.

Il sera par ailleurs également possible de participer au vote de l’AG par correspondance en utilisant un imprimé. Cependant, ce vote par correspondance est soumis à certaines restrictions : en effet, si le formulaire de vote ne donne aucun sens précis de vote ou qu’il exprime une abstention, il sera considéré comme défavorable, tout comme un vote par correspondance qui porte sur des résolutions qui auraient ensuite évolué au cours des débats.

Dans le cadre de la visioconférence, il faudra par ailleurs mentionner dans le procès-verbal tout incident technique ayant empêché un copropriétaire d’avoir recours au vote ou de le faire connaître.

Quelles conséquences sur les assemblées générales ?

Alors que le conseil d’État a validé cette ordonnance relative à la visioconférence, la possibilité d’utiliser ce moyen de communication est d’ores et déjà applicable dès cet été. Les copropriétaires souhaitant donc utiliser cette possibilité peuvent en informer le conseil syndical et le syndic, afin d’inscrire à l’ordre du jour cette demande. Une fois que la visioconférence est acceptée par les différents copropriétaires, ils auront donc à choisir un système sécurisé en fonction des devis proposés par le syndic ou le conseil syndical.
Cette nouveauté désormais utilisable va donc pouvoir modifier positivement les assemblées générales de copropriété, dont les décisions pouvaient parfois être limitées ou ralenties en raison d’un absentéisme notable de certaines copropriétaires, résidant trop loin ou étant trop occupés.

C’est par ailleurs une façon de moderniser le déroulement des assemblées générales des copropriétaires, dont les contours n’avaient pas évolué sur certains points depuis plusieurs dizaines d’années, en mettant à la page les modalités de vote et de participation. Il s’agit donc ici d’une avancée appréciable pour dynamiser la vie en copropriété et pour inclure davantage les différents copropriétaires aux décisions et au quotidien de cette copropriété.