Quels rapports entre un propriétaire et un locataire ?

Le copropriétaire est certes propriétaire de son bien, mais il doit partager un immeuble et décider collectivement de certains aspects qui régissent leur lieu de vie commun. Ensemble, ils tentent de répondre au mieux aux problématiques collectives : arrivée du gaz, de l’eau, de l’électricité mais aussi ménage ou jardinage dans les parties communes.

Néanmoins, les copropriétaires ne sont pas toujours les habitants des logements. Dans le cadre d’un investissement locatif, c’est en effet un locataire qui vit dans le bien. Dès lors, qu’elle est leur place dans la copropriété ?

Comment mettre un bien en location ?

Avec les taux d’intérêts qui n’ont jamais été aussi bas en matière de prêt immobilier, l’investissement locatif a le vent en poupe dans l’Hexagone. Cet attrait est renforcé par des dispositifs de défiscalisation contre le Pinel (dans le neuf) et le Denormandie (dans l’ancien). Néanmoins, pour mettre son bien en location, il est important de faire certains choix avant la recherche d’un locataire, et de bien connaître les règles. Tout dépend d’abord de la taille du bien :

• Un logement de type studio ou deux pièces peut facilement être loué meublé dans la mesure où il se destine à être proposé à des étudiants ou des personnes qui vont probablement y rester peu de temps. Aujourd’hui, un bail meublé a une durée de neuf mois, soit le temps exact de l’année universitaire.
• L’autre option est de louer un bien vide : c’est l’option idéale pour des logements de plusieurs pièces. Les ménages qui s’y installent auront envie de le meubler selon leurs goûts dans la mesure où ils y resteront un certain temps.
• Avant l’entrée des locataires dans les lieux, il faut avoir réalisé plusieurs diagnostics : l’état des risques naturels, miniers et technologiques, le diagnostic de performance énergétique et le constat des risques d’exposition au plomb si le logement a été construit avant 1949. Depuis juillet 2017, les logements de plus de quinze ans doivent aussi être soumis à une évaluation de l’état des installations de gaz et d’électricité.

Nouer une relation de confiance entre locataire et propriétaire

Une fois ces démarches effectuées, il faut fixer intelligemment le loyer en fonction de la taille du bien, de la zone où il se trouve et des différentes commodités (transports proches, commerces, ascenseur, etc.). Le choix du locataire est aussi prépondérant : il est important d’avoir une relation de confiance qui s’installe dès le départ. Le propriétaire doit en effet être certain que le loyer lui sera bien versé tous les mois et que le locataire respectera les délais de préavis en cas de vente du bien ou de la réalisation de travaux.

Un propriétaire ne doit donc pas hésiter à demander des garanties (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition, quittances de loyer, etc.) avant de donner les clés au nouvel occupant des lieux. Avoir un locataire fiable et respectueux permet d’éviter les problèmes de voisinage en copropriété qui pourraient retomber sur le propriétaire. Une fois le locataire sélectionné, il faut signer le contrat de location et le rendre conforme à l’ensemble des réglementations en vigueur.

L’arrivée du locataire dans le logement s’accompagne par ailleurs obligatoirement d’un état des lieux qui permettra, lorsque le locataire déménagera, d’avoir un document qui attestait de l’état général du logement au début du contrat et de constater les éventuelles dégradations. Enfin, le propriétaire doit être assuré au titre de la responsabilité civile pour le bien locatif et peut souscrire à deux assurances :

• L’assurance propriétaire non-occupant
• L’assurance loyers impayés.

Il est par ailleurs tenu de déclarer ses revenus locatifs aux impôts.

Quels sont les droits d’un locataire ?

La loi confère différents droits au locataire qui entre dans un logement et ces droits sont les mêmes partout : ils ne dépendent pas de la superficie, de la zone ou des meubles fournis par le propriétaire.

• Le logement loué doit être en bon état et sain. C’est également le cas des équipements (placards, four, réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle…) lorsque ceux-ci sont fournis. S’ils tombent en panne, le locataire peut demander à son bailleur de s’occuper de la réparation voire de remplacer l’appareil.
• Le contrat de location doit respecter certaines normes : la date de mise à disposition du logement, la durée du bail (trois ans lorsqu’il s’agit d’un bien appartenant à un particulier, six ans lorsque le bien est mis en location par une société). Dans ce contrat, on doit également pouvoir trouver la description précise du logement (nombre de pièces, présence d’un garage et d’une cave, étage, parties extérieures…), le montant du loyer et les conditions pour lesquelles il pourrait être modifié. Le montant du dépôt de garantie doit également figurer sur le contrat : cette somme sera remise lors du départ du locataire à condition que rien n’ait été dégradé.
• Le locataire a le droit de disposer pleinement du logement et les propriétaires ne sont pas censés s’y rendent même s’ils peuvent conserver une clé des lieux.

Quels sont les obligations du locataire ?

Le locataire est tenu de payer son loyer à l’échéance fixée par le bail : la plupart du temps, le paiement est mensuel. Un retard de paiement voire un non-paiement répété pourrait entraîner des poursuites judiciaires de la part du propriétaire. Outre le loyer net, il doit également s’acquitter des charges locatives qui correspondent à différents types de dépenses : les frais de copropriété tout d’abord (dépenses en eau, en gaz et en électricité, fonctionnement de l’ascenseur, etc.), les frais d’entretien des parties communes (nettoyage, jardinage, réparations, petits aménagements dans les parties communes, etc.) et enfin les taxes locatives qui permettent de financer certains services qui sont obligatoirement proposés comme le ramassage des poubelles ou l’assainissement.

Le locataire est par ailleurs responsable des dégradations qu’il aurait personnellement causées à l’intérieur du logement où dans les parties communes :

• Dans le premier cas, il devra lui-même répondre de ces dégradations en payant les réparations ou, le cas échéant, en ne récupérant pas la totalité de son dépôt de garantie lors de son départ
• Dans le second, il devra faire jouer son assurance ou celle de la copropriété selon la nature des dégâts causés.

Afin d’éviter ce type de désagréments, le locataire doit donc entretenir au quotidien son logement et signaler tout problème qui se poserait dans les parties communes (ampoule grillée, panne d’ascenseur, etc.).

Dans les copropriétés où l’entretien des parties communes est pris en charge par les habitants, il doit participer aux tâches communes (jardinage, nettoyage, etc.). Le locataire a aussi l’obligation de laisser l’accès à son logement en cas de travaux à l’intérieur de son logement ou dans la copropriété. Cet accès peut en effet s’avérer indispensable dans certains cas (amélioration des performances énergétiques, changement dans les circuits d’eau ou d’électricité de la copropriété, etc.). Il n’a par ailleurs pas la possibilité de transformer les lieux où les équipements mis à sa disposition par le bailleur. Ainsi, il n’est pas en mesure d’abattre un mur ou de changer le lave-linge lui-même dans le cas d’une habitation meublée.

Enfin, il se doit de souscrire une assurance qui couvre les risques locatifs avant d’entrer dans le logement. Cette assurance prend en charge les travaux à réaliser en cas de dégâts (fuite d’eau, incendie, etc.).

Quelle place pour le locataire vis-à-vis de la copropriété ?

Avant d’entrer dans son nouveau logement, le locataire doit prendre connaissance du règlement de copropriété du lieu où il va résider. En effet, à l’image de tous les habitants qui vivent dans l’immeuble ou la résidence en question -propriétaires ou locataires- il se doit de respecter les règles communes. Certains règlements de copropriété sont plus stricts que d’autres et ne permettent pas de profiter des parties communes à ceux qui ne sont pas propriétaires (jardin, toit, parking…) quand d’autres essaient au maximum de faire vivre l’ensemble des habitants en bonne entente.

Dans certains cas, les voisins se relaient même pour le nettoyage ou le jardinage afin d’éviter les frais liés à l’entretien. Un locataire doit participer à ces tâches. Enfin, il doit respecter la tranquillité et la propreté des lieux. Si toutefois un locataire causait problème, il pourrait être rappelé à l’ordre par son propriétaire et risquerait de briser la confiance établie entre eux.