Loi Elan : mais c’est quoi les parties communes spéciales ?

Une copropriété se dissocie en plusieurs parties : les parties communes et les parties privatives. Néanmoins, et en fonction des copropriétés, les parties communes ne sont pas forcément accessibles à tous les copropriétaires. Que sont les parties communes spéciales et que change la loi Élan vis-à-vis de ces dernières ?

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Que sont les parties communes spéciales ?

Au sein d’une copropriété et en fonction de sa disposition, certains copropriétaires n’ont parfois pas accès à certains éléments des parties communes. En toute logique, des réticences vis-à-vis de l’entretien peuvent alors subvenir pour les copropriétaires concernés qui n’y ont pas accès. Ainsi, certaines parties peuvent être dissociées des parties dites « communes » (propriété de tous), donnant naissance à des parties communes « spéciales », affectées à certains copropriétaires.
La distinction entre ces deux parties communes est capitale car elle a des conséquences sur les travaux et les charges (voir plus bas dans cet article).

Qu’est-ce qui rend ces parties communes si spéciales ?

Selon la loi du 10 juillet 1965, si le règlement de copropriété ne distingue pas une partie commune d’une privative, une présomption de communauté est alors automatiquement fixée. L’inverse est également possible. Seul un vote en assemblée générale (et à l’unanimité des copropriétaires) peut revenir sur cette distinction.
L’article 4 de cette même loi explique qu’en fonction de la taille de la copropriété (et surtout, le nombre de bâtiments) certaines parties communes seront spécifique à tel ou tel bâtiment (comme un local à vélo, une aire de roulement d'un parking déclarée spéciale aux propriétaires de places de parking ou encore, le gros œuvre d'un bâtiment déclaré spécial à ses copropriétaires occupants, par exemple). Cette distinction implique une conséquence en termes de tantièmes généraux et spéciaux pour les copropriétaires qui sont en possession de ces parties communes spéciales. Seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus de leur entretien et, ces dernières sont réservées à « l'utilisation et à la jouissance des copropriétaires qui possèdent des quotes-parts de ces parties communes » (Cass. civ. 21/02/1978 - Dalloz IR 1987-431.
Il est également à noter que les murs et les cloisons non inclus dans le gros œuvre (et séparant les parties privatives) sont présumés mitoyens entre les lots qu'ils séparent (art. 7 Loi 1965). Cela signifie qu’elles sont, de fait, considérées automatiquement comme parties communes spéciales. Il faut néanmoins distinguer une partie commune spéciale d’une charge spéciale : la création d’une charge spéciale est possible même si aucune partie commune spéciale n’est créée.

Charges spéciales et travaux, quelles conséquences ?

Selon un arrêt du 8 juin 2011 par la Cour de cassation, toute création de partie commune spéciale doit avoir pour conséquence la création de charges communes spéciales, incluant des tantièmes spécifiques et prévus par le règlement de la copropriété concernée (Cass.3e civ., 8 juin 2011, n°10-15551, loyers et copr. Sept.2011, comm.255 -Cass.3e civ., 03 juin 2009, admin.oct.2009, p.56).
Concernant les travaux pour les parties communes spéciales, et selon un arrêté de la Cour de cassation du 3 juin 2009, « seuls les copropriétaires qui sont propriétaires de lots dans un bâtiment peuvent décider des travaux sur ces dernières » (Cass 3ème civ 3 juin 2009 n°08-16379). Il est également important de noter que toutes les résolutions regardant une ou plusieurs décisions à propos des parties communes spéciales votées en assemblée générale seront nulles. L’assemblée générale n’a pas, autrement dit, la capacité d’influer sur cette décision ( (CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287). Il existe cependant une exception dans le cadre d’une disposition contraire d'un règlement de copropriété. Si le règlement précise que l’assemblée générale des copropriétaires peut être décisionnaire sur l’aspect extérieur des parties communes, alors cette dernière aura l’autorisation de mettre en place un ravalement (CA Paris, 23e C. B, 29 juin 2000). Les budgets doivent cependant être discutés bâtiment par bâtiment.

Que change la loi Elan aux parties communes spéciales ?

La loi Élan du 24 novembre 2018 vient modifier les principes qu’avaient défini la Cour de cassation au sein de la loi du 10 juillet 1965. Il est à présent possible de convoquer une assemblée générale spéciale (qui concerne les copropriétaires d’une partie commune spéciale), afin de voter sur des résolutions les concernant.

• L’article 6-4 de la loi Elan explique qu’il ne peut pas y avoir de parties communes spéciales sans la mention expresse de cette dernière au sein du règlement de copropriété.
• La seconde disposition (article 6-2), explique, et confirme, que la convocation d’une assemblée générale spéciale est possible pour les seuls copropriétaires concernés d’une partie commune spéciale. Autrement dit, si l’assemblée générale spéciale n’a pour but que de prendre une décision à propos des parties communes spéciales, il n’est aucunement nécessaire de convoquer l’ensemble des membres du syndicat.

La loi Élan implique néanmoins deux nouvelles difficultés :

• Le texte de loi ne précise pas qui peut être à l’initiative de la convocation d’une assemblée générale spéciale. Pour rappel, ni le conseil syndical ni le président n’ont la possibilité d’imposer la tenue d’une assemblée générale spéciale. Le syndic peut (et se doit) d’organiser cette assemblée générale spéciale. Néanmoins, selon l’article 8 du décret du 17 mars 1967, cette dernière doit être obligatoirement demandée par au moins le quart des copropriétaires. À moins qu’un quart des copropriétaires souhaite engager une assemblée générale spéciale dédiée aux parties communes spéciales, des réticences vis-à-vis des non-concernés peuvent dès lors subvenir, ralentissant ainsi le processus.
• Les frais de tenue d’assemblée générale (honoraires, location de salle, etc.) sont relatifs aux charges courantes. Par conséquent, elles sont imputables à l’ensemble des copropriétaires (clé générale) et non pas à certains d’entre eux. Il est donc possible que l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires doivent, dans ce cas précis, participer à des frais qui ne les concernent pas forcément.