Quel recours contre un syndic qui ne fait rien ?

Vous avez l’impression que votre syndic ne fait rien ? Ou, en tout cas, pas tout ce qu’il devrait faire ? Un manquement à ses obligations constitue une faute grave dont les copropriétaires peuvent se faire valoir dans le cadre d’un recours à l’amiable ou devant le tribunal.

Rôle et obligations du syndic selon la loi

Les travaux que vous avez votés en assemblée générale des copropriétaires n’ont toujours pas été réalisés, vous attendez toujours la lettre de convocation à l’assemblée générale, vous n’êtes pas tenu informé de la gestion de la copropriété… Pour faire simple, à vos yeux, votre syndic de copropriété ne fait rien. Avant de l’accuser d’un tel manquement, mieux vaut se renseigner sur les obligations effectives d’un syndic.

Le syndic est l’organe exécutif de la copropriété. D’après la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les règles en matière de copropriété, il a plusieurs fonctions, qui couvrent la gestion administrative et financière de l’immeuble.

Les fonctions administratives du syndic

• Exécution du règlement de copropriété et des décisions collectives. Il exécute et fait respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions de l’assemblée. C’est notamment lui qui passe les marchés pour les travaux votés.
• Administration de l’immeuble et recouvrement des charges. Il administre l’immeuble : recouvrement des charges communes, paiement des dépenses courantes, entretien courant de l’immeuble, garde de l’immeuble, assurance de l’immeuble, travaux urgents pour la sécurité des occupants ou la sauvegarde de l’immeuble. En dehors des cas d’urgence, le syndic n’a qu’un pouvoir d’administration et de gestion courante. Il ne peut donc commander des travaux sans autorisation de l’assemblée.
• Sauvegarde de l’immeuble. En cas d’urgence, il appartient au syndic de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
• Obligation d’assurance. Chaque syndicat est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
• Représentation du syndicat. Le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans la vie civile et en justice, à l’exclusion de tout autre et notamment du conseil syndical et de son président.
• Liste des copropriétaires. Le syndic tient à jour la liste de tous les copropriétaires, avec indication de leurs lots. S’il s’agit d’une personne morale, la liste doit préciser sa forme, sa dénomination, son siège social ainsi que l’organe qui la représente légalement ou statutairement.
• Archives du syndicat. Il détient les archives du syndicat, toutes pièces le concernant et les procès-verbaux des assemblées ainsi que les documents comptables, le carnet d’entretien et, le cas échéant, le diagnostic technique.

• Contrats particuliers. Le syndic doit soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale, prise à la majorité absolue, toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste sera fixée par décret. Le non-respect de cette obligation entraîne l’inopposabilité des conventions ainsi conclues au syndicat.
• Établissement et tenue du carnet d’entretien. Le syndic doit établir et tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Le syndic doit tenir ce carnet à la disposition des copropriétaires qui peuvent en obtenir copie à leurs frais.
• Immatriculation du syndicat des copropriétaires. La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré une obligation d’immatriculation des copropriétés dans un registre national des copropriétés.

Les fonctions de gestion financière et comptable du syndic

• Etablissement du budget et comptabilité. Le syndic établit le budget et le fait voter par l’assemblée. Le budget doit être établi en concertation avec le conseil syndical. Il doit tenir une comptabilité séparée pour chaque copropriété, et la position comptable de chaque copropriétaire doit en ressortir, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat.
• Ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé. Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées, sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
• Ouverture d’un compte spécifique « fonds travaux ». Le syndic est également tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux.
• Souscription d’emprunt. L’assemblée générale des copropriétaires peut décider de souscrire un emprunt au nom du syndicat. Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt collectif et la proposition d’engagement de caution doivent être communiquées par le syndic en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée.
• Obligations d’information. Le syndic doit délivrer, si la demande lui en est faite, des copies ou extraits certifiés conformes des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes. En outre, il doit remettre aux copropriétaires, qui en font la demande et à leurs frais, copie du carnet d’entretien et du diagnostic technique. Il doit établir et mettre à jour chaque année une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Il doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Il doit impérativement indiquer dans la convocation à l’assemblée générale les modalités de consultation des comptes par les copropriétaires. Il doit informer les copropriétaires des travaux sur les parties communes prescrits à la suite d’un arrêté d’insalubrité. Il doit informer les copropriétaires de la possibilité de bénéficier de la distribution de la télévision. Le syndic doit assurer l’information des occupants de l’immeuble des décisions prises par l’assemblée générale. Il peut être mandataire des copropriétaires bénéficiant de subventions de l’Anah pour la réalisation de travaux sur les parties communes.

Procédure pour résoudre un litige

Une fois que vous êtes assuré que le syndic est bien défaillant – qu’il ne remplit pas ses obligations aux yeux de la loi et de son mandat –, en tant que copropriétaire, vous êtes légitime à engager un recours à son encontre, de manière individuelle ou collective.

Pour résoudre un litige avec votre syndic, vous pouvez ainsi le mettre en demeure en lui envoyant une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, puis, engager une procédure de négociation à l’amiable (arbitrage, médiation ou procédure participative), éventuellement avec l’aide d’un médiateur, et, en cas d’échec, intenter une action en justice auprès du Tribunal de grande instance compétent en matière de litige dans les copropriétés qui désignera un administrateur provisoire en attendant la désignation d’un nouveau syndic.

Faut-il changer de syndic de copropriété ?

L’autre solution, en cas de litige, c’est de changer tout simplement de syndic. Cela permet d’éviter de s’engager dans une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse – comptez au moins 2 000 euros de frais d’avocat – et peut constituer l’aboutissement d’une négociation à l’amiable.

Pour cela, il suffit que le syndic inscrive le projet de sa propre révocation et celui de la désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle ou extraordinaire. Si la prise de fonction du nouveau syndic intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation du syndic actuel.

Plusieurs types de syndic existent. Si vous étiez insatisfait d’un gros cabinet, par exemple, vous avez la possibilité de proposer un syndic en ligne ou un syndic bénévole, souvent plus adaptés aux petites copropriétés, et inversement.

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