Travaux de copropriété : des dépenses déductibles des impôts pour les bailleurs

L’achat immobilier est un levier d’investissement pour un particulier : il peut ainsi se constituer un patrimoine et diversifier ses revenus. L’investissement locatif est aussi un moyen d’optimiser sa fiscalité, notamment grâce à la déduction du coût des travaux des revenus fonciers. Il en est de même pour les travaux au sein du logement comme pour les travaux de copropriété.

Quelle est la fiscalité des revenus locatifs ?

Les revenus du patrimoine sont fiscalisés : ils sont à déclarer au Fisc dans la catégorie des revenus fonciers, venant ainsi grossir le montant de l’impôt sur le revenu du propriétaire-bailleur... et le taux marginal d’imposition en cas de franchissement d’une tranche. En outre, les loyers perçus sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).

En marge des abattements liés aux différents régimes d’imposition (micro-foncier, micro-BIC, réel, réel simplifié), il est possible de diminuer l’assiette des revenus locatifs en déduisant les montants avancés pour certains travaux. Ce mécanisme peut même permettre d’atteindre le déficit foncier, c’est-à-dire un montant de charges supérieur aux revenus générés par le bien immobilier. Le déficit foncier est imputable au revenu global du propriétaire-bailleur jusqu’à 10 700 euros par an (montant doublé jusqu’au 31 décembre 2025 en cas de travaux de rénovation énergétique), et l’éventuel excédent peut être lissé sur les six années suivantes.

Quels travaux sont déductibles des impôts ?

Tous les types de travaux au sein d’un logement ne sont pas déductibles des impôts. Les travaux dits de construction, reconstruction ou d’agrandissement sont ainsi exclus de la déduction fiscale en 2025. Entrent dans cette catégorie les projets touchant la structure, en augmentant la surface habitable ou en modifiant l’agencement, l’équipement ou le volume du bien immobilier.

Deux autres typologies de travaux sont en revanche éligibles à la réduction d’impôt :

• Les travaux de réparation et d’entretien. Ces travaux ont pour objectif de remettre le bien en état ou d’assurer sa bonne conservation. Il peut s’agir du remplacement d’un équipement comme la chaudière, de la réfection d’éléments essentiels tels que la toiture, les plafonds ou les planchers ou encore de dépenses en diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, etc.).
• Les travaux d’amélioration. Ils consistent à augmenter le niveau de confort du logement sans en modifier la structure. On peut inclure dans cette catégorie l’installation de nouveaux équipements dans la cuisine ou la salle de bains, ou encore la mise en place d’un tout-à-l'égout.

Copropriété : les travaux dans les parties communes sont-ils déductibles des impôts ?

Les travaux de copropriété sont également déductibles des impôts en 2025 pour les bailleurs qui louent un logement au sein d’un immeuble, et ce n’est en rien une nouveauté ! Par travaux de copropriété, on entend des travaux réalisés dans les parties communes du bâtiment. Comme pour ceux effectués dans les parties privatives, deux typologies de travaux de copropriété sont éligibles à la déduction fiscale. Ils sont le plus souvent votés par les copropriétaires en assemblée générale.

Les travaux de réparation et d’entretien de l’immeuble

Ils concernent les travaux ayant pour objet le maintien en bon état de l’immeuble pour en garantir un usage normal. Pour une copropriété, les parties communes pouvant faire l’objet d’une réparation ou d’une réfection sont la toiture, la façade ou encore l’installation électrique. Le ravalement de la façade notamment appartient à cette catégorie de travaux de copropriété déductibles des impôts pour les copropriétaires.

Les travaux d’amélioration de l’immeuble

Ces travaux vont améliorer les conditions de vie des occupants et le confort global du bâtiment sans en modifier la structure. On peut citer la réparation ou l’installation d’un ascenseur, d’un chauffage central ou encore d’une antenne collective de télévision.

A l’instar des parties privatives, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement dans les parties communes ne sont pas déductibles.

Les charges de copropriété sont-elles déductibles ?

A l’instar du coût des travaux de copropriété, les charges de copropriété sont déductibles des revenus fonciers des copropriétaires dont le logement est en location. Cette déduction fiscale ne concerne donc que les biens de la copropriété loués, et elle ne s’applique que pour les bailleurs ayant fait le choix du régime réel d’imposition pour leurs revenus fonciers.

Les charges déductibles concernent exclusivement celles qui sont à la charge du copropriétaire et qui ne sont pas imputables au locataire. Il s’agit de frais liés à l’entretien de l’immeuble, à la maintenance des équipements, à l’administration de la copropriété, les primes d’assurance ou encore les honoraires du syndic de copropriété.

Les charges non-déductibles (eau, chauffage, éclairage, etc.) sont supportées par le locataire à travers les charges locatives. On parle aussi de charges récupérables.