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Limiter les nuisances, protéger les bâtiments et leurs occupants du risque de vandalisme et de vol : la vidéosurveillance en copropriété répond à une attente croissante de sécurité. Mais comment procéder pour installer ce type de dispositif dans son immeuble ? Quel est le cadre réglementaire et le rôle du syndic dans la mise en place d’un dispositif de vidéosurveillance ?
La vidéosurveillance dans un immeuble collectif est à la fois un gage de sécurité et un outil efficace en termes de résolution des conflits.
Des caméras de surveillance possèdent d’abord une dimension dissuasive ; leur présence visible et permanente (24h/24, 7j/7) a pour effet de prévenir la commission d’incivilités et de délits car la captation vidéo en continu décourage les individus prêts à passer à l’acte. C’est donc un outil efficace pour prévenir les intrusions et dégradations dans les parties communes, mais aussi les cambriolages dans les parties privées.
Les séquences filmées d’infractions peuvent en effet être utilisées par la justice comme des éléments de preuve pouvant entraîner des sanctions. C’est là l’autre point fort de la vidéoprotection : la possibilité d’identifier un suspect et d’aider à son arrestation, son inculpation et sa condamnation.
Autre argument en faveur du vote de la vidéosurveillance en copropriété : l’impact à la baisse sur le coût de l’assurance copropriété qui couvre les parties communes. Les bénéfices de la vidéoprotection pour la tranquillité de l’immeuble permettent en effet d’obtenir un tarif plus compétitif de l’assurance garantissant les dommages au bâtiment et la responsabilité civile de la copropriété.
On parle de système de vidéosurveillance lorsque l’installation combine des caméras, un enregistreur pour stocker les images et un moniteur ou une plateforme pour les visionner.
En matière de vidéoprotection, les caméras doivent être conçues pour assurer leur fonctionnement et leur durabilité dans des conditions en extérieur (humidité, écarts de température, etc.) mais aussi pour filmer de jour comme de nuit (vision nocturne via diodes infrarouges). Pour une efficacité maximale, les caméras doivent être motorisées pour couvrir le plus grand champ possible. Associée à un détecteur de mouvement, une caméra pourra ainsi se déclencher et filmer en présence humaine.
Il faut distinguer vidéosurveillance et télésurveillance : le premier dispositif permet de disposer d’images à exploiter après connaissance d’une intrusion ou d’une infraction, alors que le second est opéré à distance par un centre de télésurveillance afin d’avertir les forces de l’ordre en temps réel. Son coût est plus important car il a vocation à engager une intervention lors d’un acte de vandalisme ou d’un cambriolage, ce qui renforce la sécurité des occupants d’un immeuble.
La législation concernant la surveillance en copropriété est exhaustive et précise, en matière d’installation des caméras comme de conservation et de consultation des images.
Toute installation de caméras de surveillance dans un lieu privé nécessite une déclaration préalable auprès de la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés). Si l’immeuble accueille du public – en présence d’un commerce ou d’une activité libérale par exemple –, une autorisation préfectorale est requise. Cette règle s’applique également lorsque l’accès à l’immeuble n’est pas sécurisé par un interphone ou un système par badge.
Dans tous les cas, l’installation de panneaux d’information indiquant aux visiteurs la présence d’un système de vidéosurveillance est obligatoire. On doit y retrouver un pictogramme représentant une caméra et les mentions légales exigées par la CNIL.
Le positionnement et l’orientation des caméras de surveillance en copropriété sont également encadrés : elles doivent filmer exclusivement les parties communes (hall d’entrée, cour, parking, local à poubelles, garage à vélo, etc.). Elles ont en revanche interdiction de filmer les entrées et les espaces privatifs (fenêtres, balcons, etc.) afin de respecter la vie privée des occupants. Il est également interdit de filmer la voie publique.
La durée légale de conservation des images enregistrées par le système dé vidéosurveillance de la copropriété est limitée à un mois. Par ailleurs, la consultation des images est autorisée à un nombre limité de personnes : le syndic de la copropriété et le conseil syndical.
La jurisprudence en matière de vidéosurveillance dans la copropriété exclut en effet la possibilité de déléguer la consultation des images à un copropriétaire, de même qu’elle interdit l’installation d’une caméra de surveillance dans une partie privée telle qu’une place de parking lorsqu’elle « compromet les droits des autres copropriétaires dans leur libre exercice de leurs droits sur la partie commune du chemin couverte par la caméra ».
La transmission des images aux forces de l’ordre est autorisée lorsqu’il existe une convention signée avec la préfecture à cet effet. Cet usage est néanmoins conditionné par des circonstances faisant redouter un fait délictueux imminent pouvant porter atteinte aux biens ou aux personnes de manière significative.
La décision d’installer un système de vidéosurveillance ou de télésurveillance dans les parties communes de la copropriété revient au syndicat des copropriétaires. La résolution doit donc être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, à l’initiative de l’un d’entre eux, du conseil syndical ou encore du syndic de copropriété. Le projet doit être adopté à la majorité simple (article 24). La décision de transmettre les images aux forces de l’ordre doit également faire l’objet d’un vote, à la majorité absolue cette fois-ci (article 25).
Les frais liés à l’installation et la maintenance de la vidéosurveillance dans la copropriété sont partagés entre les copropriétaires.
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