L’assurance dommages-ouvrage copropriété en 5 questions-réponses

Lorsqu’une assemblée générale des copropriétaires vote des travaux dans les parties communes, le syndic de copropriété doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Que couvre-t-elle ? Comment fonctionne-t-elle ? Toutes nos réponses.

C’est quoi une assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance DO – pour dommages-ouvrage – couvre le maître d’ouvrage d’un chantier en cas de sinistre lors des travaux. Elle intervient dans le cadre de la construction, de l’extension ou de la rénovation d’un bien immobilier. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, le maître d’ouvrage est donc le syndic de copropriété.

A la réception des travaux, il doit assumer la responsabilité décennale, c’est à dire la responsabilité des dommages qui affectent la solidité de la structure d’un bâtiment et de ses éléments d’équipement indissociables dans les dix années consécutives à l’acceptation de l’ouvrage avec ou sans réserves. Le maître d’ouvrage est donc tenu responsable lorsqu’un sinistre rend l’immeuble inhabitable.

Lorsqu’un sinistre est déclaré, l’assurance dommages-ouvrage de la copropriété va permettre de financer les réparations des dommages couverts contractuellement, avant d’effectuer une recherche de responsabilité auprès des intervenants sur le chantier. Au-delà du délai de dix ans après la réception des travaux, l’assurance DO arrive à expiration.

Attention à ne pas confondre assurance dommages-ouvrage et assurance de responsabilité civile décennale – aussi appelée garantie décennale des constructeurs. Cette dernière est en effet destinée aux maîtres d’œuvre, c’est à dire les entreprises du bâtiment.

L’assurance DO est-elle obligatoire en copropriété ?

La loi Spinetta de 1978 a rendu la souscription d’une assurance dommages-ouvrage obligatoire pour le maître d’ouvrage. Il doit effectuer les démarches et signer le contrat d’assurance DO avant l’ouverture du chantier de construction ou de réhabilitation. Dans le cas de travaux en copropriété par exemple, le syndic doit donc souscrire une assurance dommages-ouvrage dès le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Lors de l’étude de la résolution en AG, le syndic doit d’ailleurs rappeler le caractère obligatoire de l’assurance dommages-ouvrage, et obtenir l’accord des copropriétaires pour sa souscription via un vote.

En cas de défaut d’assurance dommages-ouvrage, le syndic de copropriété engage sa responsabilité et s’expose à une peine de six mois de prison et une amende de 75 000 euros. C’est aussi un motif de révocation du syndic. Mais si les copropriétaires n’ont pas voté la souscription de l’assurance DO, la responsabilité du syndic ne peut être engagée.

Par ailleurs, un syndic de copropriété ne parvenant pas à obtenir l’accord d’un assureur pour couvrir ses travaux peut s’adresser au Bureau central de tarification pour souscrire un contrat au tarif que ce dernier aura déterminé.

En copropriété, les travaux effectués sur des parties privatives vont nécessiter la souscription d’une assurance dommages-ouvrage par le propriétaire du logement et non par le syndic. Le copropriétaire a l’obligation de transmettre à ce dernier une attestation d’assurance DO.

Quels sont les travaux qui doivent être couverts par une assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance DO copropriété va concerner les travaux sur les parties communes de l’immeuble, lorsqu’ils s’accompagnent d’un risque pour la solidité de l’ouvrage (sol et murs), de ses équipements constitutifs (ex : toiture) ou indissociables (chauffage, canalisations) et le rendent impropre à sa destination initiale. Concrètement, cette définition correspond à des désordres tels que l’apparition de fissures dans les murs, l’affaissement du plancher ou encore l’infiltration d’eau par la façade, faisant planer le risque d’un effondrement de l’immeuble. Il s’agit donc de vices ou de malfaçons.

Les dégâts qui se produisent lors des travaux sont en revanche couverts par l’assurance professionnelle du maître d’œuvre. Par ailleurs, l’assurance dommages-ouvrage de la copropriété ne couvre pas les sinistres causés par les occupants en raison d’un mauvais usage.

Les travaux d’aménagement tels que le changement des sols ou la pose d’une tapisserie sur les murs sont également exclus.

Quelle prise en charge de l’assurance DO en cas de sinistre dans la copropriété ?

L’assurance dommages-ouvrage se traduit par le préfinancement des réparations après déclaration du sinistre et avant la décision de justice qui doit statuer sur la responsabilité des dommages. Ce n’est que dans un second temps que l’assureur va se tourner vers le constructeur en cause pour faire jouer son assurance professionnelle.

Dès lors qu’il constate un vice ou une malfaçon entrant dans le champ de la garantie décennale, le syndic de copropriété doit effectuer une déclaration de sinistre dans le délai fixé par le contrat. L’assureur peut réclamer des renseignements complémentaires, et il a ensuite 60 jours calendaires pour procéder à une expertise et notifier la bonne prise en charge des dommages (15 jours en cas de refus de mise en œuvre de la garantie). Il dispose d’un délai de 90 jours calendaires pour transmettre au syndic de copropriété une offre d’indemnisation. Ce dernier peut alors accepter l’offre ou la refuser, en demandant une avance dans l’attente de la résolution du litige.

Une assurance dommages-ouvrage copropriété, combien ça coûte ?

En moyenne, le coût d’une assurance DO se situe à 3550 euros d’après MaxiAssur. Son montant représente environ 2 à 4 % du coût des travaux engagés par la copropriété. Il est néanmoins possible de faire jouer la concurrence entre les assureurs afin de choisir la meilleure offre lors du vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

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