Les 5 leviers de financement de la copropriété

Une copropriété a besoin d’argent pour fonctionner et financer ses projets. Ce sont évidemment les copropriétaires qui sont les premiers à y contribuer à travers le paiement des charges, mais il existe d’autres leviers pour dégager des ressources et se donner les moyens d’améliorer le cadre de vie collectif.

1. Les charges courantes

C’est la première et principale ressource de la copropriété, celle qui finance les dépenses régulières et indispensables de l’immeuble. Les charges courantes sont utilisées pour le bon fonctionnement de la copropriété, afin de financer :

• la maintenance et le petit entretien via les prestataires (nettoyage, entretien des équipements, etc.) ;
• les consommations énergétiques ;
• l’administration de l’immeuble via les honoraires du syndic ;
• les frais de banque et d’assurance ;
• le fonds de travaux lorsqu’il existe ;
• les impôts et taxes.

Les charges courantes découlent du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale des copropriétaires. Il est établi en amont par le syndic de copropriété en étroite collaboration avec le conseil syndical, afin d’anticiper ces dépenses. La répartition du paiement des charges de copropriété se fait au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire, mais cette quote-part peut varier selon l’utilité d’un équipement ou d’un service pour un lot (exemple : l’ascenseur pour un logement au rez-de-chaussée).

Afin que la copropriété puisse financer ses dépenses tout au long de l’année, le paiement des charges de copropriété s’effectue au travers de provisions trimestrielles le plus souvent, avant une régularisation en fin d’exercice.

2. Les charges exceptionnelles

Par définition, les charges exceptionnelles de la copropriété ne sont pas prévisibles. Cela concerne généralement de gros travaux d’entretien de l’immeuble (ravalement de façade, réfection de la toiture), des projets d’amélioration (surélévation de l’immeuble, aménagement des parties communes), des éléments d’équipement commun (ascenseur, piscine, etc.) ou encore des études techniques. Il peut également s’agir de travaux d’urgence suite à un sinistre par exemple.

Les charges exceptionnelles ne figurant dans le budget prévisionnel, elles doivent d’abord faire l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires. Une fois la dépense actée en AG, le syndic de la copropriété va pouvoir solliciter le financement des travaux par le biais de provisions en fonction d’un échéancier de paiement présenté au moment du vote. La répartition du montant est là encore fonction des tantièmes de chaque copropriétaire dès lors que les travaux ont un lieu avec ses lots détenus. L’appel de charges est distinct des charges courantes.

3. Les revenus générés par l’immeuble

Une copropriété peut rapporter de l’argent ! Un syndicat de copropriété peut devenir producteur d’énergie en installant des panneaux photovoltaïques sur la toiture ou une éolienne dans sa cour. Le plus souvent, la production énergétique ne va pas constituer un levier de financement pour la copropriété en tant que tel, mais plutôt comme un moyen de réduire la facture pour les copropriétaires. Cela va notamment permettre de produire l’énergie consommée par les logements de l’immeuble et tendre ainsi vers l’autosuffisance, ce qui se traduira par une baisse du coût des charges courantes. Si l’immeuble revend le surplus d’énergie produite, les revenus générés réduiront d’autant les charges pour chaque copropriétaire, au prorata de ses tantièmes.

Une autre source de financement pour la copropriété réside sur ses façades. L’affichage publicitaire peut également générer des recettes pour le syndicat de la copropriété, pour venir atténuer le poids des charges courantes. Il est par ailleurs possible de financer en partie un ravalement de façade à travers les bâches de chantier sous forme de support publicitaire !

4. Les aides à la rénovation énergétique

La loi ALUR votée en 2014 avait entre autres pour objectif de lutter contre la dégradation des copropriétés, et l’État propose à ce titre des aides pour soutenir les projets de rénovation énergétique des immeubles. Depuis janvier 2021, c’est le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés qui fait autorité en la matière, afin d’aider au financement de travaux dans les parties communes. Cette aide pilotée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est soumise à trois conditions principales :

• • l’immeuble doit avoir plus de 15 ans ;
  • la copropriété doit être accompagnée d’une assistance à maitrise d’ouvrage ;
  • les travaux doivent aboutir à un gain de performance énergétique d’au moins 35%.

Le montant de l’aide avec le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés est de 25% du montant des travaux dans la limite de 15 000€ par logement. Des bonus de 500 à 1500 € peuvent s’appliquer, ainsi qu’une prise en charge supplémentaire correspondant à 30 % du coût de l’AMO.

L’Anah accorde aussi une aide pour les copropriétés en difficulté (Opération programmée, Plan de sauvegarde, habitat indigne, administration provisoire). D’autres aides aux copropriétés peuvent être proposées, par les collectivités locales et les entreprises soumises à la loi POPE à travers les certificats d’économies d’énergie (C2E).

5. Le crédit bancaire

Comme tout particulier, le syndicat des copropriétaires peut solliciter un prêt bancaire. On parle alors d’un emprunt collectif de la copropriété. Le recours au crédit pour une copropriété est limité à trois cas de figure :

• des travaux sur les parties communes ;
• des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives ;
• le préfinancement d’une aide publique.

Le syndicat de la copropriété peut solliciter le prêt bancaire pour l’ensemble des copropriétaires ou pour ceux qui souhaitent y participer, par exemple les habitants des appartements en étage désirant financer la mise en place d’un ascenseur. La décision doit être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, avec la même règle de majorité que les travaux qu’il est censé financer.

Le remboursement du prêt de la copropriété s’effectue à travers les charges courantes. Les conditions d’octroi d’un tel financement sont plus souples pour une copropriété que pour un particulier isolé, la solvabilité étant moins problématique lorsque l’emprunt est collectif. Avec des taux plus proches de celui d’un crédit immobilier que d’un prêt travaux classique !