Les 10 risques judiciaires qui menacent la copropriété

Comme dans toute communauté, la copropriété peut se révéler le théâtre de conflits qui mènent à des litiges, qu’ils concernent les copropriétaires, le syndic ou encore des prestataires externes. S’il est toujours préférable de régler ces conflits à l’amiable, il est parfois possible que leur résolution ou leur arbitrage se joue devant les tribunaux. Pour éviter d’en arriver là, mieux vaut se préparer à toute éventualité en matière de risques judiciaires dans la copropriété !

1. Le défaut d’entretien des parties communes

Mal entretenues, les parties communes peuvent entraîner des dommages (blessures, dommages matériels), et la responsabilité du syndic risque alors d’être engagée en cas de dépôt de plainte. Ce dernier doit donc systématiquement veiller à :

• souscrire une assurance de copropriété et la prévenir en cas de sinistre ;
• identifier l’origine de tout dégât dans les parties communes ainsi que les travaux à mettre en œuvre ;
• en informer les copropriétaires et placer ce sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;
• engager de sa propre initiative les travaux identifiés comme urgents.

2. Des nuisances ou dégradations causées à un immeuble voisin

Le syndicat de l’immeuble, ainsi que ses copropriétaires, doivent être particulièrement attentifs aux nuisances risquant d’être causées aux immeubles voisins : fumées d’évacuation, travaux pouvant occasionner des dégâts… En effet, le syndic de la copropriété attenante est en droit d’engager une procédure judiciaire contre la vôtre, en cas de dommages répétés ou sciemment non réparés. Afin d’éviter d’en arriver au tribunal, vigilance et communication s’avèrent donc de mise !

3. L’exercice d’une activité en contradiction avec la destination de l’immeuble

La notion de « destination », fixée par le règlement de copropriété, correspond à l’usage attribué à l’immeuble ainsi qu’aux lots qui le composent : usage d’habitation, professionnel ou mixte. Lorsque l’activité d’un copropriétaire va à l’encontre de la destination de l’immeuble, le syndic se trouve en droit de lui réclamer la cessation de celle-ci. Si l’affaire est portée devant la justice, cette dernière devra trancher au regard des nuisances constatées. Bien que l’on constate généralement une tolérance pour les activités libérales (comme l’ouverture d’un cabinet médical), mieux vaut demander systématiquement l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires… avant d’entendre la sentence d’un juge.

4. La copropriété est en état de carence

Une copropriété dont le syndicat se révèle en grave difficulté financière peut être déclarée en « état de carence » par un tribunal, à l’initiative de plusieurs copropriétaires (au moins 15 % des voix du syndicat de la copropriété), du syndic ou d’un élu local compétent. Ce classement intervient après intervention d’un professionnel désigné par le tribunal chargé de dresser un état des lieux de la copropriété. Si l’état de carence provient d’un défaut d’entretien, la procédure peut mener à une saisie de l’immeuble afin qu’il soit confié à un organisme tiers en vue d’être rénové ou bien démoli. Le meilleur moyen de se prémunir d’un tel risque judiciaire pour la copropriété : le choix d’un syndic de confiance, qui assurera l’établissement du budget et la gestion des comptes d’une main experte sur le plan financier, et assumera son rôle de bon entretien du bâtiment.

5. Le défaut de paiement des charges de copropriété

En tant que copropriétaire, vous devez vous assurer d’être en règle quant au paiement des charges qui vous incombent. En cas d’impayés, le syndic peut vous mettre en demeure, par lettre recommandée ou par acte d’huissier — les frais occasionnés demeurant à votre charge, de même que des pénalités de retard. Faute d’accord amiable ou de règlement de votre dette, le syndic peut porter l’affaire devant un tribunal, qui pourra exiger les sommes dues via une décision judiciaire.

6. L’annexion des parties communes par un copropriétaire

L’usage et la jouissance des parties communes sont libres, mais ne doivent pas nuire à la tranquillité de l’ensemble des résidents. Le syndicat peut engager des procédures judiciaires contre un copropriétaire en cas d’encombrement (par exemple l’entassement d’objets personnels sur un palier) ou d’emploi abusif (comme la privatisation d’un couloir ou de combles inoccupés) des parties communes. Pour rappel, toute modification d’usage de ces dernières doit impérativement avoir été votée en assemblée générale.

7. La réalisation de travaux par un copropriétaire sans autorisation

Bien que les parties privatives lui appartiennent, un copropriétaire doit obtenir l’accord de l’assemblée générale pour tous travaux affectant le gros œuvre, l’apparence extérieure, les parties communes ou encore la destination de l’immeuble. En cas de manquement à cette obligation, le copropriétaire fautif peut se voir réclamer par le syndic une remise en état des lieux à leur aspect d’origine, ou bien une compensation financière en dédommagement des nuisances occasionnées.

8. Le tapage nocturne de la part d’un copropriétaire

Toutes les nuisances sonores susceptibles de perturber la tranquillité du voisinage et survenant la nuit sont définies comme « tapage nocturne » au regard de la loi, et le règlement de la copropriété peut prévoir des dispositions supplémentaires en la matière. Face à un copropriétaire occasionnant des troubles, le syndic est en droit d’intervenir, à l’amiable ou par le biais d’une mise en demeure. En cas de récidive, il pourra porter l’affaire devant les tribunaux, où l’auteur risque une sanction judiciaire pouvant aller de l’amende jusqu’à la peine de prison, selon la teneur des nuisances.

9. Un prestataire ne remplit pas son contrat

Si des travaux de maintenance ou de rénovation ont été engagés dans une copropriété, et que le prestataire n’a pas rempli les obligations prévues par son contrat, le syndic peut saisir une instance de médiation afin de régler le conflit à l’amiable — ou, en cas d’échec d’une telle procédure, porter l’action en justice. D’où l’importance pour le syndic et les copropriétaires de demeurer vigilant quant au choix des fournisseurs, et de toujours solliciter des devis auprès de plusieurs organismes, afin de confier l’exécution des travaux au plus fiable d’entre eux.

10. Le syndic de la copropriété est défaillant ou inactif

Le syndic s’avère redevable d’un certain nombre d’obligations légales, telles que la convocation des assemblées générales, l’établissement du budget prévisionnel ou encore la tenue des comptes. En cas de manquement, il se rend coupable d’une faute professionnelle, ou de « carence de syndic ». Le président du conseil syndical est alors en mesure de convoquer lui-même une assemblée générale des copropriétaires après mise en demeure du syndic de convoquer l’assemblée générale restée infructueuse. Au cours de l’AG pourra alors être votée la révocation du syndic. Là encore, il convient de rappeler l’importance de choisir un syndic fiable, pour éviter toute mauvaise surprise !