7 choses à savoir sur les parties privatives dans une copropriété

Puis-je blinder ma porte d’entrée si je vis dans un immeuble ? Ai-je le droit d’installer une climatisation dans mon appartement ? Puis-je engager des travaux sur mon balcon ?

Autant de questions que se posent certains copropriétaires, et qui renvoient à la distinction entre parties communes et parties privatives. Voici justement quelques faits à savoir (ou à rappeler) sur les parties privatives d’une copropriété.

1. Des parties à l’usage exclusif d’un copropriétaire

La définition des « parties privatives » est établie par l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : ce sont les portions d’un (ou de plusieurs) bâtiment(s) ou terrain(s), constituant la propriété exclusive d’un copropriétaire, qui en a l’usage à titre individuel. Dans un immeuble, l’intérieur d’un appartement relève des parties privatives, y compris :

• La porte d’entrée.
• Les murs, les cloisons et leur revêtement.
• Les plafonds.
• Les installations de plomberie (radiateurs, canalisations intérieures, cuisine, salle de bains).
• Les fenêtres, les volets et les persiennes.
• Les cheminées.
• La cave ou le garage si le lot en comporte.

Ces éléments peuvent toutefois relever des parties communes lorsque c'est stipulé dans le règlement de copropriété.

2. Certains éléments échappent aux parties privatives

Par opposition, les parties communes sont les éléments dont la jouissance incombe à plusieurs, sinon à l’ensemble des copropriétaires, comme l’ascenseur, le local à vélo, la cage d’escalier ou encore les cours extérieures et intérieures.

Attention : certaines portions de l’immeuble relèvent des parties collectives, bien qu’elles puissent se trouver à l’intérieur ou autour de votre appartement. C’est le cas pour :

• Les murs porteurs et les murs mitoyens avec les logements voisins.
• Le conduit de cheminée.
• Le conduit d’aération.
• Toute canalisation hors de la partie privative.

3. Le balcon, mi-privé mi-commun

Il ne faut pas confondre les parties privatives et les parties communes à usage privatif, lesquelles appartiennent à tous les copropriétaires, mais dont l’usage et la jouissance sont réservés à un seul (ou à quelques-uns) d'entre eux. Cela peut être le cas d’un jardin en rez-de-chaussée, mais aussi d’un balcon ou d’une terrasse.

Leur nature est différente pour chaque immeuble : pour savoir si votre balcon relève des parties communes ou des parties privatives, référez-vous au règlement de copropriété. S’il a été établi comme partie commune à usage privatif, votre syndic peut être habilité à y pénétrer – sous réserve de votre autorisation.

4. Des règles à respecter même dans les parties privatives

Vous avez la jouissance pleine et entière de vos parties privatives. Toutefois, vous devez respecter un certain nombre de règles afin de ne pas perturber les occupants de la copropriété :

• Le règlement de copropriété : il peut prévoir des dispositions comme la couleur de toutes les fenêtres et volets de l’immeuble, le genre de porte d’entrée et de serrure, ou l’interdiction de modifier le revêtement des sols pour éviter le bruit.
• La tranquillité des occupants : indépendamment du règlement, il convient de ne pas déranger les autres occupants de l'immeuble par tous types de nuisances, notamment sonores (cris, musique), visuelles (entrepôt d’objets dans les parties communes) ou olfactives (barbecue, feux).
• La destination de l’immeuble : cette notion juridique désigne l’ensemble des activités autorisées sur une copropriété, compte tenu de l’intégralité des caractéristiques de l’immeuble et des règlements définis par l’assemblée générale. En cas de litige, les juges se reporteront à tous ces éléments pour déterminer s’il y a transgression de la destination originale de l’immeuble.

5. Des travaux autorisés, d’autres soumis au vote de l’AG

Sur les parties privatives et dans le respect des règles définies par le règlement, chaque copropriétaire peut aménager et effectuer des travaux à sa guise, comme changer les papiers peints, abattre des cloisons ou percer de nouvelles ouvertures dans les murs non porteurs.

En revanche, dès lors que vos travaux à titre privé sont de nature à altérer le gros œuvre, l’aspect extérieur ou la destination de l’immeuble, ils doivent impérativement être soumis à l’approbation de l’assemblée générale, à majorité absolue (ou simple pour des travaux liés à l’accessibilité handicapée).

C’est le cas de la percée d’un mur porteur ou mitoyen, de l’installation d’une climatisation ou encore des modifications sur un balcon. La même règle s’applique si vos travaux affectent les parties communes : si vous changez, blindez ou repeignez votre porte d’entrée, par exemple.

6. L’AG peut contraindre un copropriétaire à entreprendre des travaux dans ses parties privatives

En vertu du décret d’application du 3 décembre 2012, l’assemblée générale des copropriétaires peut imposer, à l’issue d’un vote à majorité absolue, un certain nombre de travaux dans les parties privatives. Cela peut être le cas d’un remplacement des fenêtres (en vue d’améliorer l’isolation du bâtiment), des radiateurs (pour individualiser ou collectiviser le mode de chauffage de l’immeuble) ou des volets (pour harmoniser ou restaurer la façade).

Le copropriétaire ne peut s’opposer à cette obligation que s’il a réalisé des travaux équivalents dans les dix ans précédents. Dans ce type de situation, c’est au syndic qu’incombe la maîtrise d’ouvrage des travaux.

7. Un copropriétaire peut transformer des parties communes en parties privatives

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander à réviser ou à changer l’affectation d’une partie commune, par le vote d’une modification du règlement de copropriété. Ce dernier doit se faire à la majorité (si cette mesure ne nuit pas à la jouissance des parties privatives des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble) ou à l’unanimité (dans le cas contraire).

Trois types de réaffectation sont possibles :

• L’affectation d’utilisation : la transformation de l’usage d’une partie commune (un local à poubelles qui devient un local à vélo, par exemple).
• Le droit de jouissance temporaire : un ou plusieurs copropriétaires obtiennent la jouissance d’une partie commune pendant une durée définie, moyennant le versement d’une éventuelle indemnité d’occupation.
• La vente de la partie commune : un copropriétaire peut acheter une partie commune et la transformer en partie privative, si et seulement si cette dernière constitue un lot particulier, ou qu’elle est susceptible d’en devenir un à la suite de l’expertise d’un géomètre. Cela nécessite toutefois une modification du règlement de copropriété.