Tout savoir sur les travaux de copropriété

Le bon état d'une copropriété nécessite des travaux réguliers, du simple entretien aux gros travaux. Ceux-ci peuvent être entrepris individuellement par les copropriétaires, notamment pour les parties privatives, et requérir une autorisation de l'assemblée générale.

Quant à la responsabilité des travaux collectifs, elle incombe au syndic, qui doit les faire voter aux copropriétaires selon des règles de majorité différentes en fonction de leur nature. Plusieurs solutions sont ensuite envisageables pour leur financement, dont la charge incombe à l'ensemble des copropriétaires.

Travaux privatifs : quand a-t-on besoin de l'autorisation de l'AG ?

Vous habitez un logement en copropriété, vous devez donc savoir que vous ne pouvez pas entreprendre des travaux à n'importe quelle condition. Si certains peuvent être réalisés sans accord préalable, d'autres nécessitent d'obtenir l'aval de la copropriété, par le biais de l'assemblée générale.

Quels travaux privatifs nécessitent une autorisation ?

Les travaux privatifs sont les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties de l'immeuble dont il jouit exclusivement. Pour savoir si une autorisation est requise, il faut mesurer l'impact des travaux sur l'immeuble : vont-ils affecter son aspect extérieur ou ses parties communes ?

Ainsi, tous travaux privatifs effectués à l'intérieur d'un logement (aménagements ne nécessitant pas de gros œuvre ou une action sur un mur porteur, rénovation, etc.) peuvent être entrepris sans autorisation. Ce principe ne s’applique pas lorsque de tels travaux peuvent occasionner une gêne durable pour les autres copropriétaires. Ainsi, le remplacement du revêtement de sol dans un appartement doit être soumis préalablement au syndic ou à l’assemblée générale pour accord préalable. Dans tous les cas, il convient de consulter le règlement intérieur ou le règlement de copropriété, afin de vous assurer que ces travaux n'entrent pas dans le cadre de certaines restrictions.

En revanche, tous travaux entraînant une modification des parties communes ou de l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être soumis à l'autorisation de l'AG, selon la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Anticiper les travaux et la démarche de demande d'autorisation

Avant d'entamer les travaux, la première démarche à effectuer est de vérifier la catégorie dans laquelle ils rentrent. S'il s'agit d'une partie totalement privative et que la nature des travaux ne souffre pas de restrictions, vous pouvez les entamer comme bon vous semble.

Dans le cas contraire, il vous faut inscrire votre projet à l'ordre du jour de l'AG, et fournir un dossier technique de présentation (devis, plans, rapport d’architecte, note de bureau d’étude si un mur porteur est touché…). Pour être accepté, votre projet devra ensuite recueillir la majorité des voix lors de la tenue de l'AG. Cette majorité (simple, absolue, etc.) varie selon la nature des travaux.

Les travaux d'intérêt collectif

Dans une copropriété, seul le syndic est habilité à engager des travaux collectifs sur l'immeuble dont il a la charge. Pour pouvoir être entrepris, certains types de travaux font l'objet d'un vote lors de l'assemblée générale. En fonction de la nature des travaux envisagés, le type de majorité requise diffère.

Les travaux concernés par la majorité simple

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont reprises ci-dessous, liste les travaux concernés par cette majorité, sans que cette liste soit limitative :

• Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.
• Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.
• Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
• Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement .
• La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation.
• Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes.
• La décision d'équiper les places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

Les travaux nécessitant la majorité absolue

Il en va de même pour la liste des travaux qui nécessitent l’autorisation de la majorité de tous les copropriétaires :

• L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
• La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.
• La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
• La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène.
• L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes.
• L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes.
• L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
• L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
• L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
• La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation, etc.).

Les travaux demandant une double majorité

Ces travaux requièrent l’accord des 2/3 des voix des copropriétaires représentant plus de la moitié des copropriétaires en nombre. On y retrouve notamment :

• Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d.
• La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
• Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété.
• La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat.

Les travaux votés à l'unanimité

Dans ce cas, la totalité des copropriétaires doivent être présents ou représentés lors de l’assemblée générale et voter en faveur des travaux concernés. Il s'agit généralement des décisions les plus graves pour la copropriété pouvant amener un changement de destination de l’immeuble ou modifiant la répartition des charges.

Comment financer les travaux de copropriété

Le ravalement de votre immeuble a été voté à la dernière AG ? Même si les travaux sont incontournables pour le bon entretien des bâtiments, la nouvelle n'est pas toujours bienvenue pour votre budget... Quelles sont les solutions pour financer des travaux de copropriété ?

Qui doit payer les travaux de copropriété ?

Le coût des travaux de copropriété (ravalement, rénovations, mises aux normes, etc.) est supporté par l'ensemble des copropriétaires. La quote-part incombant à chacun est calculée selon la règle des tantièmes détenus.

Anticiper le financement des travaux

Le syndic peut proposer la constitution d'un fonds spécifique, ou « provisions article 18 », qui, alimenté au fil de l'eau par les copropriétaires, aura pour fonction de fonction de financer tout ou partie des travaux importants prévisibles dans les 3 années à venir. Le syndic peut aussi proposer aux copropriétaires l'échelonnement des paiements.

Trouver une solution de crédit

Lorsque le montant des travaux est conséquent, chaque copropriétaire a la possibilité de solliciter individuellement un crédit. Le syndicat peut aussi souscrire un prêt collectif, voté à l'unanimité en AG. A défaut d’unanimité, le prêt collectif ne sera ouvert qu’aux copropriétaires ayant votés « pour » le prêt collectif.
Bon à savoir : les travaux d'économie d'énergie donnent accès à l'éco-prêt à taux zéro, pour les immeubles achevés avant 1990, et/ou à un crédit d'impôt.

Solliciter des subventions

Selon l'état de la copropriété ou sa situation géographique, sachez qu'il est possible d'obtenir des subventions, collectives ou individuelles, du département ou de la commune, ou d'organismes tels que l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah).