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Adoptée le 24 mars 2014, la loi ALUR entre progressivement en vigueur et change la donne pour les copropriétés. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové veut faciliter la gestion et la prise de décision des copropriétaires, en agissant sur plusieurs leviers :
La loi ALUR impose de nouvelles obligations en matière de bancassurance aux copropriétaires, afin d’éviter les situations à risque en cas de difficultés financières ou de sinistre.
Les syndics de copropriété ont pour habitude de disposer d'un compte bancaire unique pour plusieurs copropriétés dont ils ont la charge. Avec la loi ALUR et depuis le 24 mars 2015, chaque copropriété doit disposer d'un compte bancaire séparé, à compter du renouvellement ou de la signature d'un contrat de syndic. Cette obligation ne s’impose toutefois qu’aux copropriétés de plus de 15 lots.
Pour les petites copropriétés, le choix d’un compte séparé est soumis au vote à la majorité absolue en assemblée générale. Dans tous les cas, les copropriétaires peuvent choisir la banque en assemblée générale, à la majorité absolue également.
La création d’un compte bancaire séparé entraîne des frais supplémentaires d’ouverture et de gestion du compte pour le syndic, et peut conduire à des agios si la copropriété rencontre des problèmes de trésorerie. Cette mesure favorise la transparence des comptes, puisque le conseil syndical a accès aux relevés. Elle peut aussi avoir une autre vertu en cas de bonne gestion : la rémunération des fonds versés.
La loi ALUR impose à l’ensemble des copropriétaires la souscription d’une assurance en responsabilité civile, ainsi qu’à la copropriété. Si l’assurance de copropriété a généralement déjà été souscrite après vote par l’assemblée générale, la responsabilité civile est une initiative individuelle.
Dans le cas d’un logement occupé par un locataire, le propriétaire-bailleur doit souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant). Ce dernier peut aussi souscrire une assurance risques locatifs pour le compte de son locataire, si ce dernier ne l’a pas fait comme l’y oblige la loi. Il peut ensuite récupérer le montant auprès du locataire.
La loi ALUR encourage la transparence de la part des syndics de copropriété, via un ensemble de mesures.
La loi ALUR facilite les décisions et le pilotage des travaux de copropriété, tout en renforçant leur financement. Le but : prévenir la dégradation du bâti et inciter à la réalisation de travaux d’économie d’énergie.
La loi ALUR abaisse la majorité pour faciliter les décisions favorables à la réalisation de plusieurs types de travaux. Ainsi, la majorité simple s’applique désormais pour :
Cette mesure concerne par exemple les travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives, aux frais du copropriétaire du lot concerné.
La majorité absolue s’applique par ailleurs pour :
Ces types de travaux étaient initialement soumis à la double majorité ou à l’unanimité.
Toutes les copropriétés devront se prononcer sur la réalisation d’un diagnostic technique global à partir du 1er janvier 2017. Cette mesure sera soumise au vote en assemblée générale, à la majorité simple. Le DTG dresse l’état général de l’immeuble :
A compter du 1er janvier 2017, la loi ALUR impose à toutes les copropriétés de disposer d’un fonds de travaux. Ce fonds d’épargne de prévoyance a vocation à anticiper le financement de futurs travaux, notamment ceux destinés à la rénovation énergétique.
Il sera alimenté par une cotisation annuelle à laquelle seront soumis tous les copropriétaires. Son montant minimal sera équivalent à au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. L’Association des responsables de copropriété (ARC) estime le coût moyen de cette cotisation annuelle à 100€ par copropriétaire.
Lorsque le compte travaux de la copropriété atteindra un plafond (fixé par décret), les cotisations cesseront. En revanche, lors de la vente d’un ou plusieurs lots par un copropriétaire, il ne pourra pas réclamer le remboursement de ses cotisations.
Des dérogations sont prévues par la loi. Ainsi, certains types de copropriétés pourront ne pas constituer de fonds de travaux :
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