Les règles de majorité en copropriété

Les assemblées générales sont des moments clés dans la vie d’une copropriété, qui permettent de faire avancer des projets pour un immeuble, et d’assurer son bon fonctionnement. Selon les questions inscrites à l’ordre du jour, les règles de majorité ne sont pas les mêmes, qu’il s’agisse de travaux d’entretien, d’amélioration, ou encore de l’administration de la copropriété. Il existe 4 types de majorité lors d’un vote en assemblée générale, d’après la loi du 10 juillet 1965.

C’est quoi le vote à la majorité simple ?

C’est la règle de majorité la plus courante lors du vote d’une résolution en assemblée générale des copropriétaires. La majorité simple est issue de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle consiste en la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale, ce qui signifie que les votes des copropriétaires abstentionnistes ne sont pas pris en compte.

La majorité simple est utilisée pour la plupart des décisions prises en assemblée générale, ce qui peut concerner le remplacement d’un équipement vétuste par un autre de même nature, comme un ascenseur par exemple, ou encore l’approbation des comptes ou l’adoption du budget prévisionnel. Sont aussi concernées par la majorité simple les questions relatives aux travaux pour la conservation de l’immeuble, ou la suppression d’un vide-ordures pour des questions d’hygiène.

C’est quoi le vote à la majorité absolue ?

On parle de la majorité de tous les copropriétaires lorsqu’on évoque le vote à la majorité absolue, selon l’article 25 de la loi de 1965. Cela signifie que le vote doit obtenir la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Il faut donc que le nombre de voix pour une résolution soit supérieur à la moitié de tous ces copropriétaires.

Le vote à la majorité est nécessaire pour différentes décisions en assemblée générale, comme le changement ou la nomination d’un syndic, l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires, la modification de la répartition des charges suite à un changement d’usage de parties privatives, ou encore la révocation de l’un des membres du conseil syndical.

Il faut savoir que si lors du vote la décision n’a pas atteint 51% des tantièmes, mais qu’elle a reçu toutefois au moins un tiers de voix, alors elle peut être revotée à la majorité simple.

C’est quoi le vote à la double majorité ?

Le vote à la double majorité est défini dans l’article 26 de loi de juillet 1965. Cette double majorité consiste en la majorité des membres de la copropriété, représentant au minimum les deux tiers des voix, soit au moins 66% des tantièmes. Ce sont principalement deux types de décisions qui sont soumises à ce type de majorité plus stricte :

• Celles relatives à des modifications du règlement de copropriété dans certains cas précis.
• Celles concernant des actes d’aliénation ou d’acquisition immobilières.

Il s’agit donc de questions concernant par exemple l’usage et l’administration des parties communes, la modification du règlement ou encore la répartition des dépenses entraînées par les travaux d’amélioration. La désignation du syndic et des membres du conseil syndical est également votée à la double majorité.

Lorsque la majorité n’a pas été atteinte lors d’un vote à la double majorité, il est possible de revoter immédiatement cette décision, durant la même assemblée, à la majorité de l’article 25, soit à la majorité absolue. Pour bénéficier de cette passerelle de majorité, nouvelle règle introduite en 2019, il faut toutefois respecter deux conditions. Il faut que cette résolution ait obtenu au moins un tiers des tantièmes, et au moins la moitié des votes des copropriétaires présents et représentés.

Cette passerelle de l'article 25-1 n’est pas sans importance, permettant de faciliter le vote de certaines décisions difficiles à faire passer à ce type de majorité, concernant par exemple la modification du règlement de copropriété.

C’est quoi le vote à l’unanimité ?

C’est la majorité la plus massive qu’il est possible de rencontrer en assemblée générale. En toute logique, ce type de majorité concerne les décisions les plus importantes pour la vie d’une copropriété. L’unanimité des copropriétaires sera nécessaire lorsque la décision concerne une modification du règlement de copropriété qui impacte les parties privatives, la suppression d’un équipement collectif (comme l’ascenseur ou le chauffage) ou encore pour la suppression du poste de concierge ou gardien lorsqu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble. Les décisions nécessitant l’unanimité vont également concerner la souscription d’un crédit au nom du syndic par exemple, la vente ou l’acquisition par le syndic.

Il faut savoir de façon générale que si une décision votée en assemblée générale des copropriétaires l’a été à une majorité inférieure à celle qui est prévue par la loi, elle sera automatiquement considérée comme irrégulière, et donc potentiellement annulée par les copropriétaires suite à un recours.

Enfin, la hiérarchie des différentes majorités pour des questions de travaux va se faire selon l’importance de ces décisions. Depuis la loi ALUR, certains travaux auparavant votés à l’article 26 le sont désormais à la majorité simple ou absolue, et la règle est que plus les travaux sont jugés nécessaires et importants, et plus la majorité sera facile à obtenir. C’est le syndic qui est responsable du choix de la majorité selon les décisions prévues, et il est assez courant que des procédures soient mises en place contre le syndic après certains votes.

Globalement, en ce qui concerne les votes pour des travaux dans un immeuble, les travaux d’entretien courants nécessaires seront votés à la majorité simple, tandis que s’il s’agit d’amélioration ou de transformation, la majorité de l’article 25 sera nécessaire.