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La question des travaux en copropriété concerne tout type d’aménagements dans les parties communes d’un immeuble, et non pas les travaux dans les parties privatives de l’un des copropriétaires. Le déroulement de ces travaux fonctionne d’une façon bien définie, avec des interactions nécessaires entre les copropriétaires, le syndic et le conseil syndical. C’est en assemblée générale que sont votés ces travaux en copropriété, et chaque interlocuteur de la copropriété a son rôle à jouer.
C’est bien le syndic de la copropriété qui va convoquer les copropriétaires en assemblée générale, et c’est là que seront votés les projets de travaux, à condition qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour de cette AG. Mais les copropriétaires ne sont pas toujours à l’initiative, car dans certains cas le syndic va de lui-même décider de travaux sans avoir à obtenir un accord préalable des copropriétaires. C’est le cas pour des petits travaux d’entretien ou à l’inverse pour des travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, qui présentent un caractère urgent.
Le syndic doit faire voter par l’assemblée générale annuelle des copropriétaires le montant à partir duquel la consultation des copropriétaires est obligatoire, de même que le plafond au-delà duquel la mise en concurrence de plusieurs prestataires est nécessaire. Pour les travaux à l’initiative du syndic, il va s’agir du petit entretien courant des parties communes.
Néanmoins, l’assemblée générale des copropriétaires peut aussi voter une délégation de pouvoir étendue au syndic afin qu’il puisse décider des travaux sans consulter les copropriétaires, et ainsi éviter des lourdeurs administratives et allonger le délai de projets participant de l’entretien de l’immeuble, ce qui augmente le risque de dégradation.
Avec ou sans délégation de pouvoir, le syndic est habilité par la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété à décider de l’exécution de travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble.
Il n’existe pas de liste précise des travaux entrant dans ce cadre, mais la jurisprudence reconnaît par exemple le remplacement d’une canalisation rompue, la réparation d’une chaudière défectueuse ou d’une toiture endommagée. Ils doivent être motivés par la préservation de la santé des occupants et par le risque qu’impliquerait leur report. Néanmoins, ce cas de figure implique tout de même la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, notamment en vue du financement de ces travaux via le versement immédiat d’une provision.
Dans tous les autres cas, les travaux sont votés en AG avec la validation de leur financement, et c’est alors au syndic de la copropriété de gérer la demande de plusieurs devis auprès de différentes entreprises. La mise en concurrence, au moins de deux entreprises, est une condition obligatoire pour la validation de travaux. Le syndic va ensuite conclure le contrat avec l’entreprise choisie pour lancer ces travaux.
Ensuite, c’est encore une fois le syndic qui aura le rôle de réceptionner les travaux de copropriété alors terminés, mais également de s’assurer que les délais de réalisation sont bien respectés, en suivant l’avancement de ces travaux. Cela signifie alors que le syndic pourra mettre en cause la responsabilité de l’entreprise en cas de défaut de réalisation par exemple. Il peut en effet émettre des réserves s’il constate une malfaçon.
Le rôle du syndic est donc central en matière de travaux dans une copropriété, car il se situe en amont lors de la validation des travaux, et du choix de l’entreprise, mais aussi dans le suivi de ces travaux, et enfin dans la livraison finale.
Par sa position d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires, le conseil syndical aura à assurer une bonne communication et un dialogue fluide avec eux concernant le détail des travaux, que ce soit via des comptes rendus ou des réunions d’information par exemple. L’importance du conseil syndical peut également passer par la création d’une commission travaux avec plusieurs de ses membres, ou d’autres copropriétaires compétents en la matière.
L’intervention du conseil syndical ne sera pas nécessaire pour les petits travaux d’entretien courants, à l’initiative du syndic, mais elle sera très importante pour différents types de gros travaux, avec un rôle consultatif nécessaire. Le conseil syndical aura ainsi pour mission de renforcer la représentativité des copropriétaires dans le processus de réalisation des travaux auprès du syndic et de l’entreprise choisie. L’idée est d’impliquer au maximum les copropriétaires dans des réunions de travail, dans des entretiens avec la ou les entreprises, ou encore dans l’élaboration du cahier des charges.
Dans le cas où l’AG de la copropriété a déterminé un montant des travaux à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, alors il aura à assurer des responsabilités dans le cadre de cette consultation. Cela passe par le fait de donner son avis sur les devis des entreprises, ou sur les conditions incluses dans le contrat.
Le conseil syndical peut aussi bénéficier d’une délégation de pouvoir étendue votée par l’assemblée générale des copropriétaires. La loi ELAN est venue apporter ce dispositif pour renforcer le conseil syndical et réduire les circuits décisionnels, notamment autour des travaux de copropriété. Concrètement, le conseil syndical bénéficiant d’une délégation de pouvoir étendue peut choisir le prestataire qui sera chargé d’effectué des travaux sur les parties communes dès lors que le montant des travaux ne dépasse pas un plafond déterminé en amont par l’assemblée générale.
Le rôle du conseil syndical est donc important dans une mission de contrôle et de consultation du syndic et de l’entreprise chargée des travaux. C’est aussi un rôle crucial pour représenter au mieux les copropriétaires et leurs intérêts face aux deux parties, tout en assurance une bonne communication avec le syndic tout au long du déroulement des travaux.
Hormis les cas où le syndic décide seul du lancement de certains travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se retrouve au centre du processus de décision. La réalisation de travaux est avant tout conditionnée à l’inscription à l’ordre du jour de l’AG, et ce sont les copropriétaires qui vont décider par leur vote de réaliser ces travaux. L’assemblée doit veiller à ce que les travaux ne compromettent pas la stabilité de l’immeuble, qu’ils soient conformes à sa destination, et qu’ils ne portent pas atteinte aux copropriétaires sur leur lot. Le vote des copropriétaires en assemblée générale va différer selon le type de travaux envisagés.
Pour les travaux d’entretien des parties communes, les travaux d’accessibilité, ou les travaux rendus obligatoires par la loi, le vote se fait à la majorité de l’article 24. Il s’agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée et ayant voté par correspondance, sans prendre en compte les abstentionnistes.
Concernant les travaux d’économie d’énergie si non liés à l’entretien, et les travaux de transformation ou d’addition d’un élément d’équipement, il s’agit d’un vote à la majorité de l’article 25, ce qui signifie la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents.
Ensuite, concernant les travaux de surélévation ou de construction des bâtiments, le vote est à la majorité de l’article 26. Il s’agit donc de la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).
C’est donc l’assemblée générale qui va décider par son vote d’autoriser ou de refuser la réalisation de certains travaux, ou encore d’autoriser ces travaux à certaines conditions qui doivent être remplies.
Un copropriétaire peut aussi intervenir en amont et soumettre la réalisation de travaux au vote de l’assemblée générale. Il peut adresser une proposition à inscrire à l’ordre du jour au syndic, via un courrier recommandé avec accusé de réception. Par ailleurs, un copropriétaire ne peut pas s’opposer à des travaux dans les parties communes dès lors qu’ils ont obtenu l’aval de l’assemblée générale. Sauf s’ils impactent la jouissance ou la consistance de parties privatives.
Dès lors que les travaux concernent une logement et n’affectent pas la destination de l’immeuble, un copropriétaire peut les engager sans solliciter l’avis de l’assemblée générale, du conseil syndical ou du syndic. Attention toutefois : les murs porteurs et les balcons ou terrasses figurent dans les parties communes !
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