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La présence d’un copropriétaire à l’assemblée générale annuelle de la copropriété est parfois soumise à des contraintes d’emploi du temps ou de distance géographique. Plusieurs solutions lui permettent désormais d’y participer sans être présent physiquement, et c’est même devenu impératif en période de crise sanitaire !
Il n’existe pas de quorum pour la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires. En d’autres termes, l’AG de copro se tient quel que soit le nombre de participants et la proportion de copropriétaires présents. Un fort absentéisme n’est pas un obstacle pour les décisions prises à la majorité simple (article 24), c’est à dire avec au moins la moitié des suffrages des personnes présentes ou représentées. Cela va concerner les votes relatifs à de nombreux types de travaux (entretien des parties communes, conservation de l’immeuble, mise en conformité, économie d’énergie). Mais un grand nombre de copropriétaires absents à l’assemblée générale, cela va ralentir les prises de décisions à la majorité absolue (article 25), à la double majorité (article 26) ou à l’unanimité (article 26), qui portent sur des sujets engageants pour l’immeuble (travaux de transformation ou d’amélioration, choix ou révocation du syndic, modification du règlement de copropriété, modification de la répartition des charges, etc.).
La loi ELAN de 2018 a donc été adoptée pour contrer l’absentéisme en assemblée générale de copropriété, souligné notamment par une étude CLCV mesurant à environ 50 % le taux de participation moyen en France. Elle a impulsé deux nouvelles façons de participer à distance aux AG de copro, pour augmenter ce taux et favoriser les prises de décisions importantes. Cela permet aussi aux copropriétaires de prendre une part plus active dans la vie de l’immeuble et de ne pas subir des décisions prises en leur absence.
En principe, seuls les copropriétaires sont habilités à participer aux AG de copro. Mais en cas d’empêchement, un copropriétaire peut mandater un tiers pour le représenter ; la loi du 10 juillet 1965 l’y autorise. Le syndic de la copropriété ne peut donc s’y opposer. La loi du 10 juillet 1965 ne précise pas si le mandataire doit obligatoirement faire partie de la copropriété. En revanche, ni le syndic ni l’entourage du syndic ne peuvent être mandatés. Par «entourage», on entend le conjoint, le partenaire ou le concubin, les ascendants et les descendants du syndic ainsi que ceux du conjoint.
Pour faciliter la procédure, le syndic a l’obligation de joindre un formulaire de pouvoir à la convocation d’assemblée générale. Le copropriétaire délègue alors son vote à la personne de son choix, appelé le mandataire. Il peut par la même occasion transmettre ses consignes de vote en répondant « pour » ou « contre » en face de chaque résolution figurant à l’ordre du jour. Il dispose ensuite de deux options pour transmettre son mandat :
Le mandataire sera chargé de signer la feuille de présence au nom du copropriétaire qu’il représente. En cas de report de l’assemblée générale, le mandat en revanche devient caduc. Le copropriétaire devra en établir un autre.
Bon à savoir : Le mandataire désigné a le droit de subdéléguer à son tour le mandat à une autre personne, sauf si le règlement de copropriété l’interdit. Ce qui peut poser un problème de confiance en cas de consignes de vote émises à l’oral.
Par ailleurs, le mandataire peut recevoir tout au plus trois délégations, sauf si le total des voix, y compris les siennes, ne dépassent pas 10% des voix du syndicat des copropriétaires. Ce pourcentage a été élargi par l’ordonnance de 20 mai 2020 à 15% jusqu’au 31 janvier 2021.
Si le copropriétaire n’a pas trouvé de mandataire, il lui reste la possibilité d’envoyer son pouvoir blanc au syndic. Cette procédure est encadrée par la loi. Celui-ci a en effet l’obligation de le remettre en début d’assemblée générale des copropriétaires, au président du conseil syndical ou au président de la séance.
Grâce à la loi Elan, réformée par l’ordonnance Copropriété du 30 octobre 2019, un copropriétaire absent peut voter par correspondance. Le formulaire de vote doit donc obligatoirement être joint à la convocation de l’assemblée générale sous peine d’irrégularité. Pour être validé, le formulaire doit parvenir au syndic trois jours francs avant l’AG. Une dérogation est consentie s’il est envoyé par voie électronique. Idéalement par le biais d’un recommandé électronique, qui garantit sa bonne réception par le syndic.
Bon à savoir : Les trois jours se calculent à partir de la réception du formulaire de vote et non à partir de la date d’envoi. Le jour de l’assemblée générale ne compte pas, ni les jours fériés.
L’arrêté du 2 juillet 2020 précise que le formulaire de vote par correspondance peut être adapté mais sans supprimer les mentions suivantes :
Il est impératif de bien le remplir sous peine de nullité. Le copropriétaire doit donc cocher la case Pour, la case Contre ou la case Abstention en face de chaque résolution. En cas d’oubli pour l’une ou l’autre, il est considéré comme défaillant pour celles qu’il n’a pas cochées. Néanmoins, c’est aux scrutateurs ou au président de séance de juger de la régularité des formulaires et non au seul syndic. Le syndic ne peut pas écarter un vote par correspondance de son propre chef, par exemple au prétexte de ratures ou de commentaires dans le document.
Pour faire valoir ce vote à distance, le syndic ou le président du conseil syndical doit reporter sur la feuille de présence la date de réception du formulaire de vote et le nom du copropriétaire votant.
Bon à savoir : Si le copropriétaire décide finalement de se rendre à l’AG, sa présence prévaudra sur le formulaire de vote.
La procédure de vote par correspondance pose toutefois un certain nombre de problèmes :
Le vote par correspondance en copropriété souffre donc de quelques limites et ne peut être généralisé.
La loi Elan avait déjà prévu la possibilité d’organiser une assemblée générale des copropriétaires en visioconférence tout en posant un cadre juridique. Avec la crise sanitaire provoquée par la Covid-19, elle a rencontré un certain engouement. Le système a l’avantage d’encourager les débats et les décisions se prennent rapidement. De plus en plus de systèmes simples d’utilisation sont disponibles sur le marché et à des prix abordables.
L’assemblée générale dématérialisée des copropriétaires pouvait être décidée unilatéralement par le syndic jusqu’au 31 juillet 2022. Depuis cette date, c’est à chaque copropriétaire de décider de son mode de participer à l’AG de copro ; le syndic doit être en mesure de proposer la participation en présentiel, en distanciel et par correspondance en joignant un formulaire à la convocation de manière à ce que les copropriétaires ne disposant pas d’internet puissent voter. Les délais de prévenance doivent être également respectés. La possibilité de participer à l’assemblée générale des copropriétaires à distance doit néanmoins faire l’objet d’un vote à la majorité de l’article 24.
Bon à savoir : le système choisi par le syndicat des copropriétaires reste à sa charge. Il doit répondre à certaines contraintes :
Le syndic, à défaut de pouvoir imposer son système, a un devoir de conseil. Si toutefois le système détenu par le syndic est validé, il faut rester attentif aux éventuelles surfacturations. En effet, s’il paye déjà un abonnement, il n’a aucune raison de le facturer aux copropriétés dont il a la gestion.
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