Le syndic est l’organisme qui s’occupe de la gestion d’une copropriété. À ne pas mélanger avec le syndicat de la copropriété, qui regroupe les copropriétaires ! C’est cette personne morale qui délègue l’administration de l’immeuble à un syndic de copropriété, afin de le représenter légalement dans tous les actes civils et d’assurer la bonne conservation des parties communes. Cela recouvre notamment l’entretien et la maintenance des équipements collectifs, mais aussi la valorisation du patrimoine des copropriétaires. Lié au syndicat par un mandat limité dans le temps, le syndic de copropriété assume le lourd formalisme de l’administration d’un immeuble : gestion comptable et financière, conservation des documents, obligations administratives, etc. Il veille par ailleurs au bon fonctionnement démocratique de l’immeuble à travers l’organisation des assemblées générales de copropriétaires, puis la bonne application des résolutions votées. Il est enfin le garant du respect des règles de vie commune à travers le règlement de copropriété.
Un syndic de copropriété, à quoi ça sert ?
La gestion de la copropriété se traduit par un ensemble de missions pour le syndic :
- tenir à jour la liste des copropriétaires, des lots et la quote-part des parties communes correspondant à chacun dans l’état descriptif de division ;
- conserver et mettre à disposition l’ensemble des documents de l’immeuble aux copropriétaires dans un extranet accessible au moyen d’un identifiant et d’un mot de passe ;
- remplir les formalités administratives auprès de l’État (immatriculation de la copropriété, fiche synthétique, carnet d’entretien de l’immeuble, etc.) ;
- convoquer, animer les assemblées générales des copropriétaires et adresser les PV d’AG dans les délais légaux ;
- contracter une assurance responsabilité civile au nom du syndicat de la copropriété ;
- piloter les contrats d’entretien nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble auprès des prestataires ainsi que les éventuels salariés de l’immeuble ;
- établir le budget prévisionnel et la comptabilité de la copropriété lors de chaque exercice ;
- effectuer les appels de fonds auprès des copropriétaires pour financer le bon fonctionnement de l’immeuble et procéder au recouvrement d’éventuelles charges impayées ;
- superviser les travaux votés en AG ;
- surveiller la situation générale de l’immeuble au moyen d’un audit énergétique, un diagnostic technique global (DTG) ou un diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsque la loi l’impose à la copropriété ;
- représenter la copropriété devant la justice en cas de litige ou d’action ;
- fournir sur demande les documents obligatoires lors d’une vente immobilière (pré état daté, état daté, PV d’assemblées générales, etc.) ;
- informer les copropriétaires et occupants de l’immeuble des décisions prises en AG ;
- faire respecter le règlement de copropriété.
Qui peut remplir la fonction de syndic de copropriété ?
Confier la gestion de l’immeuble à un syndic de copropriété est une obligation légale. Il existe deux grands modèles :
- le syndic professionnel ;
- le syndic non-professionnel.
La majorité des immeubles opte pour le syndic professionnel, une société qui doit disposer d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture (carte G), d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité civile professionnelle conformément aux dispositions de la loi Hoguet. Parmi les administrateurs de biens, il faut également distinguer :
- le syndic traditionnel qui assure un suivi en présentiel de la copropriété ;
- le syndic en ligne, qui s’appuient sur des outils numériques et des relais dans l’immeuble afin de les guider pour limiter les déplacements.
Les petites copropriétés sont tentées de se tourner vers une solution alternative en se passant d’un professionnel. Le choix de l’autogestion pour la copropriété est avant tout financier, car cela permet de réduire tout ou partie des honoraires. Il nécessite en contrepartie d’une implication plus forte d’un ou plusieurs copropriétaires. Il existe deux formules :
- Le syndic bénévole, à savoir un copropriétaire qui assume la charge de la gestion de la copropriété avec ou sans rémunération.
- Le syndic coopératif repose sur une gestion collégiale de la copropriété. Le président du conseil syndical est le syndic, mais il agit avec l’appui des autres membres via généralement une répartition des tâches selon les compétences de chacun.
À savoir : un syndic non-professionnel n’est pas tenu aux mêmes obligations légales de la loi Hoguet qui s’appliquent aux syndics professionnels.
Comment les copropriétaires désignent-ils le syndic de l’immeuble ?
Le choix du syndic de copropriété repose sur le syndicat des copropriétaires. Sa désignation a lieu lors de l’assemblée générale des copropriétaires, lorsque la résolution est mise à l’ordre du jour. La loi ELAN impose la mise en concurrence du syndic lors de chaque AG appelée à se prononcer sur le renouvellement de son mandat. Le conseil syndical doit en amont solliciter des devis auprès de plusieurs sociétés et/ou de copropriétaire(s) volontaires pour prendre la casquette de syndic non-professionnel. Le syndic de copropriété est élu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si la majorité n’est pas atteinte, un second vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés doit être effectué dans un second temps (article 24). Le mandat d’un syndic de copropriété s’étend généralement à trois ans – la durée maximale –, mais cette durée peut être réduite à quelques mois. À savoir : un syndic de copropriété peut démissionner et un syndicat de copropriété peut le révoquer à tout moment en cas de manquement.
Un syndic de copropriété, combien ça coûte ?
La loi ALUR a introduit un contrat type de syndic en 2015, afin notamment de faciliter la comparaison lors du choix des copropriétaires. Ce document doit mentionner les éléments suivants :
- la durée du mandat ;
- les prestations incluses dans le forfait de base listées en annexe 1 (gestion financière et administrative, représentation du syndicat, entretien courant et maintenance, assurances, organisation des AG, etc.) ;
- les prestations hors forfait listées en annexe 2 (réunions et AG exceptionnelles, pilotage des travaux, frais de transmission de documents, modification du règlement de copropriété, gestion des litiges, etc.).
Le montant des honoraires d’un syndic n’est qu’une partie des charges de copropriété dont doit s’acquitter chaque copropriétaire à hauteur de leur quote-part : près de 25 % en moyenne d’après l’Observatoire Oscar de l’Association des responsables de copropriété (ARC). Soit entre 10 et 15 euros par m² de surface habitable.
Quel est le cadre juridique de la gestion d’une copropriété ?
La gestion d’une copropriété obéit à une réglementation très encadrée. Elle repose en grande partie sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui a fixé les grandes lignes de l’administration d’un immeuble. On lui doit notamment le principe des quotes-parts de parties communes pour chaque copropriétaire en fonction des lots qu’il détient, afin que chacun contribue au fonctionnement de la copropriété en fonction de la surface qu’il détient. Plusieurs lois sont venues la compléter pour renforcer la transparence du syndic de copropriété, accélérer sa digitalisation et lutter contre la dégradation des immeubles :
- la loi ALUR (loi nᵒ 2014-366 du 24 mars 2014) ;
- la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) ;
- la loi Climat & Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021).
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